춘천지방법원 2025타경30911. 강릉시 연곡면 영진리의 영진코아루비치테라스 9층 911호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택) 단위세대입니다. 현재 소유자는 김동현이며 2021.12.22 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 107,800,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득비용에 더해지는 권리상 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 판단의 중심은 권리보다 신건 최저가가 최근 실거래 수준보다 얼마나 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30911 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 9층 911호 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 연곡면 홍질목길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 29.9674㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 9층 |
| 단지 | 영진코아루비치테라스 · 298세대 · 2019-12-18 준공 |
| 소유자 | 김동현 · 2021.12.22 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 72,311,322원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 2020.02.20 설정됐던 수협은행 근저당권 44,000,000원은 2021.12.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.22 농협은행주식회사 근저당권 107,800,000원이며, 2025.12.12 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
영진코아루비치테라스 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 6건, 평균은 108,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06의 100,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.97㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.97㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 29.97㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 29.97㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.04 | 28.16㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 29.97㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2024.10 | 29.97㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2024.06 | 29.97㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 29.97㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2024.03 | 29.97㎡ | 18 | 154,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 108,833,333원 |
전체 12건 평균은 123,291,666원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 신건 감정가가 높은 상태이며, 최근 흐름 자체도 -21.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 108.7%라는 수치만으로 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 우현앙 | 72,311,322원 | 23,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
134,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 청구 180,111,322원 중 131,324,000원이 배당되고, 미배당은 48,787,322원입니다. 신청채권자 우현앙의 청구액 72,311,322원 중 예상배당은 23,524,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영진항 서측 인근으로 아파트, 펜션, 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 9층이며 기본 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복2차선 포장도로, 남서측으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류·중로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 377,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 108,833,333원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 123,291,666원보다 최근 12개월 평균 108,833,333원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -21.0%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 매각가 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격과 최근 시세를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 구분. 현재 회차에서도 채권 미배당 48,787,322원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 임차인 조사 내역은 없으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가와 최저가가 모두 134,000,000원인 신건 가격은 최근 12개월 평균 108,833,333원의 123.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원, 최근 추세 -21.0%까지 함께 보면 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리는 안전하지만 가격은 최근 시세보다 높아 신건 접근은 보수적이어야 합니다.
