청주지방법원 2025타경30953. 충주시 주덕읍 덕련리 239-6에 있는 근린상가 + 토지 사건입니다. 등기상 소유자는 이민규이고, 2020.10.16. 설정된 청주산림조합 근저당권의 채권최고액은 104,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.12.08. 청주산림조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 접근하기에는 물건 자체의 상태가 무겁습니다. 감정평가상 건물은 1917년에 사용승인된 목조 스레트지붕 단층 주택이고, 장기간 공가 상태로 노후해 주택으로 이용하기 어렵고 아궁이 구조 난방설비도 사용 불능으로 판단됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 3-1 포함, 경계불분명이 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30953 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 239-6 · 조동길 21 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 |
| 토지 | 1,103.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 상태 | 1917년 사용승인 · 목조 스레트지붕 단층 주택 · 장기간 공가 · 노후 |
| 소유자 | 이민규 |
| 감정가 / 최저가 | 163,244,000원 / 163,244,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주산림조합 / 91,145,111원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 권리 중 핵심은 2020.10.16. 청주산림조합의 근저당권입니다. 채무자는 이완규, 채권최고액은 104,000,000원이고 공동담보로 덕련리 228-1, 239-6이 기재돼 있습니다. 이후 공동담보에 239-18이 추가됐다가 239-18에 대한 근저당권은 2021.10.28. 말소됐습니다. 2025.12.08. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 현황·이용성 — 이 사건의 실제 핵심
- 건물. 1917년 사용승인 받은 목조 스레트지붕 단층 주택이며 외벽은 흙벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 목재창입니다.
- 이용상태. 장기간 공가이며 노후해 주택으로 이용할 수 없을 것으로 판단됐습니다.
- 설비. 아궁이 구조의 난방설비가 있으나 장기간 공가와 노후로 사용 불능으로 판단됐습니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물 3-1이 포함되고 경계불분명으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,085,416원 |
| 1. 근저당 · 청주산림조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,158,584원 |
현재 회차에서는 청주산림조합 채권최고액 104,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 56,158,584원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,244,000원 | 104,000,000원 | 0원 | 56,158,584원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,595,200원 | 104,000,000원 | 0원 | 23,966,867원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,476,160원 | 102,213,494원 | 1,786,506원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 다만 2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 청주산림조합 채권최고액 기준 1,786,506원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 주덕읍 덕련리 창동마을 인근 및 내에 위치하며 농촌마을, 농경지, 과수원, 창고시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 기호1 토지는 로폭 약 2m의 비포장 농로와 접해 농기계기구 접근이 가능하고, 기호2 토지는 소로와 접해 차량 접근이 가능합니다. 인근으로 대중교통이 운행됩니다.
- 토지. 면적 1,103.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 60,300원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 매각물건명세서에 경계불분명이 명시돼 있으므로 실제 점유·경계 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 3-1이 일괄매각에 포함되므로 위치와 현황을 확인해야 합니다.
- 건물 활용성 확인. 1917년 사용승인, 장기 공가, 주택 이용 불가 판단과 난방설비 사용 불능 판단을 전제로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 접근 조건 확인. 비포장 농로와 소로 접면이 기재돼 있어 차량·장비 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교 자료가 없어 163,244,000원의 시세상 우열을 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 어렵다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 구조만 보면 단순합니다. 그러나 물건 자체는 1917년 사용승인된 노후 건물, 장기 공가, 주택 이용 및 난방설비 사용 불능 판단, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 경계불분명이라는 요소가 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 163,244,000원의 가격 매력도를 높게 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적으로 확인할 사건입니다.
