대전지방법원 2025타경503679. 대전 유성구 봉명동 힐링타운 5층 501호, 전용 16.873㎡의 공동주택(아파트:도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 60,000,000원이나 현재 최저가 42,000,000원이 아닙니다. 임차인 노설아가 2022.08.23 전입·점유를 시작했고 2022.08.08 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.08.29 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리로 계산된 2024.09.19 압류보다 앞선 권리이므로 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 42,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,156,000원을 제외한 40,844,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 나머지 24,156,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가와 인수액을 더하면 실질취득은 66,156,000원입니다. 이후 유찰로 최저가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 그만큼 커지므로 총취득액은 약 6,500만원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 5층 501호 · 도로명 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22 |
| 용도 / 전용 | 대지 · 공동주택(아파트:도시형생활주택) · 전용 16.873㎡ · 9층 중 5층 |
| 소유자 | 송규복 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노설아 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 살아 있는 핵심 선순위 권리는 노설아의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.07, 확정일자는 2022.08.08, 전입·점유개시는 2022.08.23이며 보증금은 65,000,000원입니다. 2024.09.19 압류보다 먼저 대항요건을 갖추고 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당요구도 이루어졌으므로 매각대금에서는 우선변제를 받지만, 전액을 받지 못하는 부분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노설아 | 건물 전부 · 주거 | 2022.08.23 | 2022.08.08 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 6,615만원으로 봐야 한다
힐링타운 전용 16.87㎡의 제시된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 68,750,000원, 최저 65,000,000원, 최고 70,000,000원이며 최신 거래는 2024.07의 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 16.87㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 68,750,000원 |
표면상 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.1%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 24,156,000원을 합친 실질취득 66,156,000원은 최근 12개월 평균 68,750,000원의 약 96.2%이고, 최신 거래 65,000,000원보다 오히려 1,156,000원 높습니다. 즉 이 물건의 가격은 ‘4,200만원짜리’가 아니라 실질적으로 6,500만~6,600만원대에서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 임차인 노설아 보증금 | 65,000,000원 | 40,844,000원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 24,156,000원 |
| 경매개시결정 · 노설아 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 42,000,000원이 집행비용 1,156,000원과 임차인 배당 40,844,000원으로 소진됩니다. 임차보증금 65,000,000원 중 부족한 24,156,000원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성온천역 북동측 인근의 힐링타운으로, 주변에 각종 근린생활시설·상업시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 501호이며 전용면적은 16.873㎡입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 온천원보호지구·관광특구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 주변 소로와 접합니다. 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
- 단지 거래·경매. 힐링타운은 56세대, 2014.01.16 준공이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 42,000,000원이 아니라 예상 인수 24,156,000원을 합친 66,156,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회 유찰 시 실질취득 65,929,200원, 3회 유찰 시 65,770,440원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 인수. 노설아의 주택임차권은 말소기준인 2024.09.19 압류보다 앞서고, 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 노설아로 동일합니다. 실제 채권관계와 임대차관계는 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균은 68,750,000원이지만 최신 거래는 65,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최신 거래보다 높습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 매수인 인수액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 65,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저매각가는 42,000,000원으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 임차인이 배당받지 못하는 24,156,000원을 매수인이 떠안아 현재 실질취득은 66,156,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 68,750,000원보다는 낮지만 최신 거래 65,000,000원보다는 높습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 매각가가 29,399,999원, 20,579,999원으로 내려가도 인수액이 각각 36,529,201원, 45,190,441원으로 늘면서 실질취득은 65,929,200원, 65,770,440원에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가가 곧 할인율을 의미하지 않는 대항력 인수형입니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액이어야 합니다.
