대전지방법원 2025타경503570. 유성온천역 북동측 인근의 유성푸르지오시티 알파동 5층 502호, 전용 48.42㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 123,900,000원이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 임차인 고희민은 2023.02.14. 전입했고, 말소기준권리인 2024.10.08. 제이비우리캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 160,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖춰 배당을 먼저 받지만, 현재 최저가에서는 전액 변제가 되지 않습니다.
매각대금 123,900,000원에서 집행비용 2,534,600원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액은 121,365,400원입니다. 보증금과의 차액 38,634,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 123,900,000원 + 38,634,600원 = 162,534,600원입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 함께 늘어나므로 총 취득부담은 보증금 수준 주변에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 48.42㎡ · 29층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 소유자 | 정종웅 · 2020.04.07. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 166,314,488원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2024.10.08. 제이비우리캐피탈 가압류 25,474,430원입니다. 이후 유성구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 고희민의 전입이 말소기준보다 앞서기 때문에 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서도 이 내용을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고희민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2023.02.14 | 2023.01.11 | 2025.02.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인의 임차권이며, 보증금 160,000,000원을 중복 합산할 사유가 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 할인 29.1%, 실질은 약 7%
유성푸르지오시티는 299세대, 2014.08.07. 사용승인된 오피스텔입니다. 최근 12개월 거래 평균은 174,700,000원, 최신 거래는 2026.08. 180,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +4.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.42㎡ | 22 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 52.15㎡ | 19 | 173,000,000원 |
| 2026.08 | 48.42㎡ | 22 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 52.15㎡ | 9 | 186,000,000원 |
| 2026.02 | 52.15㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 52.15㎡ | 24 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 52.15㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 48.42㎡ | 25 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2025.07 | 48.42㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2025.07 | 48.42㎡ | 24 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 174,700,000원 |
현재 회차의 실질취득 162,534,600원은 최근 12개월 평균 174,700,000원의 약 93.0%, 최신 거래 180,000,000원의 약 90.3%입니다. 평균·최신 거래보다 낮은 것은 맞지만, 거래 범위가 108,000,000원부터 198,000,000원까지 넓습니다. 따라서 최저가 123,900,000원 자체를 근거로 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 고희민 보증금 | 160,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 25,474,430원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 166,314,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 고희민의 보증금 미배당분 38,634,600원은 매수인 인수 예상액입니다. 제이비우리캐피탈과 한국주택금융공사는 현재 가정 매각가에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설·주상복합아파트가 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장과 대전지하철 유성온천역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.08.07. 사용승인된 29층 건물 중 5층이며, 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조입니다. 승강기·난방·소방·출입문통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 관광특구·온천원보호지구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래표본. 유성푸르지오시티 최근 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 173,416,666원, 최근 12개월 평균은 174,700,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 123,900,000원에 예상 인수액 38,634,600원을 더한 162,534,600원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 고희민의 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지에 따라 최종 인수액이 결정됩니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 을구 5번 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 미배당분 인수는 별개입니다. 매각물건명세서가 잔액 인수를 명시합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 내려가지만 예상 인수액이 늘어 실질 부담은 161,961,140원·161,492,798원 수준으로 남습니다.
- 실거래 편차 확인. 거래가격이 108,000,000원부터 198,000,000원까지 넓게 분포하므로 층·면적·상태를 감안해 개별 호수 가격을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “123,900,000원짜리 물건”으로 보면 계산이 틀린다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 123,900,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 160,000,000원이 있고, 현재 매각가 가정에서 121,365,400원만 배당되므로 잔액 38,634,600원을 인수합니다. 따라서 실질취득은 162,534,600원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 174,700,000원과 최신 거래 180,000,000원보다는 낮습니다. 다만 최저가 기준의 70.9%라는 숫자를 그대로 가격 할인으로 받아들이면 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균의 약 93.0%이고, 거래 편차도 큽니다. 결국 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반형”이 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 구조”로 이해해야 권리와 가격을 동시에 정확히 볼 수 있습니다.
