대전지방법원 2025타경4074. 세종특별자치시 연서면 고복리 100-4의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 최정용이고, 현재 말소기준권리는 2022년 10월 25일 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 임의경매개시결정, 2026년 인천신용보증재단 가압류 40,456,709원과 11,203,021원이 이어지지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 권리분석만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시 외 건물도 포함되고, 목록1 토지는 대부분 건물 대지로 쓰이지만 일부는 도로·공터·전으로 이용됩니다. 무엇보다 공부상 단독주택인 목록2는 현황상 일부 외벽만 남고 대부분 철거되어 효용이 상실된 상태입니다. 다른 건물도 창고 등으로 이용되고 관리상태가 불량해, 경매가격의 의미를 판단하려면 건물 자체보다 토지와 현존 시설의 실제 활용성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4074 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 고복리 100-4 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 연서면 동고길 6-21 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 토지 555.0㎡ |
| 소유자 | 최정용 |
| 감정가 / 최저가 | 296,127,900원 / 296,127,900원 (신건) |
| 청구액 | 131,801,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 221,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
과거 부평농업협동조합 120,000,000원, 이창근 50,000,000원, 북대전농업협동조합 60,000,000원, 세종공주원예농업협동조합 120,000,000원의 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 이력이 있습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 을구 9번 대전충남우유농업협동조합 근저당 180,000,000원이고, 이후 권리는 경매로 소멸합니다.
② 물건 상태 — 권리보다 큰 리스크
- 주 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 대부분 철거되어 건물의 효용이 상실된 상태입니다.
- 부대설비. 주 건물 멸실로 난방설비·위생설비 등 각종 부대설비가 파손되거나 방치된 상태입니다.
- 다른 건물. 세멘블록 스레이트지붕 단층 건물들이 창고 등으로 이용 중이며 관리상태는 불량합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대이나, 현황 일부는 도로로 이용되고 있습니다.
- 일괄매각. 제시 외 건물이 포함되고, 토지는 대부분 건물 대지이나 일부는 도로·공터·전으로 이용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,127,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,945,791원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 40,456,709원 | 40,456,709원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 11,203,021원 | 11,203,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,522,379원 |
현재 신건 가격에서는 채권총액 231,659,730원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 59,522,379원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,127,900원 | 0원 | 59,522,379원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,902,320원 | 0원 | 1,125,958원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 189,521,856원 | 45,591,180원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각대금이 189,521,856원으로 내려가 채권자에게 45,591,180원의 미배당이 생기지만, 이 미배당이 곧 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고복1리마을회관 동측 인근이며, 단독주택과 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 555.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 보전관리지역에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대이나 일부가 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주 건물 현황 확인. 공부상 단독주택이나 대부분 철거돼 효용이 상실된 상태이므로 실제 잔존 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시 외 건물 확인. 일괄매각에 제시 외 건물이 포함되므로 위치·구조·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 사용구분 확인. 대지·도로·공터·전으로 혼용되고 있으므로 실제 경계와 사용면적을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이라 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 정비 상태 확인. 창고 등으로 쓰이는 건물의 관리상태가 불량하고 부대설비도 파손·방치 상태이므로 추가 정비 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일하므로 주변 토지가격과 현황가치를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.10.25 대전충남우유농업협동조합 근저당을 말소기준으로, 뒤의 경매개시결정과 가압류 2건은 소멸하고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리에서 끝나지 않습니다. 주 건물은 대부분 철거되어 효용을 상실했고, 토지 일부는 도로·공터·전으로 이용되며 다른 건물도 관리상태가 불량합니다.
따라서 결론은 “권리는 확인 가능, 가격은 현장검증 후 판단”입니다. 신건 최저가 296,127,900원 자체만으로 싸다고 볼 근거는 없으며, 토지 555.0㎡의 실제 이용상태와 잔존 건물·제시 외 건물의 효용을 확인한 뒤 감정가의 적정성을 판단하는 접근이 필요합니다.
