광주지방법원 2025타경32137. 광주종합버스터미널 인근 어반센트럴 18층 1806호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면적으로는 감정가 255,000,000원에서 29,949,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 그러나 말소기준인 2022.10.04. 압류보다 앞선 2022.02.11. 전입·점유를 갖춘 임차인 도영빈이 보증금 200,000,000원으로 건물 전부를 임차하고 있어, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 939,082원을 제외한 29,009,918원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 170,990,082원이 남습니다. 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 안전기준 총부담은 200,939,082원으로 감정가의 약 78.8%입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 200,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-36 어반센트럴 18층 1806호 · 도로명주소 광주광역시 서구 죽봉대로 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층 · 2021.09.03. 사용승인 |
| 소유자 | 박종화 (2022.02.11. 소유권이전 등기 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 29,949,000원 (9회 유찰 · 감정가의 11.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,336,970원 |
| 말소기준 | 2022.10.04. 갑구 3번 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.10.04. 접수된 갑구 3번 압류입니다. 서한중의 2023.06.13. 근저당권, 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 문제는 도영빈의 임대차입니다. 전입신고와 점유개시가 2022.02.11.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.02.07.에 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도영빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 | 2022.02.07 | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 도영빈 1명이며 보증금은 200,000,000원 한 건으로 봅니다. 2024.02.22. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
* 확약이 유효하게 집행되는 경우 도영빈 관련 실질 인수는 0원입니다. 매각물건명세서와 현재 배당구조상 계산되는 인수액은 170,990,082원입니다. 확약은 도영빈에게만 적용되므로, 확약 범위 밖 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 남습니다.
② 가격 판단 — 최저가 11.74%가 곧 취득가가 아니다
이 사건은 최저가와 실질취득액을 분리해서 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 200,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 안전기준 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 29,949,000원 | 170,990,082원 | 200,939,082원 |
| 10회 유찰 시 | 23,959,200원 | 176,872,066원 | 200,831,266원 |
| 11회 유찰 시 | 19,167,360원 | 181,577,652원 | 200,745,012원 |
최저가는 29,949,000원에서 23,959,200원, 19,167,360원으로 내려가지만 법정 인수액은 170,990,082원에서 176,872,066원, 181,577,652원으로 증가합니다. 총부담은 각 회차 모두 약 200,000,000원에 머뭅니다. 따라서 감정가 대비 88% 이상 내려왔다는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 939,082원 |
| 1. 임차인 도영빈 보증금 | 200,000,000원 | 29,009,918원 |
| 2. 근저당권 · 서한중 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서한중 | 210,336,970원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,336,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되며, 임차보증금 부족분 170,990,082원이 남습니다. 서한중의 근저당권과 경매채권, 주택도시보증공사의 경매채권에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 광주종합버스터미널 남동측 인근으로, 주변은 업무용 부동산, 점포·상가·오피스텔 등이 형성된 상업·업무지역입니다.
- 교통. 종합버스터미널 인근 간선도로변에 위치하고 건물 서측으로 왕복 10차선 아스팔트 포장도로와 접해 차량 출입과 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층이며 2021.09.03. 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되며 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역· 전통상업보전구역이며, 광로3류와 접합니다. 공시지가는 2,940,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 업무시설 용도와 9회 유찰 이력은 환금성과 응찰수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기 취지 확약서의 적용 대상·조건과 2026.06.22. 매각조건변경신청 불허 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약 효력이 명확하지 않다면 최저가 29,949,000원에 법정 미배당액 170,990,082원을 더한 200,939,082원을 총부담으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 도영빈의 임대차계약일 2022.01.21., 확정일자 2022.02.07., 전입·점유개시 2022.02.11., 임차권등기 2024.02.22.를 원본과 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가합니다. 회차별 최저가가 아니라 총부담액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 업무시설 확인. 실제 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 내부 이용상태와 점유현황, 관리규약, 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 정정·변경 문서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “2,994만 원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 29,949,000원이지만, 권리구조를 반영한 안전기준 실질취득은 200,939,082원입니다. 말소기준보다 앞선 임차인 도영빈의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하고 총부담은 약 2억 원에 고정됩니다.
주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약서가 유효하게 적용되면 도영빈 관련 실질 인수는 0원*으로 달라질 수 있습니다. 그러나 법원이 그 확약서 제출에 따른 매각조건변경신청을 불허했다는 점이 핵심입니다. 확약 효력을 명확히 확인하지 못한 상태에서 29,949,000원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 최저가보다 인수조건이 먼저이고, 9회 유찰보다 확약의 효력이 먼저입니다.