대전지방법원 2025타경1113. 홍성군 홍북읍 대동리 68-47의 다가구주택 및 제2종근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 이용석이고, 말소기준권리는 2017.03.09. 홍주신용협동조합 근저당입니다. 현재 계산에는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 잡혀 있습니다. 하지만 건물에는 여러 호실의 임차권등기가 중첩되어 있고, 전입일과 보증금이 확인되지 않는 별도 주거 점유 기록까지 있어 권리분석의 핵심은 “말소되는가”와 함께 실제 점유·대항력 상태가 원본과 일치하는가를 확인하는 데 있습니다.
감정가와 현재 최저매각가는 모두 988,990,650원입니다. 부동산 실거래 비교 자료는 제시되지 않았으므로 이 사건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 평가는 감정가 자체보다 일괄매각 범위, 지분 매각 목록, 실제 임대차 현황과 점유 상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1113 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-47 · 충청남도 홍성군 홍북읍 충남대로 198-49 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택 및 제2종근린생활시설)로 이용 |
| 소유자 | 이용석 |
| 감정가 / 최저가 | 988,990,650원 / 988,990,650원 (신건) |
| 청구액 | 252,867,398원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 대 · 364.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 436,100원/㎡ |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록 3,4,5,6은 지분 매각 · 피로티주차장, 옥탑, 발코니 등 건물 감정평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.03.09.
기준권리는 2017.03.09. 설정된 홍주신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 한국어촌어항공단 전세권, 김희옥 전세권, 다수 주택임차권등기, 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2018년 전국화물자동차운송사업연합회 전세권은 2019.03.29. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 확인된 임차권은 모두 기준권리 후순위
등기부상 확인되는 주택임차권등기 12명은 모두 전입신고일이 2017.03.09. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 각 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 남으므로, 이 부분은 매각물건명세서 원본을 반드시 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 호실·부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유라 | 306호 18.2㎡ | 45,000,000원 | 2020-08-31 | 2020-09-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박완수 | 202호 18㎡ | 45,000,000원 | 2022-02-25 | 2022-02-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광희 | 403호 | 45,000,000원 | 2022-01-03 | 2023-11-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은명 | 305호 18㎡ | 45,000,000원 | 2022-07-18 | 2022-07-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 401호 18.20㎡ | 45,000,000원 | 2022-03-14 | 2024-08-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜원 | 205호 18.20㎡ | 45,000,000원 | 2024-07-26 | 2023-07-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강선 | 302호 18.2㎡ | 45,000,000원 | 2022-03-22 | 2022-03-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 301호 18.2㎡ | 45,000,000원 | 2022-11-01 | 2022-10-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤홍 | 406호 18.2㎡ | 45,000,000원 | 2022-12-23 | 2022-12-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노용호 | 304호 18.2㎡ | 45,000,000원 | 2023-02-10 | 2023-02-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 204호 18.20㎡ | 45,000,000원 | 2022-10-25 | 2022-09-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동근 | 201호 19.83㎡ | 45,000,000원 | 2022-07-22 | 2022-07-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기타 | 주거 | 43,000,000원 | 2019-09-30 | 2025-08-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 988,990,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,289,906원 |
| 1. 근저당 · 홍주신용협동조합 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 전세권 · 한국어촌어항공단 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김희옥 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,050,339원 | 5,050,339원 |
| 5. 가압류 · 김영승 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,272,958원 | 24,272,958원 |
| 7. 가압류 · 영일자산관리대부유한회사 | 59,372,348원 | 59,372,348원 |
| 8. 가압류 · 태안군산림조합 | 31,199,359원 | 31,199,359원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 508,805,740원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 청구 467,895,004원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 508,805,740원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 988,990,650원 | 0원 | 508,805,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 791,192,520원 | 0원 | 312,985,591원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 632,954,016원 | 0원 | 156,329,472원 | 0원 |
현재 자료의 범위에서는 2회 유찰 가격인 632,954,016원에서도 채권 총액이 전부 배당되는 구조입니다. 따라서 알려진 후순위 권리 때문에 낙찰가 하락분이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 미상 점유자에 대한 대항력 판정이 바뀌면 이 결론도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로서 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위치. 홍북읍행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 주택·농경지·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 지상 4층, 석재 외벽과 벽지·일부 타일 내벽, 샷시창호입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수 설비, 개별난방시설과 피로티주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 364.0㎡, 평지·세로장방·소로한면, 계획관리지역이며 공시지가는 436,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유 기록의 실제 점유자, 전입일, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 12건 임차권등기 재대조. 확인된 임차권등기는 모두 후순위지만, 각 호실의 현재 점유 여부와 임차권등기 말소·배당 상태를 원본에서 재확인하세요.
- 전세권 확인. 한국어촌어항공단 45,000,000원, 김희옥 43,000,000원 전세권은 후순위 소멸로 정리돼 있으나 실제 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록 3,4,5,6이 지분 매각이고 피로티주차장·옥탑·발코니 등이 감정에 포함돼 있으므로 토지·건물 목록별 지분과 현황을 확인하세요.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액과 후속 변경등기의 312,000,000원·330,000,000원 기재 관계를 원 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 988,990,650원이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 임대수익·토지가치·건물가치·공실률을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 숫자만 보면 명확합니다. 2017.03.09. 홍주신용협동조합 근저당이 기준이고, 알려진 전세권·임차권등기·가압류는 모두 후순위입니다. 배당 시나리오도 현재부터 2회 유찰까지 미배당 0원·매수인 인수 0원을 가리킵니다.
그러나 다가구주택에는 다수 임차권등기가 있고, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 점유 기록도 존재합니다. 이 기록은 대항력을 없다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 감정가의 가격 매력도도 확인되지 않았습니다. 결론은 “알려진 권리는 후순위 소멸, 계산상 인수는 0원. 다만 미상 점유자 확인 전까지는 조건부 안전.” 입니다.
