청주지방법원 2025타경2749. 충주시 동량면 용교리 210-18 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 564.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 건물은 일반목구조 기타(기와)지붕 2층으로 조사됐습니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물 1-1, 1-2가 포함됩니다.
권리의 기준점은 2023.09.15. 설정된 문화새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 이후 충북신용보증재단·신용보증기금·농협은행주식회사·농업협동조합중앙회· 청주농업협동조합의 가압류와 충주시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2749 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 동량면 용교리 210-18 · 충청북도 충주시 동량면 용대문화1길 13-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 564.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타(기와)지붕 2층 · 외벽 사이딩 마감 · 내벽 벽지 및 타일 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 서동학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 505,226,700원 / 505,226,700원 (신건) |
| 청구액 | 272,351,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1, 1-2 포함 |
① 권리 흐름 — 2023.09.15. 근저당이 기준
말소기준권리는 2023.09.15. 문화새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.01. 충주시 압류는 2026.01.29. 해제 원인으로 2026.01.30. 말소등기까지 이뤄졌습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세준 | 2025.06.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장세준의 전입신고일은 2025.06.18.로, 말소기준인 2023.09.15.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 이 부분은 배당순위 확인에는 영향을 줄 수 있지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 505,226,700원이며 유찰 없는 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 객관적 비교값이 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
가격을 낮춰 가정한 배당 시나리오는 현재 회차 505,226,700원, 1회 유찰 시 404,181,360원, 2회 유찰 시 323,345,088원입니다. 이는 배당 부족액을 보는 시나리오일 뿐, 해당 금액이 시세 대비 적정하다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 505,226,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,452,267원 |
| 2. 근저당 · 문화새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 185,900,000원 | 173,774,433원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,156,106원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 227,551,276원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 청주농업협동조합 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,057,607,382원 중 채권자 예상배당은 497,774,433원이며, 미배당액은 559,832,949원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시 배당구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 505,226,700원 | 497,774,433원 | 559,832,949원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 404,181,360원 | 397,739,546원 | 659,867,836원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 323,345,088원 | 318,018,257원 | 739,589,125원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 559,832,949원에서 659,867,836원, 다시 739,589,125원으로 늘어나지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 권리 인수 구조가 새로 생기는 형태는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 동량면 용교리 소재 동량문화마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지·농경지 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 564.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 119,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이고 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물 1-1, 1-2가 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 장세준은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 1-1, 1-2 포함 여부와 현황을 현장에서 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 505,226,700원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 비행안전·소음·가축사육·폐기물매립시설 설치제한 관련 규제가 이용가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유·명도. 현황조사에 임차인이 확인된 만큼 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 원본. 배당표는 집행비용과 채권액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.09.15. 문화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 장세준 역시 2025.06.18. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 505,226,700원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 두고 싸다거나 적정하다고 결론낼 수 없습니다. 게다가 564.0㎡ 토지와 단독주택, 제시외 건물이 함께 매각되고 자연녹지지역과 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 권리는 검토 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건은 그 구분을 지켜야 하는 물건입니다.
