의정부지방법원 2025타경72651. 남양주시 화도읍 가곡리 258-75, 가곡로 106-2 소재 다세대주택 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실1, 발코니 등을 갖춘 주택이고, 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지상4층 건물의 제3층입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.02.12. 남양주축산업협동조합 근저당권 74,400,000원이며, 2025.11.20. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 동일 면적 76.32㎡의 확인된 거래는 2025.11. 4층 60,000,000원, 2023.08. 2층 108,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 84,000,000원이지만 과거 108,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다도 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 258-75 3층301호 · 경기도 남양주시 화도읍 가곡로 106-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택 · 방3·화장실1·주방 및 거실·현관·발코니 등 |
| 전용면적 | 76.32㎡ |
| 소유자 | 김춘자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 49,156,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2018년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2018.02.12. 남양주축산업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 6,000만원, 신건은 1.07억
대신빌라(C동)는 총 8세대, 1993.06.26. 준공된 소규모 다세대입니다. 대상과 면적이 일치하는 76.32㎡ 거래는 확인된 것이 두 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 76.32㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 76.32㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.32㎡ | 2건 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.32㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
최저가 107,000,000원은 전체 거래 평균 84,000,000원의 127.4%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균 60,000,000원의 178.3%입니다. 최신 거래 역시 60,000,000원이고, 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -44.4%의 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 과거 108,000,000원 거래를 근거로 신건 107,000,000원을 적정하거나 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,302,000원 |
현재 회차 107,000,000원 가정에서는 집행비용 2,298,000원과 남양주축산업협동조합 근저당 74,400,000원을 배당하고 소유자 잔여 30,302,000원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 74,400,000원 | 0원 | 30,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 74,400,000원 | 0원 | 9,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 7,552,640원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가가 68,480,000원으로 내려가도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 가격도 최근 12개월 거래 60,000,000원과 직접 비교해 판단해야 합니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 유찰 가격 자체를 곧바로 싸다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡2리 마을회관 북서측 인근이며, 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지상4층 내 제3층 제301호이며, 도시가스 바닥난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·지형. 토지는 대체로 등고평탄하고 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 환금성. 대신빌라(C동)는 8세대이며 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래 60,000,000원과 과거 거래 108,000,000원의 차이도 커 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 84,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래의 가격 흐름이 -44.4%로 집계돼 있습니다. 신건 107,000,000원에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 거래 표본이 2건뿐이라 매도 시 가격 형성과 거래 속도를 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 근저당 미배당 7,552,640원이 계산되지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 고위험”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2018.02.12. 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 인수액은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리 안전과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 60,000,000원 한 건이고 최신 거래도 같은 금액인데, 신건 최저가는 107,000,000원으로 178.3%에 달합니다. 최근 추세도 -44.4%입니다. 거래가 드문 8세대 다세대라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서는 권리보다 가격과 환금성 위험이 훨씬 큽니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 여부와 최신 시세를 다시 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
