의정부지방법원 2023타경8309. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 102동 301호, 전용 58.865㎡ 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 260,000,000원이 13차례 유찰돼 최저가가 2,519,000원까지 내려온 초저가 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 2019.01.08 전입한 임차인 이석근입니다. 최초 말소기준은 2022.02.04 노원세무서장의 압류이므로, 전입일이 약 3년 앞선 임차인은 대항력을 갖는 선순위 임차인으로 분류됩니다.
감정평가의 임대관계에는 보증금 207,000,000원으로 임대 중이라고 기재돼 있습니다. 이 보증금은 현재 최저가보다 훨씬 크므로, 임차관계가 유효한 상태에서 낙찰받으면 매각대금만 내고 끝나는 것이 아니라 미배당 보증금의 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다. 따라서 “251만9천원에 2억6천만원짜리 집을 산다”는 해석은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경8309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117-1, 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.865㎡ · 방3·욕실2·거실1·주방 및 식당1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상4층 중 3층 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 김연호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 2,519,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석근 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 503,800원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.04 접수된 노원세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 4,719,000,000원 가압류, 고양시·안성시·군포시·국의 압류, 이석근의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 근저당권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석근 | 2019.01.08 / 2024.01.11 | 207,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
이석근은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명이며, 배당요구도 2024.01.11 접수했습니다. 보증금은 감정평가의 임대관계 조사에서 207,000,000원으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 인수되는 미배당 보증금이 커지므로, 매수인의 실질취득은 보증금 약 207,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 1% 최저가는 착시
동일 면적 실거래는 골든힐스빌 전용 58.87㎡ 2층이 2021.06에 250,000,000원에 거래된 1건입니다. 현재 최저가 2,519,000원은 이 거래가의 약 1%에 불과하지만, 이는 선순위 임차보증금 인수 가능성을 제외한 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 58.87㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 58.87㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
권리분석상 실질취득을 약 207,000,000원으로 보면 2021.06 실거래 250,000,000원의 82.8% 수준입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 시점도 2021.06이므로, 이를 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 최신 실거래와 인근 유사 다세대 매물, 실제 내부 상태를 다시 확인하기 전에는 가격이 싸다고 확정할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 445,342원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 2,073,658원 |
| 2. 경매신청채권 · 이석근 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되고, 신청채권자 이석근의 207,000,000원은 배당되지 않는 계산입니다. 이 배당표는 등기상 채권 배당 흐름의 가정이며, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 반영해야 합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 2,519,000원 | 2,073,658원 | 4,923,926,342원 |
| 14회 유찰 시 | 1,763,300원 | 1,331,561원 | 4,924,668,439원 |
| 15회 유찰 시 | 1,234,310원 | 812,092원 | 4,925,187,908원 |
추가 유찰로 명목 최저가는 더 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낮아진 최저가만큼 미배당 인수 부담이 남습니다. 따라서 14회·15회 유찰을 기다린다고 해서 실질취득비용이 최저가와 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고교 북서측 인근이며 공동주택과 중소 규모 공업용시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 골든힐스빌 B101·102·103동은 24세대이며 사용승인일은 2018.04.03입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 2021.06 단 1건이고 단지 경매 매각률이 7.14%여서 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 실제 점유 상태와 전입세대열람을 대조하세요.
- 신청채권 성격 확인. 이석근의 207,000,000원 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일한지 판결문·집행권원으로 확인하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 발생 여부와 배당순위를 직접 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 6건 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 503,800원입니다.
- 공동현관 표시. 공동현관 출입구 상단에 ‘102동-B’로 표시돼 있으므로 현장 방문 시 대상 호수를 정확히 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 실거래 표본이 2021.06 단 1건이므로 인근 유사 다세대의 최신 거래·매물·전세가를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “251만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 2,519,000원입니다. 13회 유찰로 감정가의 약 1%까지 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 임차인과 보증금 207,000,000원이 존재합니다. 임차관계가 유효하다면 매수인의 실질취득은 최저가가 아니라 약 207,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
2021.06 실거래 250,000,000원과 비교하면 수치상 여지는 있으나, 단 1건의 오래된 거래이고 단지의 평균 유찰 횟수가 13회, 매각률이 7.14%에 불과합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계인 리스크까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 명목 가격은 극단적으로 낮지만 권리분석 난도와 검증 부담은 높습니다. 임대차의 진정성과 보증금 지급 사실이 확인되기 전에는 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
