춘천지방법원 2025타경286. 동해시 구미동 유성타워 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 이순복이며, 2018.04.17 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 동해상인새마을금고의 채권최고액 71,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 강원신용보증재단·신용보증기금·제이비우리캐피탈주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기 흐름에서 한 번 더 볼 부분이 있습니다. 1998.01.30 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있지만, 1998.12.03의 ‘1번 소유권이전청구권의 이전’ 등기는 별도의 소멸 사유가 표시돼 있지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리되어 있으므로 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 해당 과거 등기의 현재 효력과 정리 상태를 원본 등기부로 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경286 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 구미동 551 유성타워 4층 401호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 동해시 구미택지1길 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상8층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이순복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 61,425,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.17 동해상인새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.10.26 강원신용보증재단 가압류 25,000,000원, 2023.11.09 신용보증기금 가압류 16,720,000원, 2023.11.13 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 23,276,068원 및 2025.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 동해해오름새마을금고(변경전상호: 동해상인새마을금고)로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 26.7% 높다
유성타워 거래 자료는 총 3건이며, 확인된 거래 면적은 모두 69.01㎡입니다. 대상 비교면적은 84.01㎡로 표시되고 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 되어 있어, 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고치로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 69.01㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 69.01㎡ | 6 | 72,000,000원 |
| 2022.06 | 69.01㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 72,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,000,000원 |
최근 거래는 2024.04의 75,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 75,000,000원입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 이 기준의 126.7%입니다. 전체 거래 평균 72,333,333원과 비교해도 최저가는 131.3%입니다. 최근 거래가 과거 70,000,000원·72,000,000원보다 높아 최근 대 과거 추세는 +5.6%이지만, 그 상승분을 반영하더라도 신건 최저가가 최근 거래를 크게 웃돈다는 사실은 바뀌지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 동해상인새마을금고 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 25,000,000원 | 21,390,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 16,720,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 23,276,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 136,496,068원 중 예상 배당액은 92,890,000원이고, 미배당액은 43,606,068원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 43,606,068원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 62,264,068원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 77,190,468원 | 0원 |
유찰되더라도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 76,000,000원은 최근 거래 75,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시 60,800,000원은 그보다 낮아집니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 비교 거래 면적 불일치와 내부상태 미확인을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 구미동 소재 북평경로당 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 지하1층/지상8층 철근콘크리트조 건물이며, 위생설비·난방설비·승강기설비·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
- 규모·거래. 유성타워는 18세대이고 준공일은 1997-12-23입니다. 확인된 거래는 3건으로 표본이 적어 환금성과 시세 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 현장 확인이 곤란해 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 최저가 95,000,000원이 최근 12개월 거래 75,000,000원의 126.7%이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴한 구간으로 보지 마세요.
- 거래사례 면적 차이. 거래사례는 69.01㎡, 대상 비교면적은 84.01㎡로 일치하지 않습니다. 실거래 단순 비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상이고 내부확인이 곤란했으므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 과거 등기 원본 대조. 1998년 가등기 본체는 말소로 표시되지만 1-1 이전등기의 정리 상태는 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 발생하더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 매수인 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가가 내부 직접 확인 없이 진행됐으므로 수리비·설비상태 등 현장 변수는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현황 확인이 먼저
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정 구조가 비교적 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 입찰 판단을 바로 ‘안전형’으로 끝내기에는 두 가지가 남습니다. 하나는 임대관계 미상·내부 미확인, 다른 하나는 신건 가격 95,000,000원이 최근 거래 75,000,000원의 126.7%라는 점입니다. 게다가 거래사례 면적이 대상 비교면적과 일치하지 않아 시세 자체의 확정성도 높지 않습니다. 결론은 인수 부담은 낮지만 신건 가격은 보수적으로 보고, 점유와 과거 등기를 원본 확인한 뒤 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
