대전지방법원 2025타경3980. 대전광역시 유성구 탑립동 766의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 310.9㎡이고, 제시외 옥외계단과 다락도 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사더에스이며, 2024.05.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,040,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금·하나은행·중소기업은행·아이엠캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격 판단에는 별도의 주의가 필요합니다. 감정가 1,879,278,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,315,495,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3980 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 탑립동 766 · 대전광역시 유성구 오룡2길 42 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 310.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사더에스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,879,278,200원 / 1,315,495,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,758,339,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 옥외계단·다락 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수 권리는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.05.15. 신한은행 근저당권 1,200,000,000원은 2024.05.08. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 신한은행 근저당권 2,040,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,315,495,000원으로 감정가 1,879,278,200원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 감정가 할인율 자체보다 토지 310.9㎡와 건물의 현황·가치를 직접 대조하는 절차가 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,315,495,000원 | 70% | 1,493,325,794원 |
| 2회 유찰 시 | 920,846,500원 | 49% | 1,884,027,809원 |
| 3회 유찰 시 | 644,592,550원 | 34% | 2,157,519,220원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,315,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,554,950원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 1,299,940,050원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 484,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 100,581,525원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 37,400,439원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 130,533,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 후 신한은행 근저당에 1,299,940,050원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,493,325,794원입니다. 배당 부족액은 채권자 측 문제이며 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 메모
- 토지. 310.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·접면. 평지의 가로장방형 토지이며 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 일반주거구역·연구개발특구·지방산업단지·가축사육제한구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로·녹지. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 경관녹지에도 접합니다.
- 공시지가. 1,236,000원/㎡입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 옥외계단과 다락도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 1,315,495,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·건물 일괄 가치 점검. 단독주택과 310.9㎡ 토지를 함께 취득하므로 토지와 건물의 개별 가치 및 현황을 나눠 검토해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 옥외계단과 다락은 매각에 포함되므로 현장에서 실제 상태와 이용현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.05.08. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후 판단
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2024.05.08. 신한은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래가 없어 그 자체로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 1,315,495,000원이 실제 토지·건물 가치에 맞는지 확인하는 과정이 핵심입니다.
