대전지방법원 2025타경4074. 세종특별자치시 연서면 고복리에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 555㎡이며, 감정가는 296,127,900원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 207,290,000원으로 내려왔습니다. 채권자인 대전충남우유농업협동조합이 청구액 131,801,582원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 말소기준은 2022년 10월 25일 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 인천신용보증재단의 가압류도 매각으로 소멸할 예정이므로, 현재 확인된 등기상 권리의 인수액은 없습니다. 다만 이 사건은 일반적인 주거용 단독주택으로 접근해서는 안 됩니다. 주 건물은 사실상 철거된 상태이고, 나머지 건물은 창고 등으로 이용되고 있습니다. 건물보다는 토지의 실제 활용 가능성과 철거·정비 부담을 중심으로 접근해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 고복리 100-4 도로명주소: 세종특별자치시 연서면 동고길 6-21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 제시 외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지면적 | 555㎡ · 지목 대 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 주 건물 대부분 철거로 효용 상실 · 나머지 건물은 창고 등으로 이용 중이며 관리상태 불량 |
| 소유자 | 최정용 |
| 감정가 | 296,127,900원 |
| 최저매각가 | 207,290,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 대전충남우유농업협동조합 |
| 청구금액 | 131,801,582원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 을구 9번 근저당권입니다. 대전충남우유농업협동조합이 2022.10.25 설정한 채권최고액 180,000,000원의 근저당권으로, 본 경매의 신청채권자이기도 합니다. 이후 2025.12.19 임의경매개시결정과 인천신용보증재단의 가압류 두 건은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 물건 현황 — 가격보다 중요한 건물·토지 상태
이 사건은 단순히 감정가에서 30% 낮아진 단독주택이 아닙니다. 감정평가서의 이용상태와 매각물건명세서에 따르면, 주 건물은 대부분 철거되어 건물로서의 효용이 상실된 상태입니다. 다른 건물도 창고 등으로 이용 중이나 관리상태가 불량합니다.
| 구분 | 현재 상태 | 입찰 시 확인사항 |
|---|---|---|
| 주 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 대부분 철거되어 일부 외벽만 존재 | 잔존 구조물과 추가 철거·정비 필요 여부 |
| 기타 건물 | 세멘블록 스레이트지붕 단층 · 창고 등으로 이용 · 관리상태 불량 | 실제 사용 가능 여부 및 보수·철거 부담 |
| 부대설비 | 주 건물 멸실로 난방·위생설비 등이 파손되거나 방치 | 재사용 가능 여부와 설비 정비 부담 |
| 토지 | 555㎡ · 대부분 건물의 대지, 일부 도로·공터·전으로 이용 | 현황 이용 구역·경계·실제 활용 가능 면적 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 | 매각 대상별 현황 및 제시 외 건물 상태 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 저가매수는 아니다
감정가 296,127,900원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 207,290,000원입니다. 하지만 동일 지역의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 주택 대부분이 철거된 상태이며 토지 일부가 도로와 전으로 이용되고 있으므로, 정상적인 단독주택 거래가격과 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다. 실제 이용 가능한 토지 가치와 잔존 건물의 정비 부담을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 207,290,000원 | 70% | 28,071,790원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 145,103,000원 | 49% | 89,388,172원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,572,100원 | 34% | 132,309,639원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 제시된 매각 시나리오를 기준으로 합니다. 향후 매각조건이나 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,702,060원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 (갑구 3번) | 40,456,709원 | 23,587,940원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 (갑구 4번) | 11,203,021원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 231,659,730원 | 203,587,940원 |
| 미배당 합계 | — | 28,071,790원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 미배당액은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 연서면 고복리 고복1리마을회관 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 555㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 221,100원/㎡이며 일부는 도로·공터·전으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 보전관리지역과 접하고 있습니다.
- 건물 효용. 주 건물은 대부분 철거된 상태이며, 다른 건물들은 창고 등으로 이용 중이나 관리상태가 불량합니다. 각종 부대설비도 파손되거나 방치되어 있습니다.
- 환금성. 농촌지대의 토지·노후 건물 복합물건으로, 매수 목적과 실제 활용 가능성에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 비교거래를 확인하고 토지와 잔존 건물의 가치를 분리해 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함됩니다. 토지와 각 건물의 매각 대상 여부를 명세서·감정평가서 원본과 대조하세요.
- 주 건물 실측. 대부분 철거되어 일부 외벽만 존재하는 주 건물의 잔존 상태를 현장에서 확인하세요. 정상 주택의 사용가치를 전제로 입찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 철거·정비 비용. 철거 잔재물, 파손된 난방·위생설비 및 관리상태가 불량한 기타 건물의 정비 부담을 확인하세요.
- 토지 현황과 경계. 토지 555㎡ 중 도로·공터·전으로 이용되는 부분을 구분하고, 현황측량과 공부상 경계를 대조하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 구체적인 행위 제한과 건축 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 공동담보에는 제2동호·제3동호 건물과 토지가 포함됩니다. 등기부와 매각목록을 각각 대조하여 권리 및 매각범위를 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 조사하고 필요한 인도·명도 절차를 검토하세요.
- 배당액 검증. 근저당 예상배당은 채권최고액 기준이므로 실제 채권액·배당요구·우선채권 등을 확인하세요. 예상 미배당액을 매수인 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 주변 토지의 최근 거래와 실제 이용 가능한 면적, 잔존 건물의 가치 및 정비 비용을 함께 검토해 입찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 온전한 주택 취득”
이 사건은 등기상 권리 인수 부담이 없는 대신 물건 자체의 현황과 이용가치에 큰 불확실성이 있는 경매입니다. 현재 최저매각가는 207,290,000원으로 감정가의 70%이지만, 주 건물은 대부분 철거되어 효용이 상실된 상태입니다. 기타 건물은 관리상태가 불량하고, 토지 일부도 도로·전 등으로 사용되고 있습니다.
따라서 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 활용 가능한 토지의 가치, 건물의 잔존 상태, 철거·정비 부담 및 인허가 가능성을 우선해야 합니다. 권리 측면의 인수액은 0원이지만, 가격 적정성은 현장 검증 전까지 보류하는 것이 타당합니다. 현재 회차에서 예상되는 채권자 미배당액 28,071,790원 역시 매수인의 인수 부담과는 구별해야 합니다.
