춘천지방법원 2025타경30906. 강릉시 노암동 277-1 노암연립 제3호 내 제1층·2층호와 토지가 함께 대상인 강제경매입니다. 감정 이용상태는 연립주택 단위세대이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 하지만 일반적인 단위세대 전체 소유권 매각과는 다릅니다. 등기상 공유자는 강문자·강신만·강신인·강신자·강신팔·김순남·김주택·김학종이고, 이번 경매개시결정은 강신팔 지분에 대해 내려졌습니다. 강신팔의 등기 지분은 42분의 7입니다.

권리 자체는 복잡한 담보권이 겹쳐 있는 구조가 아닙니다. 과거 조흥은행 근저당권 12,000,000원은 2012.06.08 말소됐고, 엘지카드 가압류 2,134,313원도 2009.07.15 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.12 접수된 강신팔 지분 강제경매개시결정입니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보·가압류는 이미 말소

1992.02.20 강성대 명의로 소유권이전된 뒤, 2002.06.01 조흥은행 근저당권 12,000,000원이 설정됐으나 2012.06.08 해지로 말소됐습니다. 2004.12.07 엘지카드 가압류 2,134,313원 역시 2009.07.15 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.05.08 협의분할에 의한 상속을 원인으로 8명의 공유자에게 소유권이 이전됐고, 2025.12.12 강신팔 지분에 대한 강제경매개시결정이 접수됐습니다.

② 공유관계 — 낙찰자는 강신팔 지분을 취득

현재 경매개시결정의 목적은 등기부상 명확하게 “4번 강신팔 지분 강제경매개시결정”으로 적혀 있습니다. 따라서 입찰 판단의 출발점은 ‘노암연립 한 세대를 13,821,200원에 사는가’가 아니라 ‘공유관계가 남는 강신팔 지분을 13,821,200원부터 취득하는가’입니다.

③ 시세 비교 — 17.3%지만 ‘지분 할인율’로 보면 안 된다

노암연립의 실거래 자료는 총 4건입니다. 최신 거래는 2024.06 80,000,000원, 최근 12개월 평균도 80,000,000원이며, 전체 4건 평균은 99,500,000원입니다. 데이터상 최저매각가는 최근 12개월 평균의 17.3%, 전체 평균의 13.9% 수준입니다.

가격 흐름도 우호적이라고 볼 수 없습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -24.5%로 나타나 하락 추세입니다. 특히 전체 평균 99,500,000원은 148,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 가격 매력 판단의 주 근거로 쓰기보다, 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,821,200원 가정)

신청채권자 청구액은 44,875,110원이고 신건 매각가 가정에서 예상배당은 13,172,418원, 미배당은 31,702,692원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 상태 — 대지권 미설정 확인

• 이용상태. 연립주택 단위세대로 이용중입니다.
• 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 제3호 내제1층, 2층호이며 외벽은 몰탈위페인팅마감, 내벽은 도배지·타일마감, 바닥은 장판지·타일마감, 창호는 알루미늄샷시 등입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 2,760.0㎡의 대, 부정형 평지이며 연립주택부지로 이용중입니다.
• 도로. 서측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접합니다.
• 공부. 집합건축물대장으로 등재되어 있으나 등기사항전부증명서상 토지·건물로 등재되어 있어 대지권이 설정되어 있지 않습니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 강원특별자치도 강릉시 노암동 남부지구대 동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·연립주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 소로2류 저촉·접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
• 공시지가. 369,400원/㎡입니다.
• 단지. 노암연립 31세대, 사용승인 관련 기준일은 1979.12.27입니다.
• 시장 흐름. 최신 거래는 2024.06 80,000,000원이고 최근 구간이 이전 구간 대비 -24.5%로 하락 추세입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지분매각 확인. 낙찰 대상은 강신팔 지분 42분의 7입니다. 단위세대 전체 취득으로 착각하지 않아야 합니다.
• 공유자우선매수권. 행사 1회로 제한된 조건이 있으므로 입찰 전에 매각물건명세서 원문과 진행 절차를 재확인해야 합니다.
• 대지권 미설정. 집합건축물대장 등재와 달리 등기사항전부증명서상 토지·건물 등재이며 대지권이 설정되어 있지 않습니다.
• 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 거주자와 점유원인을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 비교. 최저가가 최근 실거래의 17.3%라는 이유만으로 저평가라고 판단하지 말고 지분가치와 공유관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -24.5%이므로 전체 평균 99,500,000원만 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “13,821,200원이 싸 보이는 이유부터 확인해야 한다”

이 사건은 등기상 오래된 근저당·가압류가 이미 말소돼 있고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 권리는 단순합니다. 그러나 투자 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 이번 매각은 강신팔 지분 42분의 7에 대한 지분경매이고, 다른 공유자들의 지분은 그대로 남습니다. 여기에 공유자우선매수권, 대지권 미설정, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다.

노암연립의 최신 실거래 80,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 17.3%에 불과하지만, 이 숫자는 일반 단위세대 전체 소유권과 지분매각을 서로 비교한 비율입니다. 따라서 “시세보다 압도적으로 싸다”는 결론으로 연결할 수 없습니다. 게다가 최근 거래 흐름도 -24.5%로 하락 추세입니다. 등기상 인수는 0원이지만, 공유지분의 환금성과 이용 제약을 가격에 얼마나 반영할지가 승부처인 사건입니다.