최저가는 감정가의 64%지만, 임차권 잔액을 더한 실질취득은 4.28억 — 신림 모던하우스 403호

서울중앙지방법원 2025타경103036. 관악구 신림동 모던하우스 4층 403호, 전용 21.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가 247,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 158,080,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰대금이 아니라 을구 2번 주택임차권등기입니다.

실제 임차인은 황병욱 1명입니다. 주택도시보증공사 신고는 황병욱의 보증금 270,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도의 임차보증금 270,000,000원을 한 번 더 더해서는 안 됩니다. 다만 중복 합산을 하지 않는 것과, 해당 보증금반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 없지만 임차권 잔액 인수 문구가 있다

권리판정상 말소기준일은 2021.05.21. 국 압류입니다. 황병욱의 전입일은 2021.12.17.로 말소기준일보다 늦어 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 일반적인 후순위 임차인이라면 매각으로 소멸하는 구조로 볼 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 인수 문구가 명시돼 있습니다.

임차인·보증기관 승계 확인

실제 임차인은 1명이며 보증금도 한 건, 270,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 황병욱 보증금의 대위·승계 신고인입니다. 따라서 보증금을 540,000,000원으로 합산해서는 안 되지만, 승계된 270,000,000원 채권의 미변제 잔액은 그대로 남을 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 55.5%가 아니라 실질취득 150.2%로 봐야 한다

확인된 동일 건물·동일 면적 전용 21.62㎡ 실거래는 2021년 11월 두 건입니다. 표본 평균은 285,000,000원이지만 모두 2021년 거래여서 현재 가격을 확정하는 자료로는 시차가 큽니다. 그럼에도 실질취득 428,080,000원은 두 거래 모두를 크게 웃돕니다.

최저매각가 158,080,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 55.5%입니다. 그러나 예상되는 임차권 미변제 잔액 270,000,000원을 더하면 실질취득은 428,080,000원으로 바뀝니다. 이는 실거래 평균보다 143,080,000원 높고, 최고 거래가 300,000,000원보다도 128,080,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 배당으로 전액 소진되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 위 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 전용 21.62㎡ 다세대주택으로 방, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 403호입니다.
• 주위환경. 소재지는 관악구 신림동이며, 감정요항표상 금천문화예술정보학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 남측 인근에 버스정류장, 북서측 근거리에 구로디지털단지역(2호선)이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 305.5㎡, 공시지가는 ㎡당 5,884,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계와 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대주택이며 동일면적 거래 표본은 2021년 2건입니다. 평균 유찰 3.2회·매각률 0%의 경매 집계까지 감안하면 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 2번 임차권등기의 미변제 잔액 인수 문구와 매수인 부담 범위를 문장 단위로 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 범위 확인. 황병욱과 주택도시보증공사의 신고는 동일한 270,000,000원 채권입니다. 대위변제일·채권양도 범위·현재 채권자를 확인해 중복 계산과 누락 계산을 모두 피해야 합니다.
• 배당 가능액 확인. 현재 예상배당에서는 주택도시보증공사 배당이 0원입니다. 배당요구 종기, 채권계산서, 배당순위와 임차권 말소 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있으며 당해세 해당액은 선순위 차감될 수 있습니다. 교부청구서와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유자는 확인되지 않았습니다. 현황조사서와 전입세대확인서, 현장 방문을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 낙찰대금이 아니라 인수 잔액을 포함한 실질취득을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다. 현재 가정의 실질취득은 과거 최고 거래가보다 128,080,000원 높습니다.
• 규제·현재 절차 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 적용 절차, 매각기일의 변경·취하·매각 결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.58억에 사는 물건”이 아니라 “4.28억 구조”다

이 물건은 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 158,080,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매각물건명세서가 을구 2번 임차권등기의 미변제 잔액을 매수인 인수로 명시하고, 현재 예상배당에서 주택도시보증공사의 배당이 0원이므로 핵심 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 428,080,000원*입니다.

실제 임차인은 황병욱 1명이며 보증공사는 동일 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 그렇더라도 한 건의 보증금 270,000,000원이 미변제로 남는다면, 실질취득은 동일면적 실거래 평균 285,000,000원의 150.2%가 됩니다. 소규모 다세대, 평균 3.2회 유찰, 매각률 0%의 환금성 부담까지 겹칩니다.

결론은 보류가 아니라 원본 확인 전 입찰 배제에 가깝습니다. 임차권의 전액 변제·말소 또는 매수인 비인수 근거가 확인되지 않는 한, 감정가 64%라는 할인율은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 270,000,000원의 임차권 잔액을 누가 부담하느냐입니다.

* 인수추정액 270,000,000원과 실질취득 428,080,000원은 매각물건명세서의 미변제 잔액 인수 문구, 임차보증금 270,000,000원 및 현재 예상배당상 주택도시보증공사 배당 0원을 결합한 판단입니다. 실제 인수액은 확정 배당액, 채권 승계 범위와 임차권 말소 여부에 따라 달라질 수 있으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.