대전지방법원 2025타경503667. 대전광역시 유성구 지족동 계룡리슈빌스카이 7층 711호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 현 소유자는 박혜영이고, 말소기준권리는 2014.05.14. 설정된 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 192,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 현대해상화재보험주식회사 근저당 54,000,000원, 주식회사디지비캐피탈 근저당 57,600,000원, 신한카드 가압류 19,537,615원, 주식회사아이엠캐피탈 가압류 9,668,110원, 현재의 경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 이채윤이 2025.07.01. 전입한 것으로 확인됩니다. 이 전입일은 말소기준 2014.05.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계까지 단정할 수는 없습니다. 현재 배당추정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이지만, 보증금 확인은 입찰 전 반드시 거쳐야 할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503667 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 7층 711호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 노은서로266번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 7층 · 2005.06.20. 사용승인 |
| 소유자 | 박혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 189,217,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 2014.05.14. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 54,000,000원과 주식회사디지비캐피탈 근저당 57,600,000원, 신한카드·주식회사아이엠캐피탈 가압류 및 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채윤 | 2025.07.01. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이채윤의 전입일 2025.07.01.은 말소기준일 2014.05.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당금액은 추가 확인이 필요합니다. 현재 자료상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 신건 301,000,000원, 인수는 0원
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 취득한다고 가정한 실질취득액 역시 301,000,000원입니다. 권리상 추가 인수비용 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 구분하는 것입니다. 등기상 인수 위험이 없다는 사실만으로 301,000,000원이 유리한 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 입찰가는 권리분석 결과와 별도로 해당 오피스텔의 실제 거래수준을 확인해 정하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 57,600,000원 | 49,986,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,537,615원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 9,668,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 332,805,725원 중 295,986,000원이 배당되고, 36,819,725원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 711호입니다.
- 입지. 지족역 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 주상복합아파트, 도서관, 공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스승강장과 대전지하철 지족역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기·소방·출입문통제설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,424,000원/㎡입니다. 북동측·북서측·남측으로 소로 및 중로에 접합니다.
- 건물상태. 2005.06.20. 사용승인됐으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이채윤은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 4번 현대해상화재보험주식회사 근저당권 192,000,000원, 2014.05.14.이 기준입니다.
- 배당추정 주의. 현재 36,819,725원 미배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 현재 회차 자금. 신건 최저매각가는 301,000,000원이고, 현 자료상 실질취득액도 인수 0원을 반영해 301,000,000원입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물 현황도면, 인근 탐문조사 및 외부 관찰에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 임차보증금 확인은 필수
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 추정상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 핵심입니다. 2025.07.01. 전입한 이채윤도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
다만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 현재 301,000,000원 매각가를 가정한 배당에서는 채권자 미배당이 36,819,725원 발생하고, 1회 유찰 시 96,176,925원, 2회 유찰 시 143,662,685원으로 커집니다. 이 부족액 자체는 매수인 인수로 계산되지 않지만, 임차인 관련 배당순위가 확정되지 않은 만큼 최종 확인 없이 “완전 무위험”으로 볼 물건은 아닙니다. 등기상 인수는 0원, 임차보증금 확인은 필수. 이 두 문장을 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
