대전지방법원 2025타경503570. 유성온천역 북동측 인근의 유성푸르지오시티 알파동 5층 502호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중이며, 29층 건물 중 5층입니다. 현 소유자 정종웅은 2020.04.10 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 대항력 임차인의 배당과 유찰 시 인수액 변화입니다.
임차인 고희민은 2023.01.11 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2023.02.13 점유를 시작해 2023.02.14 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.10.08 제이비우리캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2025.02.20에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 48.42㎡ · 29층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 소유자 | 정종웅 · 2020.04.10 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 166,314,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.10.08 접수된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 25,474,430원입니다. 이후 유성구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 고희민의 전입·점유는 그보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고희민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2023.02.14 | 2023.01.11 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
임대차계약일은 2023.01.11, 점유개시일은 2023.02.13, 주민등록일은 2023.02.14이며, 보증금은 160,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 0원 | 177,000,000원 + 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 21,182,400원 | 141,600,000원 + 21,182,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 49,105,920원 | 113,280,000원 + 49,105,920원 |
④ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균보다 높다
유성푸르지오시티의 최근 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건이고, 그 평균은 174,250,000원입니다. 현재 최저매각가 177,000,000원은 이 최근 평균의 101.6%입니다. 전체 12건 평균 171,916,666원과 비교해도 최저가는 103.0%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.2%로 하락 추세는 아니지만, 신건 가격 자체가 최근 평균보다 높으므로 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.42㎡ | 22 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 52.15㎡ | 9 | 186,000,000원 |
| 2026.02 | 52.15㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 52.15㎡ | 24 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 52.15㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 48.42㎡ | 25 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2025.07 | 48.42㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2025.07 | 48.42㎡ | 24 | 165,000,000원 |
| 2024.11 | 48.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2024.06 | 48.42㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 174,250,000원 |
특히 최신 거래는 2026.08, 전용 48.42㎡ 22층의 108,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 사이의 가격 차이가 큰 만큼, 현재 신건 177,000,000원을 단순 평균 하나만으로 판단하기보다 실제 비교 호수의 층·상태까지 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 고희민 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 25,474,430원 | 13,722,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 166,314,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 제이비우리캐피탈에는 13,722,000원이 배당되고, 한국주택금융공사의 배당은 0원입니다. 전체 미배당액은 178,066,918원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설·주상복합아파트 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스승강장과 대전지하철 유성온천역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조, 29층 건물 중 5층 502호이며 2014.08.07 사용승인됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 상업용이며 공시지가는 4,813,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 우선 확인. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 부족액은 매수인이 인수하는 구조임을 반드시 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 174,250,000원의 101.6%입니다. 현재 회차 자체에는 가격 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 141,600,000원만 보지 말고 인수 21,182,400원을 함께, 2회 유찰 113,280,000원만 보지 말고 인수 49,105,920원을 함께 보아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 전용 48.42㎡ 거래가 108,000,000원으로 확인되므로 거래 원본과 개별 호수 조건을 대조할 필요가 있습니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 반면 임차권등기에는 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 관련 서류를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 따라 올라간다”
이 물건은 현재 신건 177,000,000원에서 매각된다면 임차인 고희민의 보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 그러나 권리구조 자체가 안전형인 것은 아닙니다. 고희민은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이어서, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하는 순간 그 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.
가격도 신건에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 174,250,000원의 101.6%로 이미 최근 평균을 웃돕니다. 유찰 후에는 낙찰가가 141,600,000원, 113,280,000원으로 낮아져 보여도 각각 21,182,400원, 49,105,920원의 임차보증금 인수가 발생합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “낙찰가가 얼마냐”가 아니라 “낙찰가와 인수를 합친 실질취득 부담이 얼마냐”입니다. 현재 신건은 가격 메리트가 부족하고, 유찰 후에도 대항력 임차인의 인수 구조를 함께 계산해야 합니다.
