대전지방법원 2025타경503630. 대전 동구 대성동 삼익세라믹아파트 108동 805호로, 감정평가상 주거용 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 8층이며, 방·욕실·주방·거실 등으로 이용 중입니다. 현 소유자는 이인규이고, 소유권은 2018.10.11. 협의분할로 인한 재산상속을 원인으로 이전됐습니다.
가격은 신건 최저가가 최근 시세보다 아주 조금 낮은 정도입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 153,800,000원이고 최저가는 그 97.5%입니다. 다만 가장 최신인 2026.07 거래가 바로 150,000,000원이므로, 현재 최저가 자체가 최근 실거래보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +4.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503630 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 대성동 30 삼익세라믹아파트 108동 8층 805호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.625㎡ · 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) · 방·욕실·주방·거실 등 |
| 소유자 | 이인규 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,102,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유자 확인이 더 중요
현재 경매개시결정은 2025.10.30. 케이드래곤대부 주식회사가 채권자로 등기됐습니다. 등기부에는 과거 근저당과 경매개시결정의 설정·이전·말소 이력이 여러 차례 존재합니다. 2024.12.09.에는 세울건대부주식회사 명의의 전세권이 전세금 5,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정돼 있고, 배당 계산에서는 이 전세금 5,000,000원이 전액 배당되는 것으로 반영돼 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대부 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자로 분류되는 인원은 1명입니다. 다만 전입일과 보증금이 모두 미상이어서 대항력 여부와 미배당 인수 가능성을 확정할 자료가 부족합니다. 이 물건은 단순히 “인수 0원”이라는 계산값만 보고 권리상 완전 안전형으로 단정하기보다, 점유관계를 확인한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 97.5%지만 최신 거래와 동일
삼익세라믹 동일 면적 72.63㎡ 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 5건, 평균 153,800,000원입니다. 전체 12건 평균은 149,791,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.63㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 72.63㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 72.63㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 72.63㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 72.63㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2025.05 | 72.63㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2025.04 | 72.63㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2025.04 | 72.63㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 72.63㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 72.63㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 72.63㎡ | 1 | 131,500,000원 |
| 2024.10 | 72.63㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 153,800,000원 |
최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 특히 2026.07 최신 거래가 역시 150,000,000원이므로 현재 최저가를 두고 “시세보다 확실히 싸다”고 표현하기 어렵습니다. 반면 최근 거래군은 이전 거래군 대비 4.7% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,100,000원 |
배당 계산상 전세권 5,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 대항력은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은어송중학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재한 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층으로, 급배수·위생·전기·소화전·주차장·E/V 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며 남서측·북서측 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 881,900원/㎡입니다.
- 단지. 삼익세라믹은 633세대, 1991.08.26. 준공 단지입니다. 동일 면적 12건의 거래가 131,500,000원부터 181,000,000원 사이에 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 주거 점유자 대부의 전입신고일이 미상이라 대항력 선후관계를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 점유자 보증금도 미상이므로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 2024.12.09. 설정된 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원의 배당·소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 150,000,000원은 최신 거래와 동일하고 최근 12개월 평균보다 소폭 낮은 정도입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 계산돼 가격 차이가 크게 벌어집니다.
- 현장 확인. 감정평가도 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 기준으로 평가됐으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘대항력 미상’을 해소해야 한다
이 물건의 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 153,800,000원보다 낮고, 최근 거래 흐름도 +4.7%입니다. 하지만 최신 거래가 자체가 150,000,000원이어서 현재 가격을 강한 할인 구간으로 보기는 어렵습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 주거 점유자 대부가 존재하고 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 시세권, 권리는 확인 전 보류”입니다. 입찰 전 점유자의 대항력 여부를 확정할 수 있다면 그때 비로소 가격과 유찰 회차를 비교해 접근할 물건입니다.
