대전지방법원 2025타경503604. 목양마을아파트 110동 21층 2102호입니다. 감정가는 603,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 422,100,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려온 상태지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인입니다. 윤오노는 2003.08.14 전입했고 말소기준권리인 중소기업은행 근저당은 2021.03.25 설정됐습니다. 전입이 훨씬 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있으며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
윤오노는 과거 이 호수의 등기부상 소유자이기도 해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 그렇다고 이 사정만으로 임차인 지위를 배제할 수는 없습니다. 보증금·점유관계와 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503604 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 110동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 135.34㎡ · 거실1·주방/식당1·침실4·욕실2·발코니 등 · 지하1층 지상22층 중 21층 |
| 소유자 | 주식회사세종삼성보험대리점 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 422,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 403,219,613원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.03.25 중소기업은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 120,000,000원 근저당과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 윤오노의 2003.08.14 전입은 말소기준권리보다 선행합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 사라진다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤오노 | 2003.08.14 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 표면 80.3%, 그러나 하락 추세와 인수액을 함께 봐야 한다
목양마을 동일 전용면적 135.34㎡ 거래는 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 551,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 525,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 513,000,000원입니다. 현재 최저가 422,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 135.34㎡ | 16 | 513,000,000원 |
| 2026.02 | 135.34㎡ | 2 | 509,000,000원 |
| 2025.08 | 135.34㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 135.34㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2025.02 | 135.34㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2024.09 | 135.34㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 135.34㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2024.05 | 135.34㎡ | 19 | 560,000,000원 |
| 2024.04 | 135.34㎡ | 16 | 541,000,000원 |
| 2024.03 | 135.34㎡ | 5 | 584,000,000원 |
| 2024.02 | 135.34㎡ | 17 | 598,000,000원 |
| 2024.02 | 135.34㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 525,500,000원 |
주의할 점은 최근 가격 흐름이 이전 거래군보다 -6.8% 낮다는 것입니다. 따라서 과거 12건 전체 평균 551,250,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 하는 것보다 최근 12개월 평균 525,500,000원과 최신 513,000,000원을 기준으로 판단하는 편이 안전합니다. 현재 최저가 자체는 두 기준보다 낮지만, 실질취득액에는 미상 임차보증금 인수분이 추가될 수 있어 가격 메리트는 아직 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,621,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 67,479,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 중소기업은행 채권 합계 468,000,000원 중 415,479,000원이 배당되고 52,521,000원이 미배당됩니다. 이 계산에는 당해세와 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 대항력 임차인 윤오노의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 문제는 그대로다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 422,100,000원 | 415,479,000원 | 52,521,000원 | 422,100,000원 + 임차인 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 295,470,000원 | 290,533,420원 | 177,466,580원 | 295,470,000원 + 임차인 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 206,829,000원 | 203,133,394원 | 264,866,606원 | 206,829,000원 + 임차인 인수액 미상 |
⑥ 세금 압류·공매공고 — 등기 말소와 배당 우선순위는 구분
2024.07.11 서대전세무서 관련 압류, 2025.04.07 대전광역시 중구 압류, 2026.05.07 대전광역시 서구 압류가 확인됩니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 당해세에 해당하는 세금이 있다면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 제공된 배당표도 당해세가 반영되지 않은 계산입니다.
또한 2025.06.16 한국자산관리공사 관련 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 별도로 공매 진행이 교차할 수 있으므로 현재 공매 상태와 법원경매 진행 상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 1세대로 거실1, 주방/식당1, 침실4, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 규모. 목양마을은 1,500세대이며 준공일은 2003.07.31입니다. 해당 동은 지하1층·지상22층이고 대상 호수는 21층입니다.
- 주위환경. 대전목동초등학교 서측 인근으로 아파트, 주택, 근린생활시설, 재개발예정부지, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입 및 주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북서측·북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 동일 전용 135.34㎡ 최근 12개월 거래 4건 평균은 525,500,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 6.8% 낮아진 흐름입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 윤오노의 임대차계약서, 보증금, 점유관계, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가만 보지 말고 낙찰가에 실제 인수될 미배당 보증금을 더해 최근 12개월 평균 525,500,000원 및 최신 거래 513,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 윤오노가 과거 소유자와 동일한 이름으로 확인되는 만큼 임대차의 실질과 가장임차인 여부를 원본자료로 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.8% 낮으므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 미확정 보증금
이 물건은 감정가 603,000,000원에서 한 차례 유찰돼 422,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 525,500,000원과 비교하면 표면상 80.3%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 할인폭을 확정해서는 안 됩니다. 2003.08.14 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 실제 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 매수인의 실질취득액에 더해질 수 있기 때문입니다.
여기에 최근 거래 흐름은 -6.8%이고, 국세·지방세 압류와 공매공고도 함께 확인됩니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금과 인수액을 확정하고, 그 다음 실질취득액을 최근 시세와 비교하는 것입니다. 보증금 확인 전까지는 최저가 422,100,000원만을 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
