대전지방법원 2025타경3707. 둔산동 넥서스밸리 에이동 4층 407호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물의 제4층 제407호이며, 사용승인일은 2005.07.22입니다. 현재 소유자는 이금자이고, 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름의 핵심은 한국무역보험공사 전세권입니다. 2021.07.01 전세금 78,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2023.07.05 존속기간과 전세금이 변경되면서 전세금은 75,000,000원으로 기재됐습니다. 이 변경등기는 2024.07.11 농협은행 가압류보다 앞섭니다. 다만 경매개시 채권자 역시 한국무역보험공사이고, 예상배당에서는 해당 전세금 75,000,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3707 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1370 넥서스밸리 에이동 4층407호 · 대전광역시 서구 대덕대로 248 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 제4층 제407호 · 사용승인일 2005.07.22 |
| 소유자 | 이금자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국무역보험공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 전세금은 배당, 임차인 대항력은 별도 확인
말소기준은 2024.07.11 농협은행 가압류 7,611,213원으로 계산돼 있습니다. 이후 2024.09.05 케이비국민카드 가압류 14,238,850원과 2025.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 말소기준보다 앞선 한국무역보험공사 전세권 변경은 주의할 부분이지만, 이번 예상배당표는 전세금 75,000,000원 전액 배당, 매수인 인수 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보험공사 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
매각물건명세서상 보험공사 1명이 주거 이용자로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 82,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 사건에서는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,000,000원 | 80,124,000원 | 16,726,063원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 32,830,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 45,714,703원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 65,600,000원, 52,480,000원으로 낮아지지만 그만큼 채권자 미배당은 32,830,863원, 45,714,703원으로 커집니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 만큼 65,600,000원이나 52,480,000원도 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,876,000원 |
| 2. 을구 3-2번 전세권 변경 | — | 0원 |
| 3. 을구 3-3번 전세권 변경 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,611,213원 | 5,124,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 14,238,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 82,000,000원에서 집행비용 1,876,000원을 제외한 뒤 전세금 75,000,000원이 전액 배당되고, 농협은행에는 5,124,000원이 배당됩니다. 총 채권액 96,850,063원 중 채권자 배당액은 80,124,000원, 미배당은 16,726,063원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전을지대학교병원 서측 인근이며, 공동주택·관공서·오피스텔·업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 제407호는 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 주상용(오피스텔 및 상가) 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 보행자전용도로와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 5,701,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문·부재중으로 내부구조 확인이 불가능해 이용상태와 구조는 건축물대장 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 보험공사의 전입신고일·보증금·확정일자를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 선순위 전세권 소멸 여부. 2023.07.05 전세권 변경이 말소기준보다 앞서 있으므로, 한국무역보험공사의 경매신청 및 배당으로 실제 매각 소멸하는지를 원문에서 대조하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 신건 최저가 82,000,000원은 실거래 시세와 비교할 근거가 없어 ‘싸다’는 판단을 할 수 없습니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문·부재중으로 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 이용상태와 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “권리 확정”은 다르다
이 사건의 계산 구조만 보면 명확합니다. 신건 매각가 82,000,000원에서 집행비용 1,876,000원을 제외하고 한국무역보험공사의 전세금 75,000,000원을 전액 배당한 뒤 농협은행에 5,124,000원을 배당하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서상 보험공사의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다.
또한 최저가 82,000,000원을 비교할 최근 실거래 숫자가 없으므로 가격 측면에서도 ‘시세보다 저렴하다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 배당 계산은 0원 인수형이지만, 임차인과 선순위 전세권의 원문 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
