광주지방법원 2025타경32137. 광주광역시 서구 농성동 어반센트럴 18층 1806호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 255,000,000원에서 10회 유찰돼 23,960,000원까지 내려온 최저가입니다. 그러나 이 사건에서 낙찰가 자체보다 먼저 봐야 할 것은 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 200,000,000원 보증금입니다.
임차인 도영빈은 2022.02.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.07.입니다. 말소기준권리로 선언된 2022.10.04. 광산구 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상배당액 23,128,720원을 제외한 176,871,280원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32137 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-36 어반센트럴 18층 1806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 박종화 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 23,960,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,336,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
2023.06.13. 설정된 서한중 근저당권의 채권최고액은 13,000,000원이고, 2025.02.24. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 미변제 보증금의 인수 문제는 별개입니다. 선순위 대항력으로 인해 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인 부담으로 남는 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도영빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11. | 2022.02.07. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
배당요구는 2024.02.22. 이뤄졌습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 먼저 배당되지만, 보증금 200,000,000원을 모두 갚기에는 크게 부족합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2억원 수준
현재 최저매각가는 23,960,000원이지만, 예상 미배당 보증금은 176,871,280원입니다. 즉 매수인의 경제적 부담은 단순히 23,960,000원이 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 함께 봐야 합니다. 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 인수형이므로 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 23,960,000원 | 176,871,280원 | 실질취득 약 200,000,000원 수준 |
| 11회 유찰 시 | 19,168,000원 | 181,577,024원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 15,334,400원 | 185,341,619원 | 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 23,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 831,280원 |
| 1. 임차인 도영빈 보증금 | 200,000,000원 | 23,128,720원 |
| 2. 근저당권 · 서한중 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,336,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 831,280원을 제외한 23,128,720원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 176,871,280원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 서한중 근저당과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당재원이 남지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주종합버스터미널 남동측 인근으로 업무용부동산·점포·상가·오피스텔 등이 형성된 상업·업무지역입니다.
- 교통. 종합버스터미널 인근 간선도로변에 위치하고 차량 출입이 자유로우며 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층이며 2021.09.03. 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 왕복 10차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보전구역 등에 해당하며 공시지가는 2,940,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 최저가 23,960,000원에만 초점을 맞추지 말고 미배당 임차보증금 176,871,280원을 함께 봐야 합니다.
- 대항력 포기 효력 재확인. 2026.06.19. 대항력 포기 취지 확약서를 근거로 한 매각조건변경 신청이 2026.06.22. 불허된 사실을 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 보증금 잔액 구분. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 미변제 보증금의 인수 문제는 별도로 남습니다.
- 후속 유찰의 착시 주의. 11회·12회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 181,577,024원·185,341,619원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,396만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 10회 유찰돼 최저가가 23,960,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 200,000,000원 보증금 때문에 가격 구조가 일반 경매와 다릅니다. 현재 회차 배당 후에도 176,871,280원이 남아 매수인에게 인수될 수 있고, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지면 그만큼 인수액이 더 커집니다. 따라서 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담이어야 합니다. 대항력 포기 취지 확약서를 근거로 한 매각조건변경도 불허된 만큼, 현재 자료 기준으로는 인수위험을 그대로 전제로 접근해야 합니다.
