춘천지방법원 2025타경30938. 강릉시 입암동 21-6의 공장용지와 공장·사무실·창고·연구실·열처리실·전기실 등에 사용된 건물, 제시외 건물 및 기계·기구가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 8,264.8㎡, 용도지역은 일반공업지역이며 강릉중소일반산업단지 안에 위치합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 6,612,050,980원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 매우 오래됐습니다. 1986.09.11. 설정된 중소기업은행 채권최고액 156,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다수의 근저당과 2025~2026년 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 후 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 21-6 · 강변로604번길 2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장, 사무실, 수위실, 창고, 연구실, 열처리실, 전기실 등 |
| 토지 | 8,264.8㎡ · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 21세기기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,612,050,980원 / 6,612,050,980원 (신건) |
| 청구액 | 3,495,506,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 |
| 공시지가 | 261,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 1986년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 말소기준은 1986.09.11. 중소기업은행 근저당이고, 그 뒤의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 공장·기계 상태 — 이번 사건의 실질 리스크
감정평가상 건물은 공장·사무실·수위실·창고·연구실·열처리실·전기실 등으로 이용됐습니다. 1986년 사용승인 건물부터 1996년 증축 건물, 2005년과 2014년 사용승인 건물까지 여러 시기의 구조물이 함께 존재합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구도 포함됩니다.
- 기계 상태. 기계기구 상당수에 ‘수리 중’ 팻말이 붙어 있으며, 팻말이 없는 기계도 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 소유관계 확인. 공장저당 목록 이외의 기계장치도 상당수 존재하며, 타인 소유라면 매각대상에서 제외됩니다.
- 부속건물 현황. 목록2 부속건물 중 공부상 ‘차고’는 현황 ‘공장’입니다.
- 토지 포함 평가. 남동측 연못과 지상 정원수·정원석 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,612,050,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 68,520,510원 |
| 을구 1 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 2 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 3 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 4 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 5 근저당 · 중소기업은행 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 을구 6 근저당 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 7 근저당 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 을구 8 근저당 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 을구 9 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 10 근저당 · 중소기업은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 을구 11 근저당 · 중소기업진흥공단 | 355,200,000원 | 355,200,000원 |
| 을구 12 근저당 · 중소기업진흥공단 | 960,000,000원 | 804,330,470원 |
| 을구 13 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 14 근저당 · 중소기업은행 | 446,040,000원 | 0원 |
| 을구 15 근저당 · 중소기업은행 | 105,600,000원 | 0원 |
| 을구 16 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 195,600,000원 | 0원 |
| 갑구 2 가압류 · 한국무역보험공사 | 895,751,367원 | 0원 |
| 갑구 4 가압류 · 강원신용보증재단 | 143,490,874원 | 0원 |
| 갑구 5 가압류 · 한국전력공사 | 129,283,470원 | 0원 |
| 갑구 6 가압류 · 신용보증기금 | 465,119,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,380,085,020원 중 예상 배당액은 6,543,530,470원이며, 현재 신건 가격에서도 부족액은 2,836,554,550원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 강릉중소일반산업단지 내이며, 주변은 중·소규모 공장·창고·물류센터 등으로 형성된 일반 공업지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 8,264.8㎡, 평지·가로장방 형태의 중로각지이며 공시지가는 261,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·일반산업단지이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 포함되고 중로2류·소로1류 도로에 접합니다.
- 건물. 1986년 사용승인 건물과 1996년 증축, 2005년·2014년 사용승인 건물이 함께 존재합니다.
- 설비. 위생·급배수시설이 있고 일부 건물에는 유류보일러 난방시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현물 대조. 공장저당 목록과 현장 기계의 제조사·모델·수량·위치·일련번호를 직접 대조하세요.
- 가동 여부 확인. ‘수리 중’ 팻말이 있는 기계뿐 아니라 표시가 없는 설비도 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 타인 소유 확인. 목록 외 기계장치 가운데 리스·임대·외주업체 소유 설비가 있는지 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 현황을 감정평가명세표와 대조하세요.
- 공장 운영비용 확인. 전기·설비 복구, 보일러·급배수시설, 노후 건물 보수에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 부족액 2,836,554,550원은 채권자 측 미회수액이지 매수인 승계액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 명세표를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물 확인이 더 중요한 공장 경매”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 정리가 명확합니다. 1986년 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권과 가압류는 모두 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순한 토지·건물 경매가 아닙니다. 제시외 건물과 공장저당 기계·기구가 포함된 대규모 공장 일괄매각이고, 상당수 기계의 작동 상태가 확인되지 않았습니다.
또한 현장에는 공장저당 목록 밖 기계장치가 상당수 존재하는 것으로 조사되어, 그중 타인 소유 설비는 매각대상에서 제외될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 소멸하느냐”가 아니라 “6,612,050,980원에 실제로 무엇을, 어떤 상태로 취득하느냐”입니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 가격 판단을 위해서는 기계·건물의 실물 가치 확인이 반드시 선행돼야 합니다.
