청주지방법원 2025타경30909. 충주시 성남동 359의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층이고 현재 주택으로 이용중입니다. 말소기준권리는 2004.04.07. 접수된 주식회사조흥은행의 채권최고액 45,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 2025.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리표만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 주민등록표상 김세현은 2024.02.20., 최중효는 2025.08.13. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 2004.04.07. 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유 형태 역시 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다. 특히 김세현은 현재 등기부상 소유자와 같은 이름으로 기재돼 있어 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 성남동 359 · 충청북도 충주시 성남5길 12-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 목조 시멘트기와지붕 단층 · 외벽 시멘몰탈 및 페인팅 · 내벽 벽지도배 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 · 357.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김세현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,682,860원 / 147,682,860원 (신건) |
| 청구액 | 4,746,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준
1999.02.09. 국민은행 근저당 12,000,000원과 2000.10.25. 국민은행 근저당 32,400,000원은 2004.04.07. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사조흥은행 근저당 45,500,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.20. 유에이치제십일차유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 전입자 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세현 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2024.02.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최중효 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2025.08.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입자 모두 전입일이 말소기준권리인 2004.04.07.보다 뒤이므로 조사자료에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 알 수 없습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 현장 점유자, 실제 사용관계, 명도 상대방은 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,682,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,867,560원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,315,300원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권 부족액과 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,682,860원 | 45,500,000원 | 99,315,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,146,288원 | 45,500,000원 | 70,192,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,517,030원 | 45,500,000원 | 46,915,723원 | 0원 |
이 사건은 시세 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 회차별 배당 구조입니다. 현재 회차 147,682,860원, 1회 유찰 시 118,146,288원, 2회 유찰 시 94,517,030원에서도 계산상 근저당권 채권 45,500,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 충주시 용산동 소재 충주공업고등학교 북서측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용중이며 위생·급배수·난방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 357.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 230,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 김세현·최중효의 실제 점유 여부와 사용 부분, 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 김세현 관계 확인. 주민등록표상 전입자 김세현과 등기부상 소유자 김세현의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 두 전입자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 맹지·진입로. 매각물건명세서의 맹지 기재와 감정평가의 차량접근 가능 평가를 함께 놓고 실제 도로 이용 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1이 일괄매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인이 중요한 물건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2004.04.07. 주식회사조흥은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 등기 밖에 있습니다. 주민등록표상 전입자 2명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 김세현은 현재 소유자와 같은 이름입니다. 또 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·맹지가 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유와 접근성은 현장 확인 필수”입니다. 시세 자료가 없는 만큼 신건 147,682,860원이 싸다고 단정하지 않고, 점유관계와 도로 이용 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 타당합니다.
