청주지방법원 2026타경30002. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 102동 302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상17층, 본건은 제3층 제302호입니다. 가격만 놓고 보면 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원으로 신건입니다.
권리관계의 출발점은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 김아림의 전입일 2020.02.28.과 임차권등기일 2024.01.24.는 그보다 뒤입니다. 김아림의 임차보증금은 91,990,000원이지만, 제공된 판정은 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이며 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30002 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 지하3층 지상17층 중 3층 |
| 시장 비교 면적 | 59.8332㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,511,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 확인할 등기가 있다
말소기준은 2018.01.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.01.24. 김아림의 주택임차권과 2026.01.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 채권 양수인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아림 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 91,990,000원 | 2020.02.28 / 2020.02.28 | 2024.01.24 | 대항력 없음 우선변제권 승계 기재 HUG 채권 양수·승계 인수 0원 |
김아림은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서상 김아림의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으며 “대항력 및 우선변제권 승계”가 명시돼 있습니다. 따라서 김아림의 보증금 91,990,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 106,511,431원을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 162,000,000원은 최근 시세 이상
신우희가로아파트는 741세대, 준공일 2018.01.15.이며 비교 대상은 59.83㎡·59.95㎡대입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 12건의 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 147,041,666원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 147,041,666원입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 이 최근 평균의 110.2%입니다. 최신 거래 146,500,000원보다도 높기 때문에 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 158,932,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,511,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 53,951,179,431원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 지정이 있습니다.
- 단지. 신우희가로아파트 741세대, 준공일 2018.01.15.이고 동일 평형 최근 거래는 140,000,000원~150,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 162,000,000원이 최근 12개월 평균 147,041,666원의 110.2%이므로 현재 회차를 시세 대비 저가로 보지 마세요.
- 임차인·보증기관 관계. 실제 임차인은 김아림 1명이고, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 중복 임차인·보증금으로 계산하지 마세요.
- 임차권. 전입 2020.02.28., 확정일자 2020.02.28., 임차권등기 2024.01.24.로 모두 말소기준권리 2018.01.17. 이후입니다.
- 근저당 변경. 을구 1번 54,003,600,000원과 같은 날 을구 1-1번 변경등기의 62,160,000원·공동담보 해제 관계를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 효력·말소 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 129,600,000원, 2회 유찰 103,680,000원으로 제시돼 있으므로 회차별로 최근 실거래와 다시 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 금전 인수 계산은 명확합니다. 김아림의 전입과 임차권등기는 말소기준권리 뒤에 있고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수를 0원으로 봅니다. 그러나 권리 검토가 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사의 보증금반환채권 양수·승계 기재, 동일 일자의 근저당 변경등기, 민간임대주택등기와 금지사항등기를 원본에서 확인해야 합니다.
가격은 더 분명합니다. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 147,041,666원의 110.2%이고, 최신 거래 146,500,000원보다도 높습니다. 현재 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.4회인 점과 1회 유찰 129,600,000원·2회 유찰 103,680,000원 시나리오를 함께 놓고 보면, 이 물건의 핵심은 “인수 여부”보다 권리 원본 확인과 적정 회차 선택입니다.
