청주지방법원 2025타경30396. 충북 음성군 맹동면 두성리 1394, 도로명 대하2길 17에 위치한 근린시설 사건입니다. 등기상 소유자는 이현화이며 2016.08.31 소유권보존등기가 돼 있습니다. 감정평가 이용상태에서 1층 103호는 완미 족발로 조사됐고, 공부상 용도는 소매점이나 실제로는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2020.03.30 설정된 진천농업협동조합 근저당 4,371,000,000원이 말소기준이며 이후 덕산농업협동조합, 권오영, 차재덕의 근저당과 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계에는 말소기준보다 앞선 점유·등록이 있어 낙찰 후 인수액을 3,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30396 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1394 1층103호 · 대하2길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층103호 완미 족발 · 공부상 소매점, 실제 일반음식점 이용 |
| 소유자 | 이현화 · 2016.08.31 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 8,899,000,000원 / 8,899,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진천농업협동조합 / 3,921,488,318원 |
| 말소기준 | 2020.03.30 진천농업협동조합 근저당 · 채권최고액 4,371,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각현황과 공부차이 있음 · 감정평가서 참조 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2016년 설정됐던 수승대농업협동조합·동거창농업협동조합·남거창농업협동조합 등의 종전 근저당은 2020.03.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.30 진천농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 덕산농업협동조합 1,240,000,000원, 권오영 600,000,000원, 차재덕 600,000,000원의 근저당과 2025.03.07 임의경매개시결정, 2026.04.30 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 양동욱 3,000원 인수 + 미상 위험
| 성명 / 등록자 | 점유·사용 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수민 | 목적물 1번 전부 | 2024.06.28 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.31 |
| 박동규 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.18 |
| 우종수 | 목적물 4번 전부 | 2022.04.12 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.05 |
| 이세직 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김옥환 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 지에스렌트카 주식회사 음성지점 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김금자 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 정운용 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 양동욱 | 목적물 11번 전부 | 2019.07.25 | 3,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 2025.05.21 |
| 김우중 | 목적물 12번 전부 | 2021.10.08 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 최인 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.05 |
| 원길환 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2021.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계인은 없습니다. 핵심은 세 사람입니다. 양동욱은 2019.07.25 등록으로 말소기준보다 앞서고, 배당 시뮬레이션에서도 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영돼 있어 3,000원 인수가 계산돼 있습니다.
반면 이세직은 2020.01.15, 김옥환은 2020.03.26 등록으로 모두 말소기준일 2020.03.30보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 8,899,000,000원, 그러나 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 감정가 8,899,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일 상권 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래자료가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차인 인수금액이 먼저 확정돼야 합니다. 현재 확인되는 양동욱 3,000원 외에도 이세직·김옥환의 보증금이 미상인 상태이므로, 실질취득액의 상단이 열려 있습니다. 가격 메리트 평가는 이 인수위험을 먼저 닫은 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 반영된 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,899,000,000원 | 6,811,000,000원 | 0원 | 1,996,610,000원 | 3,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,119,200,000원 | 6,811,000,000원 | 0원 | 234,608,000원 | 3,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,695,360,000원 | 5,636,006,400원 | 1,174,993,600원 | 0원 | 3,000원 |
회차별 배당 시뮬레이션의 인수액 3,000원은 양동욱 보증금만 반영한 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 이세직·김옥환의 잠재 인수금액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,899,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 91,390,000원 |
| 인수 · 임차인 양동욱 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진천농업협동조합 | 4,371,000,000원 | 4,371,000,000원 |
| 3. 근저당 · 덕산농업협동조합 | 1,240,000,000원 | 1,240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 권오영 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 근저당 · 차재덕 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,996,610,000원 |
신건 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 6,811,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 1,996,610,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 양동욱 3,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국가스안전공사 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 16개호로, 공용 위생·급배수·엘리베이터·소화전·스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 본건 이용. 1층 103호는 완미 족발로 이용 중이며, 대장상 소매점이나 실제 일반음식점으로 이용 중인 공부와의 차이가 있습니다.
- 토지. 1,404.1㎡, 지목 주차장, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가 949,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 추가 점유. 공용부분인 방재실 및 관리실에도 임차인이 점유하고 있다고 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이세직 확인. 2020.01.15 등록으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 김옥환 확인. 2020.03.26 등록으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- 양동욱 인수. 배당 시뮬레이션은 보증금 3,000원을 전액 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 관련 비고에 일괄매각현황과 공부차이가 있다고 기재돼 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서의 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 공용부분 점유 확인. 방재실·관리실의 임차인 점유가 탐문됐으므로 실제 점유자와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 1층103호는 공부상 소매점이나 일반음식점으로 이용 중입니다. 현황과 공부 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 신건 최저가 8,899,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 임차 인수금액을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2020.03.30 진천농업협동조합 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 신건 가정에서는 채권자 배당도 전액 충족됩니다. 하지만 매수인 입장에서 더 중요한 숫자는 배당 부족액이 아니라 임차보증금 인수액입니다.
양동욱의 3,000원은 이미 인수로 계산돼 있고, 그보다 큰 변수는 말소기준 이전 등록자인 이세직·김옥환입니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 최종 확정하기 어렵습니다. 여기에 공용부분 방재실·관리실의 임차인 점유 탐문과 일괄매각현황·공부 차이까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “신건 88.99억원이 싸냐 비싸냐”보다 “낙찰 후 무엇을 얼마까지 떠안을 수 있느냐”를 먼저 닫아야 하는 사건입니다. 권리분석 결론은 등기 정리는 명확, 임차 인수는 확인 전 보류입니다.
