의정부지방법원 2025타경72634. 남양주시 화도읍 창현리 ‘창현대주피오레’ 102동 2층 203호, 전용 84.7219㎡ 아파트입니다. 15층 건물 중 2층이고 사용승인일은 2006.10.31입니다. 현재 소유자는 김은영으로, 2018.07.23 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 191,000,000원입니다.
등기상 현재 존속 근저당은 없고, 이번 경매의 말소기준은 2023.06.12 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 농협은행 가압류, 현대캐피탈 가압류, 남양주시 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 박건대입니다. 전입일은 2020.11.20이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 점유자를 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 774 창현대주피오레 102동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7219㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김은영 (2018.07.23 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기현 / 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.12 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유자가 핵심
과거 2020.08.31 박세홍 명의의 주택임차권등기(보증금 175,000,000원)가 있었고 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있었지만, 이 임차권등기는 2020.11.26 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 과거 임차권 자체를 현재의 인수권리로 볼 수는 없습니다.
현재 확인해야 할 사람은 별개의 점유자 박건대입니다. 전입일은 2020.11.20으로 말소기준일 2023.06.12보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”이라고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단하는 것이 안전합니다. 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수금액도 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건대 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가만으로도 최근 시장보다 높다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 단지 동일 평형의 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 249,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 253,000,000원입니다. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.72㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 84.72㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 249,125,000원 |
전체 12건 평균도 249,250,000원이고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -0.2%로 미세한 하락 흐름입니다. 즉 과거의 높은 거래를 끌어와 가격을 낙관할 이유가 없습니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높은데다 최신 거래 253,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 신건을 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,468,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 16,397,738원 | 16,397,738원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,103,818원 | 7,103,818원 |
| 4. 경매신청채권 · 김기현 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,030,444원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 233,501,556원이 전액 배당되고 24,030,444원이 소유자에게 남습니다. 다만 박건대의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 이 배당표만으로 실제 임차보증금 배당이나 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 262,000,000원 | 233,501,556원 | 0원 | 24,030,444원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 27,635,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 68,969,076원 | 0원 |
유찰 시 매각대금은 내려가지만, 그것만으로 매수인의 최종 부담이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 박건대가 실제 대항력을 갖고 있고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남는 구조라면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 유찰가만 보고 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2006.10.31입니다.
- 입지. 차산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 창현대주피오레는 216세대이며 동일 평형 전용 84.72㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 994,200원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박건대 보증금 확인. 전입일 2020.11.20이 말소기준 2023.06.12보다 빠릅니다. 보증금 액수와 실제 점유 지속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당과 승계 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인 인수액이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실질취득가를 산정할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 249,125,000원, 최신 거래는 253,000,000원이며 현재 최저가는 262,000,000원입니다. 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 추세가 -0.2%이므로 전체 과거 평균만으로 가격을 낙관하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인과 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수금도 아직 모른다”
이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2023.06.12 압류이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 박건대의 2020.11.20 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
가격도 유리하지 않습니다. 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 249,125,000원의 105.2%이고, 최신 거래 253,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -0.2%입니다. 따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 최저가가 싸지 않고, 실질취득가는 아직 계산조차 끝나지 않았다. 임차인 보증금과 배당관계를 확인하기 전 신건 가격만 보고 접근하기에는 위험이 남아 있습니다.
