대전지방법원 2025타경503604. 목양마을아파트 110동 21층 2102호로, 감정평가상 아파트 1세대이며 거실1·주방/식당1·침실4·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 지하1층·지상22층 건물의 21층이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 135.34㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사세종삼성보험대리점입니다. 2007년 주식회사둔산삼성보험대리점 명의로 300,000,000원에 소유권이전된 뒤 2011년 상호가 주식회사세종삼성보험대리점으로 변경됐습니다.
말소기준권리는 2021.03.25 중소기업은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 120,000,000원과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 윤오노의 전입일은 2003.08.14로 말소기준권리보다 훨씬 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503604 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 110동 21층2102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 135.34㎡ · 거실1·주방/식당1·침실4·욕실2·발코니 등 · 지하1층 지상22층 중 21층 |
| 소유자 | 주식회사세종삼성보험대리점 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 603,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 403,219,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.03.25 중소기업은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤의 2022.11.23 중소기업은행 근저당 120,000,000원, 2024.07.11 국 압류, 2025.04.07 대전광역시 중구 압류, 2025.10.17 임의경매개시결정, 2026.05.07 대전광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤오노 | 2003.08.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시장보다 77,500,000원 높다
동일면적 135.34㎡의 최근 실거래 12건 평균은 551,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 525,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 513,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.8% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 135.34㎡ | 16 | 513,000,000원 |
| 2026.02 | 135.34㎡ | 2 | 509,000,000원 |
| 2025.08 | 135.34㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 135.34㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2025.02 | 135.34㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2024.09 | 135.34㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 135.34㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2024.05 | 135.34㎡ | 19 | 560,000,000원 |
| 2024.04 | 135.34㎡ | 16 | 541,000,000원 |
| 2024.03 | 135.34㎡ | 5 | 584,000,000원 |
| 2024.02 | 135.34㎡ | 17 | 598,000,000원 |
| 2024.02 | 135.34㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 135.34㎡ | 4건 | 525,500,000원 |
현재 최저가 603,000,000원은 최근 12개월 평균 525,500,000원보다 77,500,000원 높고, 비율로는 114.7%입니다. 최신 거래 513,000,000원보다도 90,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 551,250,000원을 기준으로 해도 최저가는 109.4% 수준입니다. 따라서 어느 기준으로도 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,430,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,570,000원 |
계산상 확인된 근저당 채권 468,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되고 126,570,000원이 남습니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있고, 윤오노의 보증금·우선변제 관계도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 603,000,000원 | 468,000,000원 | 0원 | 126,570,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 482,400,000원 | 468,000,000원 | 0원 | 7,176,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 88,282,880원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 482,400,000원으로 최근 12개월 평균 525,500,000원보다 낮아집니다. 그러나 윤오노의 보증금이 확인되기 전에는 이 482,400,000원을 실질취득가로 단정하면 안 됩니다. 대항력이 인정되는 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 못한다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 즉 이 사건은 유찰로 최저가가 내려가더라도 먼저 임차보증금 규모와 법적 지위를 확인해야 합니다.
⑤ 세금 압류·공매 교차
- 국세 압류. 2024.07.11 국 명의 압류가 존재하며 처분청은 서대전세무서장입니다.
- 지방세 압류. 2025.04.07 대전광역시 중구, 2026.05.07 대전광역시 서구 압류가 있습니다.
- 당해세 확인. 당해세에 해당하면 배당표보다 앞서 차감될 수 있어 후순위 배당과 소유자 잔여가 줄 수 있습니다.
- 공매공고. 2025.06.16 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전목동초등학교 서측 인근이며 주위에 아파트, 주택, 근린생활시설, 재개발예정부지, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입·주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 목양마을은 1,500세대, 2003.07.31 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 북서측·북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며 단지 내 도로가 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤오노 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 임대차 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 0원으로 계산 금지. 선순위 전입자의 보증금이 미상인 이상 실제 매수인 부담은 아직 확정되지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 525,500,000원, 최신 거래 513,000,000원, 추세 -6.8%를 기준으로 신건 603,000,000원의 가격을 판단해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 이용상황 일부가 집합건축물대장 등을 기준으로 확인됐습니다.
맺으며 — “신건 6.03억은 비싸고, 임차보증금은 아직 안 보인다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 2003.08.14 전입한 윤오노의 보증금이 미상이라 권리분석을 ‘인수 0원’으로 닫을 수 없습니다. 윤오노가 과거 소유자·채무자로 나타나는 점도 실제 임대차 관계를 추가 확인해야 하는 이유입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 603,000,000원은 최근 12개월 평균 525,500,000원의 114.7%, 최신 거래 513,000,000원보다 90,000,000원 높습니다. 최근 추세도 -6.8%입니다. 가격은 보류, 임차관계는 확인 전까지 위험 미해소. 신건 즉시 응찰보다 선순위 전입자의 보증금과 세금·공매 관계를 먼저 확인한 뒤 유찰 여부와 함께 다시 계산해야 하는 물건입니다.
