청주지방법원 2025타경31025. 충주기업도시 내 신우희가로아파트 109동 14층 1402호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 158,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 말소기준은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 강영묵의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 강영묵의 임대차계약일은 2016.06.18.이지만, 대항력 판단에서 중요한 주민등록일은 2021.03.11.로 말소기준인 2018.01.17.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 강영묵의 보증금 122,700,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 수 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,666,254원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 54,003,600,000원과 공동담보목록이 기재되어 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제 내용이 별도로 적혀 있습니다. 실제 담보채권 범위와 변경등기의 효력은 입찰 전 원본 등기와 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 반환채권 양수인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영묵 전유부분 건물 전부 · 주거 | 122,700,000원 | 2021.03.11. 2018.02.22. | 대항력 없음 | HUG 승계 기재 임차보증금반환채권 양수 | 0원 |
강영묵의 임대차계약일은 2016.06.18., 점유개시일과 확정일자는 2018.02.22., 주민등록일은 2021.03.11.입니다. 주민등록일이 말소기준권리 2018.01.17.보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권등기는 2023.07.24. 등기됐고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 경매신청채권자로서 임차인 강영묵의 임차보증금반환채권 양수인이며 대항력 및 우선변제권을 승계했다고 기재되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12건보다 신건 최저가가 높다
신우희가로아파트 동일 면적대 최근 12건은 2026년 6월부터 8월까지 140,000,000원~150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 146,500,000원입니다. 현재 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%이고, 제공된 12건의 최고 거래가 150,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡대 | 12건 | 147,041,666원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 기준은 126,400,000원, 2회 유찰 시 101,120,000원입니다. 현재 회차와 달리 유찰 이후에는 실거래 가격대와의 관계가 크게 달라지므로 회차별로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 154,988,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 115,666,254원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,012,000원과 우리은행 154,988,000원이 매각대금 전액을 소진해 주택도시보증공사의 신청채권 배당은 0원입니다. 총 채권액은 54,119,266,254원, 총 배당액은 154,988,000원, 미배당액은 53,964,278,254원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 남측 인근, 충주기업도시 내 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 14층으로, 개별난방·위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 동측으로 폭 약 20m 도로와 접합니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며 토지 이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공이며 최근 동일 면적 거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%이고 최근 12건 최고 거래가 150,000,000원보다 높습니다.
- 임차권 중복 계산 금지. 실제 임차인은 강영묵 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다.
- 대항력 판단. 강영묵의 주민등록일 2021.03.11.은 말소기준 2018.01.17. 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 결과를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당 변경 원본 대조. 54,003,600,000원 공동담보 근저당과 같은 날 62,160,000원 변경등기·공동담보 해제가 함께 기재돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 가격에서 막힌다
이 사건의 임차권 자체는 비교적 명확합니다. 강영묵의 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택임차권등기 역시 후순위라 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사는 임차인의 반환채권을 양수한 신청채권자이지 별도의 임차인이 아니므로, 실제 임차인 1명·매수인 금전 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 158,000,000원은 최근 12개월 평균 147,041,666원의 107.5%이고, 제공된 최근 12건 최고 거래가 150,000,000원보다도 높습니다. 여기에 민간임대주택 관련 등기와 우리은행 근저당 변경내용까지 원본 대조가 필요한 만큼, 권리의 금전 인수는 낮지만 신건 가격 메리트도 낮은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차의 결론은 “인수 0원, 그러나 가격은 보류”입니다.
