대전지방법원 2025타경3980. 대전광역시 유성구 탑립동 766의 단독주택 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사더에스이고, 2024.05.08 공유자 전원 지분을 전부 이전받은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 기술보증기금·주식회사 하나은행·중소기업은행·주식회사아이엠캐피탈의 가압류가 순차로 붙었고, 2025.11.14 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 국민건강보험공단과 국의 압류도 존재하지만, 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3980 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 탑립동 766 · 대전광역시 유성구 오룡2길 42 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사더에스 |
| 토지 | 310.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,879,278,200원 / 1,879,278,200원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 1,758,339,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 옥외계단, 다락은 감정평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·배당 후 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 없습니다. 핵심은 2024.05.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 가압류 4건, 임의경매개시결정, 압류 2건은 모두 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — ‘싸다’는 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 1,879,278,200원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 80%인 1,503,422,560원, 2회 유찰 시 64%인 1,202,738,048원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 숫자는 유찰에 따른 매각가 변화일 뿐, 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,879,278,200원 | 1,858,085,418원 | 935,180,426원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,503,422,560원 | 1,485,988,334원 | 1,307,277,510원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,202,738,048원 | 1,188,310,668원 | 1,604,955,176원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 1,879,278,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,192,782원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 1,858,085,418원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 484,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 100,581,525원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 37,400,439원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 130,533,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,793,265,844원, 채권자 총배당은 1,858,085,418원, 미배당은 935,180,426원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 용도. 단독주택 + 토지. 토지이용상황은 단독이며 지목은 대입니다.
- 면적·형상. 토지면적 310.9㎡, 평지, 가로장방, 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 주변 지정. 일반주거구역·연구개발특구·지방산업단지·가축사육제한구역에 포함되고, 소로1류·소로2류·경관녹지에 접합니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,236,000원/㎡입니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 옥외계단과 다락은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.05.08 을구 3번 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 선행 근저당 말소 확인. 2019.05.15 설정된 채권최고액 1,200,000,000원 근저당은 2024.05.08 해지로 말소된 권리입니다.
- 인수액과 채권 미배당 구분. 현재 미배당 935,180,426원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰가를 시세로 착각하지 않기. 80%·64% 시나리오는 법원 최저가 변화일 뿐, 그 자체가 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 옥외계단·다락의 포함관계를 매각물건명세서 및 감정평가 내용과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.05.08 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 4건·임의경매개시결정·압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 전체 채권에는 935,180,426원의 미배당이 생기지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 1,879,278,200원이고, 1회·2회 유찰 시 각각 1,503,422,560원, 1,202,738,048원으로 내려가는 시나리오가 있을 뿐입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 신건”입니다.
