대전지방법원 2025타경503667. 지족동 ‘계룡리슈빌스카이’ 7층 711호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 호실은 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층입니다. 사용승인일은 2005.06.20.입니다. 권리분석의 출발점은 2014.05.14. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 채권최고액 192,000,000원입니다.
이 말소기준권리 이후 현대해상 근저당 54,000,000원, 디지비캐피탈 근저당 57,600,000원, 신한카드 가압류 19,537,615원, 아이엠캐피탈 가압류 9,668,110원이 이어졌고, 현재 경매개시결정 역시 2025.10.24. 접수돼 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 현황조사상 점유자 이채윤의 전입일도 2025.07.01.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 7층 711호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 노은서로266번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용 중 · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 189,217,309원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.05.14. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 설정된 현대해상 근저당, 디지비캐피탈 근저당과 신한카드·아이엠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매개시결정도 현대해상화재보험주식회사가 채권자로 등기돼 있습니다.
임차인·점유관계
현황조사상 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 이채윤의 전입신고일은 2025.07.01.로 말소기준권리인 2014.05.14.보다 늦습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채윤 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 별도 확인
이 물건은 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 210,700,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 70%라는 비율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 210,700,000원 | 125,855,525원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 147,490,000원 | 188,180,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 103,243,000원 | 231,808,127원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,749,800원 |
| 을구 4번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 54,000,000원 | 14,950,200원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 57,600,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,537,615원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 9,668,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 332,805,725원 중 예상배당은 206,950,200원, 미배당은 125,855,525원입니다. 이 부족분은 후순위 채권 측 미배당이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 지족동 소재 지족역 남동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·단독주택·주상복합아파트·도서관·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장과 대전지하철 지족역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 1개호로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층이며 2005.06.20. 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기·소방·출입문통제설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,424,000원/㎡입니다. 북동측·북서측·남측으로 소로 및 중로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 임차관계 확인. 이채윤의 전입은 2025.07.01.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물 현황도면, 인근 탐문과 외부 관찰에 따른 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 경매 진행 이력. 아이엠캐피탈이 채권자로 진행된 2025.03.13. 임의경매개시결정은 2025.08.28. 기각됐고, 해당 등기는 2025.09.18. 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.10.24. 현대해상화재보험주식회사를 채권자로 다시 개시된 사건입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014.05.14. 현대해상 근저당이고, 현황조사상 임차인 이채윤의 전입은 2025.07.01.로 훨씬 뒤라 대항력이 없습니다. 현 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 감정가 301,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 부담은 낮지만, 응찰가격은 주변 오피스텔의 실제 거래 수준을 확인한 뒤 정해야 하는 물건으로 정리됩니다.
