청주지방법원 2026타경4. 음성군 맹동면 동성리 센텀타워 2층 202호로, 감정평가상 202호와 203호가 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김병수이며, 2019.07.05. 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 권리분석의 기준은 2022.01.13. 삼왕새마을금고 근저당권 520,000,000원입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황에는 박혜린 외에 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보가 남아 있습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 취급하고 원본 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경4 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 500 센텀타워 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 대하1길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 202호·203호 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 이용 중 |
| 소유자 | 김병수 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 703,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼왕새마을금고 / 453,916,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020년 국민은행 근저당권 3건은 2022.01.13. 모두 해지·말소됐고, 같은 날 새로 설정된 삼왕새마을금고 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 현대캐피탈·하나캐피탈·충북신용보증재단의 가압류, 박혜린 전세권, 2026년 국민건강보험공단 압류 및 현 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 한 건은 명확, 한 건은 미상
| 점유·등록자 | 용도 | 전입·등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜린 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.03.25 | 미상 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박혜린의 등록일 2024.03.25.은 말소기준일인 2022.01.13.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 별도로 2024.04.03. 설정된 전세권 150,000,000원도 말소기준권리 후순위이고, 현재 회차 예상배당에서는 150,000,000원 전액을 배당받는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 703,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,430,000원 |
| 2. 근저당 · 삼왕새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 전세권 · 박혜린 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,673,683원 | 15,673,683원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 16,006,858원 | 7,896,317원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 채권자 총 청구액은 731,680,541원, 총 배당액은 693,570,000원이며 미배당은 38,110,541원입니다. 매수인 인수액 시뮬레이션은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 703,000,000원 | 693,570,000원 | 38,110,541원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 562,400,000원 | 554,376,000원 | 177,304,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 449,920,000원 | 443,020,800원 | 288,659,741원 | 0원 |
현재 회차에서는 삼왕새마을금고가 520,000,000원을 배당받아 신청채권 453,916,200원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 같은 금액이 배당되는 시나리오지만, 2회 유찰 시에는 삼왕새마을금고 배당이 443,020,800원으로 줄어 신청채권을 충족하지 못합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 703,000,000원이나 유찰 시 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 동일 건물의 위치·면적·점포 상태·임대수익에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 시세 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성중학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 202호와 203호는 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로, 북동측으로 폭 약 15m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,397,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층~지상7층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보의 실제 점유자와 계약관계를 반드시 확인하세요.
- 박혜린 관계 확인. 2024.03.25. 등록과 2024.04.03. 전세권 150,000,000원의 관계, 배당요구 2026.01.26. 내용을 원본과 대조하세요.
- 202호·203호 일체 사용. 감정평가상 벽체 없이 함께 사용 중이므로 현장 경계·독립사용 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 삼왕새마을금고 근저당권은 203호와 공동담보 관계입니다.
- 공동전세 확인. 박혜린 전세권도 203호와 공동전세 관계입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없는 상태이므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 리스크 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.01.13. 삼왕새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 박혜린 전세권과 후순위 가압류·압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 박혜린 전세금 150,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 별도 주거 점유 정보의 전입일과 보증금이 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건을 완전한 권리 안전형으로 분류하기보다는, 미상 점유관계를 해소한 뒤 접근해야 하는 근린시설로 보는 편이 맞습니다. 또한 실거래 비교 자료가 없어 신건 703,000,000원의 가격 적정성도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만, 점유 확인과 가격 검증이 입찰의 선행조건입니다.
