대전지방법원 2025타경503630. 대전광역시 동구 대성동 삼익세라믹아파트 108동 805호의 임의경매입니다. 현재 소유자는 이인규이며, 2018년 협의분할로 인한 재산상속을 통해 소유권을 취득했습니다. 2024년에는 선행 임의경매가 개시되었으나 취하되었고, 이후 설정된 근저당권의 채권을 양수한 케이드래곤대부 주식회사가 2025년 다시 임의경매를 신청했습니다.
한 번 유찰된 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 최근 실거래와 비교하면 가격상 할인 폭이 뚜렷합니다. 그러나 2024.12.09. 설정된 근저당권과 전세권의 선후관계, 원근저당권 및 이전등기의 유효 상태, 미상 점유자의 대항력 여부를 확인해야 합니다. 특히 현재 제시된 예상배당에는 경매신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 배당과 인수 여부를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 대성동 30 삼익세라믹아파트 제108동 제8층 제805호 도로명주소: 대전광역시 동구 대전로340번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.625㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 · 방, 욕실, 주방, 거실 등 |
| 소유자 | 이인규 (2018.10.11. 소유권이전등기 · 협의분할에 의한 재산상속) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 112,102,771원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 규모 / 준공 | 633세대 · 1991.08.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권을 함께 확인해야 한다
2024.12.09. 설정된 을구 11번 전세권은 세울건대부주식회사 명의로, 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2024.12.09.~2026.12.08.입니다. 접수번호상 을구 10번 근저당권보다 후순위이지만 현재 경매개시결정보다는 앞서 있습니다. 을구 10번 근저당권이 유효한 말소기준권리라면 후순위 전세권으로서 소멸 여부를 검토할 수 있으나, 원등기의 상태와 전세권자의 배당요구 여부 등은 반드시 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능성을 배제할 수 없다
| 점유자 | 용도 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대부 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
매각물건명세서상 주거 점유자로 ‘대부’가 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 확정할 수 없으며, 대항력이 없다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
감정평가 당시에도 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 외부관찰·주변 탐문 및 관련 공부에 의하여 평가하였고, 임대관계는 확인되지 않았습니다. 점유자가 전세권자와 동일한 이해관계인인지, 별도의 임차인인지도 확인해야 합니다. 전세권 금액 5,000,000원을 미상 점유자의 보증금이라고 간주하거나 두 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체에는 할인 여력이 있다
삼익세라믹아파트 동일 평형인 전용 72.63㎡대 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 149,291,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 5건 평균 150,200,000원과 최신 거래인 2026년 9월 163,000,000원을 우선 참고합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.63㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 72.63㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 72.63㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 72.63㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 72.63㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 72.63㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2025.05 | 72.63㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2025.04 | 72.63㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2025.04 | 72.63㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 72.63㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 72.63㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 72.63㎡ | 1 | 131,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.63㎡ | 5건 | 150,200,000원 |
최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%입니다. 최신 거래 163,000,000원과 비교해도 가격 자체는 낮습니다. 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 +1.0%로 나타나며, 확인된 지표상 최근 평균이 이전 기간보다 하락한 흐름은 아닙니다.
다만 2026년 3월에도 동일 면적의 8층이 140,000,000원에 거래되는 등 개별 거래 편차가 있습니다. 현재 물건 역시 8층인 만큼 층수뿐 아니라 내부 수리상태와 점유·명도 여건을 함께 살펴야 합니다. 특히 미상 임차인의 인수액이 확인되기 전까지 위 69.9%는 최저매각가격만을 기준으로 한 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정 · 재검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 표시된 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,270,000원 |
| 1. 을구 11번 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 표시상 소유자 잔여 · 재검증 필요 | — | 97,730,000원 |
| 경매신청채권자 · 케이드래곤대부 주식회사 | 112,102,771원 | 미반영 · 재산정 필요 |
앞의 세 금액은 현재 표시된 단순 계산치입니다. 실제 배당순위·신청채권자의 배당·소유자 잔여액을 확정한 표가 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 105,000,000원 | 최근 시세 대비 69.9% · 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 73,500,000원 | 가격 하락과 별개로 권리 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 51,450,000원 | 미배당 승계 가능성을 반영해 실질취득 재산정 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수할 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 향후 회차의 낮은 최저가만 보고 가격 메리트가 비례해 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 대성동 은어송중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 8층이며, 기본적인 급배수·위생·전기·소화전·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 881,900원/㎡입니다.
- 환금성. 633세대 단지로 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격의 편차가 있고, 1991년 준공된 아파트이므로 개별 호실의 유지관리·수리상태를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못하고 외부관찰과 주변 탐문 등을 토대로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 임대관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 10번 근저당권, 10-1번 이전등기, 10-3번 근질권설정등기의 현재 상태 및 순위를 최신 등기부와 대조하세요.
- 전세권 확인. 을구 11번 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원의 배당요구 여부와 매각 후 소멸·인수 관계를 확인하세요.
- 미상 점유 조사. ‘대부’의 실제 점유자 신원, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 점유 개시일 및 임대차계약을 확인하세요.
- 실질취득비용. 인수할 보증금이나 권리가 확인되면 낙찰가와 합산하고, 그 합계액을 최근 12개월 실거래 평균 150,200,000원과 비교하세요.
- 배당 재산정. 경매신청채권자의 청구액 112,102,771원이 현재 표시된 배당계산에 반영되지 않았으므로 원인채권·채권양도 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 내부·명도. 현장 방문을 통해 주거 점유 상태와 내부 수리 필요성을 확인하고, 실제 점유관계에 따른 명도 비용을 산정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 우선변제 가능한 세금 등 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
대전 삼익세라믹 805호는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 150,200,000원의 69.9%로, 가격만 비교하면 분명한 할인 폭이 존재합니다. 최근 시세 추세도 +1.0%로 나타납니다.
하지만 이 사건의 핵심 변수는 가격이 아니라 권리와 실제 점유관계입니다. 근저당권과 전세권의 선후관계, 유효한 말소기준권리, 주거 점유자의 대항력 및 보증금, 경매신청채권자의 배당을 확정해야 비로소 매수인의 실질취득비용을 산정할 수 있습니다. 특히 표시된 배당내역의 소유자 잔여금은 신청채권자의 배당이 반영되지 않아 재검증이 필요합니다.
현재의 1.05억은 권리관계가 정리될 경우 가격상 기회가 될 수 있지만, 아직 확정된 최종 취득비용은 아닙니다. 입찰 여부는 최신 사건기록을 통해 인수 위험과 배당구조를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
