대전지방법원 2025타경15724. 충남 보령시 대천동 185-1, 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(연세대천외과) 및 주택이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층입니다. 공부상 4층은 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.03.20. 설정된 보령수산업협동조합의 채권최고액 715,000,000원 근저당권입니다.
등기부만 떼어 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 서현모의 전세권 150,000,000원과 이에 대한 하나은행 근저당권은 2013년에 말소됐고, 갈산농업협동조합의 420,000,000원 근저당권도 2019.03.20. 해지됐습니다. 현재 말소기준 이후의 2025년 강제경매개시결정과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 대천동 185-1 · 충청남도 보령시 원동1길 30-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(연세대천외과) 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 위생설비 및 급·배수시설 |
| 토지 | 440.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김철호 · 2016.04.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,273,369,600원 / 1,273,369,600원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 삼흥산업개발 주식회사 / 2,008,624,837원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차관계 확인이 먼저
현재 말소기준은 2019.03.20. 보령수산업협동조합 근저당권 715,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이석제는 2016.04.19. 전입으로 확인되어 말소기준보다 시점이 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 승계 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석제 | 2016.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김철희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 실질취득 판단 — 신건 1,273,369,600원만 보면 안 된다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 1,273,369,600원입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가만으로 실질취득액을 판단할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 있고 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 승계되는 미배당 보증금으로 계산해야 하기 때문입니다.
따라서 향후 유찰로 최저가격이 내려가더라도, 이석제의 보증금과 배당·승계 여부를 확인하기 전에는 “가격이 싸졌다”거나 “메리트가 생겼다”고 단정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 삼흥산업개발 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,273,369,600원 | 3,474,013,770원 | 543,235,904원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,018,695,680원 | 3,726,140,951원 | 291,108,723원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 814,956,544원 | 3,927,842,695원 | 89,406,979원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,273,369,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,133,696원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 보령수산업협동조합 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 삼흥산업개발 주식회사 | 2,008,624,837원 | 543,235,904원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 보령수산업협동조합 | 2,008,624,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,732,249,674원 중 1,258,235,904원이 배당되고, 3,474,013,770원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표에는 확인되지 않은 임차보증금의 실제 배당·승계 결과가 반영됐다고 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천동 소재 대남초등학교 남동측 인근이며, 주변은 상업용 건물 등이 소재하는 상업지역입니다. 제반환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 연세대천외과와 주택으로 이용 중입니다. 특히 공부상 4층은 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중이라는 점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지. 440.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 860,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 가격 판단. 아파트처럼 표준화된 동일평형 비교가 어려운 근린생활시설·주택 혼합형 물건이므로, 임대·점유 상태와 실제 이용현황 확인이 가격 산정의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이석제 임차관계. 2016.04.19. 전입의 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김철희 임차관계. 전입일·보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 4층 이용상태. 공부상 근린생활시설, 현황 주택이라는 차이가 임대차보호 적용·사용승인·향후 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 보령시 대천동 185-1 토지와 건물의 매각 범위, 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 인수는 아직 미상”
이 사건의 핵심은 근저당 자체가 아닙니다. 2019.03.20. 보령수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡으면 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2016.04.19. 전입자 이석제가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 김철희 역시 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 신건 최저가 1,273,369,600원을 기준으로 “인수 0원” 또는 “안전한 물건”이라고 결론 내리는 것은 이릅니다. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계액의 합계로 다시 봐야 합니다. 이 사건은 등기 권리보다 점유관계가 우선 확인사항이며, 보증금과 배당·승계 여부를 확정하기 전까지 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
