대전지방법원 2025타경503618. 세종 반곡동 씨즈파크뷰 4층 420호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권 자체의 순위보다 백주희의 전입·점유 시점입니다. 임차인은 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 6월 2일입니다. 반면 말소기준은 2024년 2월 14일 세종세무서장 압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 회차에서는 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 128,000,000원에서는 집행비용 2,592,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 125,000,000원을 전액 배당하는 계산이어서 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰 뒤에는 얘기가 달라집니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 102,400,000원으로 내려가지만 매수인 인수액이 24,833,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 낙찰가 81,920,000원에 인수 44,954,560원이 붙습니다. 표면 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 849 씨즈파크뷰 4층 420호 · 국책연구원3로 6 |
| 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 지하3층/지상6층 중 4층 420호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.12.03 매매, 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,896,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2019.02.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 적정 대지권 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준은 2024.02.14 갑구 5번 압류입니다. 이후의 2024.07.05 을구 1번 임차권등기와 2025.10.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 백주희의 임차권은 등기일보다 앞선 2022.06.27 전입·점유를 갖고 있고, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 즉 임차권등기는 소멸해도 보증금 미배당 잔액 인수는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백주희 | 씨즈파크뷰 420호 전체 · 주거 | 125,000,000원 | 2022.06.27 / 2022.06.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
백주희는 배당요구를 했고, 임차권등기명령은 2024.07.05입니다. 보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 보증금 125,000,000원이 전액 변제되어 매수인에게 넘어오는 잔액이 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 0원 | 128,000,000원 | 134,488,956원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 24,833,600원 | 127,233,600원 | 134,896,956원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 44,954,560원 | 126,874,560원 | 134,896,956원 |
이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금으로 이동합니다. 1회 유찰 시 표면 최저가는 102,400,000원이지만 실질취득은 127,233,600원, 2회 유찰 시 표면 낙찰가는 81,920,000원이어도 실질취득은 126,874,560원입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 백주희 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,896,956원 | 408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 408,000원이 배당되고 134,488,956원의 미배당이 발생합니다. 실제 배당은 세금·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 국책연구단지 남측 인근의 씨즈파크뷰 4층 420호입니다. 인근은 도시형생활주택, 국책연구단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측으로 세종BRT 등이 있어 교통이용 편의도는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층/지상6층입니다. 위생·급배수·지역난방·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며 동측 광대로변, 남서측 중로변에 접합니다. 토지면적은 1,879㎡, 공시지가는 4,107,000원/㎡입니다.
- 대지권. 기준시점 현재 대지사용권 등이 미정리된 상태이나, 적정한 면적의 대지사용권이 이전·취득될 것을 전제로 평가됐고 매각물건명세서에는 적정 대지권 감정평가 및 매각 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 현재 회차에서는 전액 배당 계산이지만 실제 배당에서 부족액이 생기면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 시 총비용으로 비교. 1회 유찰은 102,400,000원이 아니라 실질취득 127,233,600원, 2회 유찰은 81,920,000원이 아니라 126,874,560원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 매각에 포함된다고 명시되어 있으나 대지사용권 이전·취득 및 후속 등기절차를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기된 백주희의 점유 여부와 인도 시점을 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 실제 대지권 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 현재 신건 가격 128,000,000원에서는 임차보증금 125,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수가 없습니다. 하지만 백주희는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인입니다. 따라서 매각대금이 내려가 배당이 부족해지는 순간부터 미배당 보증금이 매수인에게 따라옵니다.
실제로 1회 유찰 시 낙찰가는 102,400,000원으로 낮아지지만 실질취득은 127,233,600원, 2회 유찰 시에도 126,874,560원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금을 더한 총 취득부담입니다. 여기에 대지권 미등기 상태도 함께 확인해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 인수형으로 전환. 이 한 줄이 권리분석의 핵심입니다.
