말소기준권리는 2023년 4월 18일 삼왕새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 권영열·홍창록도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 권영열은 등기부상 가등기권자와 동일한 이름이고 보증금이 확인되지 않았으며, 갑구 7번 가등기의 성격도 확인이 필요합니다. 실거래 시세가 없어 신건 361,455,100원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
청주지방법원 2025타경2589. 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-70에 있는 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 620.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 공부상 건물 등기와 함께 분석해야 하는 물건입니다. 등기부상 소유자는 권영훈입니다.
권리의 기준점은 2023년 4월 18일 설정된 삼왕새마을금고 근저당권 256,000,000원입니다. 이후의 김혜숙 근저당 90,000,000원, 유윤정 근저당 20,000,000원, 권영열 가등기, 민순희 가압류, 경매개시결정, 주식회사에덴산업개발 가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2589 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-70 · 충청북도 음성군 금왕읍 호수마을길 52-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 620.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 95,900원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 판넬(현 기와지붕) 지붕 단층 · 방1,2·안방·거실·주방·보일러실·화장실1,2·드레스룸·현관 |
| 소유자 | 권영훈 |
| 감정가 / 최저가 | 361,455,100원 / 361,455,100원 (신건) |
| 청구액 | 195,818,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2023.04.18. 삼왕새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권영열 가등기와 민순희·주식회사에덴산업개발의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 전입자 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영열 | 미상 | 2025.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍창록 | 주민등록등본상 전입자 | 2025.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입자 모두 말소기준권리인 2023.04.18.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 인정되지 않는 전입시점이므로 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 361,455,100원으로 동일하며 유찰 없는 신건입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 361,455,100원이 시세보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,455,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,860,371원 |
| 1. 근저당 · 삼왕새마을금고 | 256,000,000원 | 256,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김혜숙 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유윤정 | 20,000,000원 | 9,594,729원 |
| 4. 가압류 · 민순희 | 163,278,998원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사에덴산업개발 | 113,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 642,878,998원 중 예상배당 355,594,729원, 미배당 287,284,269원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전문건설공제조합 기술교육원 동측 원거리 방향에 위치하며, 주변은 단독주택가입니다. 동측 월편에는 금성저수지가 있고 배후는 전답지 및 자연림입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근은 가능하지만 인접한 위치에 이용 가능한 교통시설이 없어 제반 교통편익성은 보통 이하입니다.
- 토지. 620.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지가 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬 지붕 단층으로, 현재 기와지붕 형태이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재돼 있으므로 건물·토지와 포함 범위를 원본 목록으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1이 포함돼 있으므로 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 표시. 포함목록 3에 지분매각, 임목록 1 관련 표시가 있으므로 실제 매각대상 지분 범위를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 지상권 관련 서류. 목록 1에는 2020.08.27. 제2287호 지상권말소동의서 제출 표시가 있습니다. 등기와 매각서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 권영열 명의 갑구 7번 가등기가 담보가등기인지 여부를 확인하고, 전입자 권영열과의 관계도 점검해야 합니다.
- 전입자 명도. 두 전입자는 기준일 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유자는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 토지가격·건물가치·수선상태·접근성을 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 별개의 문제
이 물건은 권리 기준만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.04.18. 삼왕새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 현재 존속 권리는 매각으로 소멸하며 두 전입자도 모두 기준일 뒤에 전입했습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 신건 최저가 361,455,100원의 가격 메리트를 뒷받침할 실거래 자료는 없습니다. 여기에 교통 편익성 보통 이하, 권영열의 전입·가등기 중첩, 가등기 성격 확인, 제시외 건물과 일괄매각 범위 점검이 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·매각범위 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
