서울중앙지방법원 2025타경103036. 본건은 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 4층 403호, 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 장대성이고, 2022.05.10. 설정된 을구 1번 근저당권(채권최고액 150,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 일반적인 임차인 인수 여부가 아니라, 2024.01.30. 등기된 주택임차권과 그 뒤 제출된 확약서입니다.
임차인 황병욱은 임대차계약 2021.11.06., 주민등록 2021.12.17., 점유개시 2021.12.18., 확정일자 2021.12.02.로 기재되어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 배당표의 확약 미반영 가정상 부족액과 실제 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 장대성 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준권리는 2022.05.10. 을구 1번 근저당권(이순옥, 채권최고액 150,000,000원)입니다. 2024.01.30. 설정된 을구 2번 주택임차권은 후순위이지만, 임차인의 전입·점유·확정일자가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 2026.06.26. 확약서로 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소에 동의한 사실이 명시되어 있어, 매수인에게 남는 임차보증금 인수 부담은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증공사는 중복 승계 신고
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황병욱 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 270,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 보증공사 | 보증기관 대위·승계 | 270,000,000원 | 有 신고 | 有 | 황병욱 보증금 중복 신고 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 69.3%
모던하우스의 동일 면적 21.62㎡ 거래 2건이 확인됩니다. 2021.11 거래가는 270,000,000원과 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 285,000,000원, 최신 거래는 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 21.62㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 21.62㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 21.62㎡ | 2건 | 285,000,000원 |
현재 최저가 197,600,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원의 69.3%입니다. 확약을 반영해 실질취득액도 197,600,000원으로 보면, 최근 거래 300,000,000원과 비교해도 가격 여지가 큽니다. 감정가 247,000,000원 자체보다도 3회 유찰을 거친 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액이 입찰 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,566,400원 |
| 1. 임차인 황병욱 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 194,033,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이순옥 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 파산자 우윤하의 파산관재인 홍명기 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 18,780,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권총액은 618,780,664원, 배당액은 0원으로 집계되고, 미배당액은 618,780,664원입니다. 확약 미반영 가정에서 임차보증금 부족분 75,966,400원이 계산되지만, 2026.06.26. 확약 내용에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 남측 인근 노선버스정류장, 북서측 근거리에 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 도로·지형. 북서측 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 인접지대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 도시가스 개별난방·승강기·위생·급배수시설 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 해당 단지 전체 세대수는 19세대이고, 동일면적 실거래는 2021.11. 2건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제로 어떤 당사자와 어떤 권리에 적용되는지 원본으로 확인하세요.
- 중복 신고 금지. 보증공사의 270,000,000원 신고는 황병욱의 270,000,000원 보증금에 대한 대위·승계이므로 총 보증금을 540,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 분리. 현재 회차 배당표 가정상 부족분 75,966,400원과 확약 반영 실질 인수 0원은 서로 다른 개념이므로 혼동하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 시세 확인. 동일면적 거래가 2건뿐이고 거래시점이 2021.11.이므로 최근 현장·중개 시세 확인이 중요합니다.
- 3회 유찰. 현재 회차는 감정가의 80%인 197,600,000원이며, 다음 시나리오는 감정가 64%, 51%로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서의 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
⑦ 회차별 접근 — 인수는 없어도 가격은 더 낮아질 수 있다
| 시나리오 | 낙찰가 | 확약 미반영 인수 가정 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 197,600,000원 | 75,966,400원 | 확약 반영 실질취득 197,600,000원 |
| 4회 유찰 시 | 158,080,000원 | 114,933,120원 | 확약 반영 실질취득 기준 추가 가격 여지 |
| 5회 유찰 시 | 126,464,000원 | 146,106,496원 | 가격은 더 낮아지나 경쟁·현황 변화 점검 |
맺으며 — “인수는 0, 가격은 69.3%”
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약서가 핵심 변수입니다. 실제 임차인은 황병욱 1명이고, 보증공사는 같은 270,000,000원 보증금의 대위·승계 신고이므로 중복 합산하면 안 됩니다. 확약에 따라 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 확인되어, 매수인 실질 인수는 0원으로 정리하는 것이 핵심입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 197,600,000원이 최근 12개월 평균 285,000,000원의 69.3%이고 최신 거래는 300,000,000원입니다. 감정가 247,000,000원에서 이미 3회 유찰을 거쳐 내려온 만큼, 이번 회차는 권리보다 가격이 매력적인 구간입니다. 다만 거래 표본이 2021.11. 2건뿐이고 국세·지방세 압류 5건, 확약서의 적용 범위 등 확인할 항목이 남아 있으므로, 최종 판단은 원본 서류와 현장 확인을 거쳐야 합니다.
