춘천지방법원 2025타경30926. 동해시 이도동 ‘동해이도(1)주공아파트’ 103동 13층 1301호, 전용 49.62㎡ 아파트입니다. 소유자는 김민애이고, 현재 권리분석의 기준점은 2013.12.31. 삼화새마을금고 근저당권 46,800,000원입니다. 그 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 임차인도 없어 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중히 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 73,000,000원으로 신건이고, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 72,291,666원입니다. 최저가가 최근 평균의 101.0%이므로 ‘경매라서 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 다만 2026.07 최신 거래 75,000,000원보다는 낮아, 최근 거래 범위 안에서는 경쟁 가능한 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30926 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 이도동 155 동해이도(1)주공아파트 103동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.62㎡ · 거실·발코니·욕실·주방/식당·침실2·현관 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 김민애 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 와이앤케이파트너스대부 주식회사 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 없습니다. 말소기준은 2013.12.31. 설정된 삼화새마을금고 근저당권이며, 이후 현존하는 한국캐피탈주식회사 근저당권과 2025.12.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
이도1주공 동일 면적 49.62㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.04부터 2026.07까지 거래가 이어졌고, 최근 12개월 평균은 72,291,666원, 최신 거래는 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.62㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 49.62㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 49.62㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 49.62㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 49.62㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 49.62㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 49.62㎡ | 7 | 70,500,000원 |
| 2026.04 | 49.62㎡ | 6 | 68,500,000원 |
| 2026.04 | 49.62㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 평균 | 49.62㎡ | 12건 | 72,291,666원 |
실거래 범위는 64,000,000원부터 78,000,000원이고, 신건 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.0%입니다. 따라서 최근 평균을 기준으로는 할인 매물이라고 볼 수 없습니다. 반면 최신 거래 75,000,000원과 같은 13층 거래 75,000,000원·78,000,000원이 존재해 최저가가 최근 거래 상단보다 높은 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 삼화새마을금고 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,486,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 58,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,486,000원입니다. 1회 유찰 시 미배당액은 1,851,200원, 2회 유찰 시에는 13,320,960원이지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동해이도2주공아파트, 이도동현대아파트, 동해석미아데나더퍼스트, 동해코아루더스카이 등 아파트단지와 근린생활시설·농경지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 13층이며, 사용승인일은 1999.10.16.입니다. 승강기·화재탐지·주차장·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·용도지역. 제2종일반주거지역이며 동측 소로1류, 남측 중로2류, 북측 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 기반. 이도1주공은 445세대이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인돼, 가격 비교에 활용할 실거래 표본이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 분리해서 판단. 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 72,291,666원의 101.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 주지 않는 것이 중요합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 75,000,000원이며, 같은 13층 거래에는 75,000,000원과 78,000,000원이 있습니다. 실제 내부 상태와 개별 호수 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 실제 체납·배당요구 사항을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 권리도 매각으로 정리되는 단순한 구조입니다. 반면 현재 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 72,291,666원의 101.0%여서 신건 자체에 가격 할인은 없습니다. 최신 거래 75,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 평균 이상이라는 사실도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 접근. 현재 회차에서는 ‘깨끗한 권리’보다 ‘얼마에 사는가’가 더 중요한 물건입니다.
