춘천지방법원 2025타경1599. 원주시 반곡동 253-7, 도로명 봉대길 79의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 659㎡, 지목은 대이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 1층으로 사용승인일은 2015.11.12.입니다. 공부상 용도는 단독주택이고 감정 현황은 단독주택 및 창고입니다. 목록 건물에 부속된 제시외 가추 2식도 건물 가격에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2018.05.25. 설정된 원주신용협동조합의 근저당권 516,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·강원신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 말소기준보다 앞선 2015.12.04. 사업자등록·점유를 가진 상가임차관계가 있어 “근저당 이후 권리가 모두 소멸한다”는 사실만으로 안전형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 253-7 · 봉대길 79 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 659㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 단독주택 · 사용승인 2015.11.12. |
| 소유자 | 이창만 |
| 감정가 / 최저가 | 772,010,700원 / 772,010,700원 (신건) |
| 청구금액 | 510,939,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
과거 원주참빛신용협동조합 299,000,000원, 주식회사대진 100,000,000원, 주식회사제일벽지 50,000,000원, 농협은행주식회사 468,000,000원의 근저당은 모두 2018년까지 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.05.25. 원주신용협동조합 516,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2026.04.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 됐습니다.
② 임차관계 — 1,300만원과 1억5,000만원을 구분해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 사업자등록·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사씨디에스텍 | 건물의 전부 | 150,000,000원 | 2015.12.04. / 2015.12.04. | 없음 | 2024.12.18. | 대항력 있음* | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
| 스텍 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 매각물건명세서가 사업자등록신청일 2015.12.04.인 상가임차인에 대해 매수인 대항 가능하다고 명시한 내용 기준입니다. 별도 기재된 “스텍”은 보증금·점유일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않습니다.
주식회사씨디에스텍의 임차권등기에는 총 임차보증금 150,000,000원이 기재돼 있습니다. 계약은 2015.10.01., 이후 2022.11.18. 35,000,000원, 2023.06.19. 102,000,000원이 증액됐습니다. 반면 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 직접 적은 보증금은 13,000,000원입니다. 즉 총 보증금 전액을 곧바로 인수액으로 합산해서도 안 되고, 반대로 배당표의 인수 0원만 보고 위험이 없다고 해석해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 신건 7.72억이 싼지는 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 772,010,700원으로 신건입니다. 다만 동일·인근 실거래 비교값이 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 경매라는 이유나 향후 유찰률만으로 “싸다”, “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
더구나 권리비용까지 보면 입찰가 외에 명세서상 상가임차보증금 잔액 인수 가능성을 함께 넣어 판단해야 합니다. 신건 기준 전액 미변제 가정 시 실질 부담은 785,010,700원으로 올라갑니다. 이 물건은 최저가만 비교해서 매수 여부를 정할 유형이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 772,010,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,107원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 원주신용협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 297,794,453원 | 245,890,593원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 강원신용보증재단 | 129,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 942,844,453원, 배당액은 761,890,593원, 미배당은 180,953,860원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 특히 명세서상 13,000,000원 상가임차보증금이 실제 배당에서 변제되는 금액에 따라 매수인 인수 잔액이 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 772,010,700원 | 761,890,593원 | 180,953,860원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 617,608,560원 | 609,032,474원 | 333,811,979원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 494,086,848원 | 486,745,980원 | 456,098,473원 | 미충족 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 봉대가온학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리·운행빈도와 간선도로 접근을 종합한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택이고 현황은 단독주택 및 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상 1층, 사용승인일 2015.11.12. 외벽은 징크판넬마감 등, 창호는 샷시이중창 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 659㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 475,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가임차인 13,000,000원부터 확인. 매각물건명세서가 대항 가능성을 명시했으므로 실제 배당 예정액과 낙찰자 최종 인수 잔액을 배당요구·임대차 원본으로 확인해야 합니다.
- 150,000,000원 임차권등기 구조 확인. 2015.10.01. 계약 이후 2022.11.18. 35,000,000원, 2023.06.19. 102,000,000원이 증액된 구조와 명세서상 13,000,000원의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- “스텍” 점유관계 확인. 보증금·점유일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다. 주식회사씨디에스텍과 동일 점유인지 별도 임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 772,010,700원만 보지 말고, 13,000,000원 전액 인수 시 785,010,700원까지 부담이 늘어나는 구조를 반영해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 동일·인근 실거래 비교값이 없으므로 감정가가 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 현황 확인. 공부상 단독주택이지만 현재 단독주택 및 창고로 이용되고 있고 제시외 가추 2식이 가격에 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인은 남는다
이 사건에서 원주신용협동조합의 2018.05.25. 근저당 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서는 사업자등록신청일이 2015.12.04.인 상가임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 13,000,000원 중 배당되지 않은 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명시합니다.
등기부 임차권에는 주식회사씨디에스텍의 총 보증금 150,000,000원이 기재돼 있고, 명세서에는 “스텍”이라는 별도 점유 기재도 있어 임차관계 원본 대조가 반드시 필요합니다. 여기에 시장 실거래 비교값도 없어 신건 772,010,700원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 권리상 선순위 임차인 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 물건입니다.
