대전지방법원 2025타경4023. 세종 금남면 용포리 ‘금남두진리버빌아파트’ 104동 12층 1204호입니다. 등기상 소유자는 박문수이고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.26 설정된 대전충남우유농업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당입니다. 이 근저당을 기초로 같은 채권자가 2025.12.02 임의경매개시결정을 등기했습니다. 낙찰 시 이 말소기준권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거 한국주택은행·국민은행 관련 공동담보 근저당과 국민은행 근저당, 세종새마을금고 근저당, 세종특별자치시 압류는 이미 말소되거나 해제된 이력입니다. 따라서 현재 살아 있는 등기상 핵심은 2023년 근저당입니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 권리가 단순한 것과 실제 점유 확인은 별개의 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 104동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8676㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층 · 아파트로 이용중 |
| 사용승인 | 2000.12.29 |
| 소유자 | 박문수 (2004.08.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전충남우유농업협동조합 / 77,628,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심은 2023년 근저당
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 현장 거주자가 부재했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 즉 등기상 인수 권리는 확인되지 않지만, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 상승 흐름이어도 신건 2.85억은 높다
두진리버빌 동일면적 59.87㎡의 제공된 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 255,375,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 260,500,000원, 최신 2026.07 거래는 267,000,000원이고, 최근 구간의 추세는 이전보다 +8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.87㎡ | 15 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 59.87㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 2 | 256,500,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 8 | 277,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 59.87㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2025.04 | 59.87㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.87㎡ | 9건 | 260,500,000원 |
최저매각가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.4%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 111.6%이고, 최신 거래 267,000,000원은 물론 제공된 12건의 최고 거래 277,000,000원보다도 높습니다. 따라서 거래 추세가 +8.5%로 상승 중이라는 점을 감안하더라도 현재 신건 가격에는 시세 할인 효과가 없습니다.
회차가 유찰된다면 제공된 시나리오상 최저가는 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원으로 내려갑니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크보다 어느 회차에서 가격이 최근 거래대와 맞아지는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,210,000원 |
대전충남우유농업협동조합 근저당은 채권최고액 84,000,000원 기준으로 전액 배당되고, 잔여 196,210,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 77,628,104원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남면행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 12층으로, 사용승인일은 2000.12.29입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 8필지 일단지로 이용되고 있으며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지는 중로 등의 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규모·거래. 두진리버빌은 913세대이며 동일면적 실거래가 지속 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 260,500,000원이고 최근 거래 추세는 +8.5%입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 거주자 부재로 내부는 도면과 표준적인 이용상황 등을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 권리상 인수액 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.4%입니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 255,375,000원보다 최근 12개월 평균 260,500,000원과 최신 거래 267,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 228,000,000원, 2회 유찰 182,400,000원입니다. 현재 신건과는 가격대가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 거주자 부재·임대관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 거주자 부재로 내부상태가 도면 및 표준적 이용상황을 감안해 평가됐으므로 실제 수리 상태와 내부 하자는 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.09.26 대전충남우유농업협동조합 근저당입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 과거 압류와 근저당은 말소됐고, 현재 말소기준인 대전충남우유농업협동조합 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득 기준인 285,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 260,500,000원의 109.4%입니다. 최신 거래 267,000,000원과 제공된 실거래 최고 277,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세가 +8.5% 상승 흐름이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 현재 신건을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 회차와 응찰가격이 승부처입니다.
