대전지방법원 2025타경503618. 세종특별자치시 반곡동 씨즈파크뷰 4층 420호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주택도시보증공사가 134,896,956원을 청구하여 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부에는 2024년 세종세무서장의 압류가 존재하며, 이것이 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 그런데 임차인 백주희의 전입일은 2022년 6월 27일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 이 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

반전은 매각물건명세서의 비고에 있습니다. 백주희의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 이에 따라 조건이 충족되는 경우, 낙찰자가 미배당 보증금을 추가 인수하는 구조는 해소됩니다. 다만 입찰 전 해당 조건의 효력과 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 보증기관 승계

말소기준권리는 2024.02.14 접수된 갑구 5번 국(세종세무서장)의 압류입니다. 그 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 등기일과 임차인의 대항력 발생 시점은 구분해야 합니다. 백주희는 2022.06.27 전입·점유를 시작했으므로 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 포기 조건의 효력을 확인해야 한다

실제 임차인은 백주희 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 125,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

참고: 포기 조건을 반영하지 않은 기계적 회차별 추정에서는 2회 유찰 시 24,833,600원, 3회 유찰 시 44,954,560원의 인수액이 산출됩니다. 이는 조건 미반영 수치이며, 명세서에 기재된 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우의 실질 인수액과 구별해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 1.28억을 시세로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 128,000,000원입니다. 사건 진행에는 1회 유찰로 표시되어 있으나, 현재 최저가에 감정가 대비 할인은 반영되어 있지 않습니다. 감정가 자체를 현재 시장의 실거래 시세와 동일하게 취급해서도 안 됩니다.

주변 도시형생활주택의 실거래 가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 유보합니다. 특히 본건은 대지권 미등기 상태에서 적정 대지사용권 취득을 전제로 감정평가된 물건이므로, 단순한 최저가 비교뿐 아니라 대지권 취득 조건과 개별 호실의 거래 가능성을 함께 검토해야 합니다.

신청채권 미배당액은 제공된 회차별 추정치입니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차권 승계 관계를 고려해야 하므로, 위 미배당액 전체를 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차 외의 실질 인수 0원 판단은 명세서상 포기·말소 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 2,592,000원을 제외한 뒤 임차보증금 125,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 배당으로 408,000원이 산출됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 표는 제공된 예상배당 산출값을 표시한 것입니다. 백주희의 임차권을 주택도시보증공사가 승계했다는 명세서 내용을 고려하면, 임차보증금 배당과 보증기관의 신청채권액을 서로 독립된 보증금채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령권자·승계 범위·최종 배당순위는 배당 절차에서 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 추정 배당에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국책연구단지 남측 인근의 씨즈파크뷰로, 1개동 총 128세대입니다. 인근은 도시형생활주택, 국책연구단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대이며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측으로 세종BRT 등이 소재하여 교통이용 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, 지역난방, 화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 동측 광대로와 남서측 중로에 접합니다. 토지 공시지가는 4,107,000원/㎡입니다.
• 대지권. 대지사용권 미정리 상태에서 적정 면적의 대지사용권 이전·취득을 전제로 평가되었습니다. 대지권 미등기 상태를 해소할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도시형생활주택이라는 이용상태와 대지권 미등기 사실을 감안해야 하며, 실거래 비교를 통해 현재 가격대의 거래 가능성을 검토하는 것이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 승계 확인. 실제 임차인 백주희 1명과 주택도시보증공사의 승계 관계를 구분하고, 보증금 및 채권을 중복 합산하지 마세요.
• 포기·말소 조건 확인. 미배당 보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소가 어떠한 절차와 조건으로 이행되는지 매각물건명세서 원본과 법원 절차를 통해 확인하세요.
• 대지권 미등기 확인. 대지권이 매각에 포함된다는 기재뿐 아니라, 낙찰 후 실제 취득과 등기 가능 여부도 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 128,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 동일 건물 및 인근 도시형생활주택의 최근 거래 가격과 비교하세요.
• 회차별 인수 판단. 유찰로 매각가가 내려가더라도 포기 조건을 반영하지 않은 기계적 인수액을 그대로 실질취득비용에 더하지 마세요. 다만 조건의 유효한 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.
• 점유 및 내부 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분하고, 건물 내부 상태 및 인도 절차를 사전에 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 경매 진행내역을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “보증금이 아니라 포기 조건과 대지권을 보라”

이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 그러나 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 충족되면 매수인의 해당 임차보증금 실질 인수액은 0원입니다.

다만 인수 위험이 해소된다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 128,000,000원이며, 최근 실거래 시세와 비교한 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 더욱이 대지권 미등기 상태로 매각되는 만큼, 적정 대지사용권의 실제 취득과 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.

결론은 임차권 포기·말소 조건의 이행 확인, 대지권 취득 가능성 검증, 그리고 실제 거래 시세와의 비교가 입찰 판단의 핵심이라는 것입니다. 단순히 최저매각가가 낮아지는 것만으로 가격상 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.