춘천지방법원 2025타경20728. 원주시 귀래면 운남리 929-9의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이고, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로 조사됐지만 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 775,514,550원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “인수금액이 0원”이라는 사실이 아닙니다. 등기상 말소기준은 2024.06.26. 중소기업은행 가압류로 계산되어 있고, 그보다 앞선 2024.03.22. 남제천농업협동조합 가처분은 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 가처분권자 남제천농업협동조합이 2026.05.13. 가처분등기 말소동의서를 제출했다는 비고가 있으므로, 실제 입찰에서는 이 동의가 최종 말소로 이어지는 조건과 집행 상태를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20728 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리 929-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 상태 |
| 소유자 | 주식회사제이엠슈타인 |
| 감정가 / 최저가 | 775,514,550원 / 775,514,550원 (신건) |
| 청구금액 | 570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 상태 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인 미필 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 ‘말소동의 제출’까지 확인됐다
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 금전으로 인수하는 구조는 확인되지 않으며, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
이후 2024.06.26. 중소기업은행 가압류 30,710,253원이 말소기준으로 잡히며, 2025.02.11. 남제천농업협동조합 근저당권 741,000,000원과 2025.07.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.30. 국의 압류는 2025.11.03. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 실거래 비교자료 없이 감정가 100% 신건
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 775,514,550원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%인 775,514,550원이며, 1회 유찰 시 620,411,640원, 2회 유찰 시 496,329,312원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 775,514,550원 | 6,350,849원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 620,411,640원 | 159,902,729원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 496,329,312원 | 282,744,234원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 금전채무로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 사용승인 미필·농취증·선순위 가처분·분묘 가능성 같은 비가격 리스크가 크기 때문에, 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 775,514,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,155,146원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 30,710,253원 | 30,710,253원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 남제천농업협동조합 | 741,000,000원 | 734,649,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 771,710,253원 중 765,359,404원이 배당되고 6,350,849원이 미배당으로 남습니다. 배당자료상 매수인 금액 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 귀래초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야가 섞인 소규모 전원주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택 상태이며 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·난방시설이 있는 것으로 판단됐으나 사용승인 미필입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역·공장설립제한지역 등이 포함되며, 토지 자료에는 임야 1,760㎡·자연림·완경사·부정형·맹지로 기재된 부분이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 한 필지는 공부상 ‘전’이나 현황은 주거나지·일부 법면 또는 잡종지로 조사됐고, 다른 필지는 공부상 ‘임야’이나 일부가 건물 부지 및 택지화된 잡종지 상태입니다.
- 환금성. 전원주택지대이고 대중교통이 다소 불편하며, 사용승인·토지 현황·농지 관련 절차까지 확인할 요소가 많아 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수라고 명시돼 있습니다. 입찰기일 전 신청이 가능하므로 관할 관서에 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 농지전용허가. 2025.07.14. 귀래면 사실조회 회신에 따르면 주거시설 및 진출입로를 위한 농지전용허가가 있으며 허가일은 2022.01.21., 신청자는 주식회사 제이엠슈타입니다. 입찰 시 허가의 범위와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 사용승인 미필. 목록1은 사용승인 미필로 건축물관리대장이 없습니다. 준공·사용승인 가능성 및 추가 비용을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 소재지번 경정. 2025.07.23. 등기사항증명서 표제부 소재지번이 “원주시 귀래면 운남리 121-1, 929-7”에서 “원주시 귀래면 운남리 929-9”로 변경됐습니다.
- 가처분 말소. 갑구 2번 가처분에 대해 남제천농업협동조합이 2026.05.13. 말소동의서를 제출했습니다. 실제 말소 처리와 매수인 부담 여부를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록3 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동이 있으며 매각에서 제외됩니다. 토지 사용·철거·점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘 가능성. 목록3 지상에 확인되지 않은 분묘가 있을 가능성이 있고, 실제 분묘가 존재하면 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 현황·도로 확인. 감정평가에는 차량 접근 가능으로 기재돼 있지만 토지 자료에는 맹지로 표시된 부분이 있습니다. 일괄매각 각 필지별 법적·현황상 진입로를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 775,514,550원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현지 거래사례와 토지·건물 개별 가치를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 서류·현황 확인이 먼저다
이 사건은 임차인 보증금 승계나 배당 후 금전 인수라는 측면에서는 단순합니다. 하지만 선순위 가처분, 사용승인 미필, 농취증, 농지전용허가, 매각 제외 컨테이너, 분묘 가능성이 한꺼번에 얽혀 있습니다. 특히 가처분권자가 말소동의서를 제출했다는 점은 긍정적이지만, 실제 등기 말소 및 매각조건이 확인되기 전에는 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
또한 현재 가격은 감정가 100%인 775,514,550원이고 실거래 비교자료가 없으므로 ‘신건이라 싸다’는 평가도 할 수 없습니다. 권리와 행정절차를 원본으로 정리하고, 현장 진입로와 분묘·컨테이너·건물 사용승인 가능성을 확인한 다음에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 물건입니다.
