대전지방법원 2025타경503679. 봉명동 ‘힐링타운’ 5층 501호로, 감정평가상 전용면적은 16.873㎡이며 공동주택 (아파트:도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 노설아는 임대차계약일 2022.08.07, 확정일자 2022.08.08, 전입·점유 2022.08.23이고, 주택임차권등기는 2024.08.29 접수됐습니다. 반면 말소기준은 2024.09.19 서대전세무서장의 압류이므로, 노설아의 임차권은 선순위에 해당하며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 남습니다.
현 회차 최저가는 60,000,000원이고 예상배당상 노설아에게 58,520,000원이 배당되며 6,480,000원이 미변제됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 60,000,000원만을 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로, 경제적 가격 바닥은 임차보증금 65,000,000원 부근에서 형성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 5층 501호 · 도로명 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공동주택 (아파트:도시형생활주택) |
| 전용 / 건물 | 전용 16.873㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 송규복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 노설아 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 서대전농업협동조합 근저당 18,600,000원은 2014.03.04 해지로 말소됐고, 한국토지주택공사의 주택임차권 50,000,000원도 2020.08.06 해제로 말소됐습니다. 주택도시보증공사 가압류 177,000,000원과 2024년 하은비의 강제경매개시결정 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 2024.09.19 국세 압류 이후의 국민건강보험공단 압류와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2024.08.29 접수된 노설아의 주택임차권은 그보다 앞서므로 별도입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노설아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.23 | 2022.08.08 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
노설아는 배당요구를 했고, 확정일자와 전입일이 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입·점유 및 임차권이 말소기준권리보다 앞서므로 배당으로 부족한 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 87.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
힐링타운은 56세대, 2014.01.16 준공이며 대상 면적 16.873㎡와 실거래 면적이 매칭됩니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 16.87㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 68,750,000원 |
최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 68,750,000원의 87.3%입니다. 하지만 이 숫자만 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 65,000,000원이 존재하므로 가격 비교 기준은 실질취득 ≈ 65,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 확인된 최신 거래 65,000,000원과 동일합니다. 따라서 “최저가가 시세보다 12.7% 싸다”는 식의 가격 가점은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 노설아 보증금(우선변제) | 65,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 노설아 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 노설아 보증금은 58,520,000원이 배당되고 6,480,000원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설·상업시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용면적은 16.873㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 해당하고, 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
- 도로. 주변 소로와 접하며 중로3류·소로3류·특수도로(보행자전용도로)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회, 매각률은 0.0%입니다. 최저가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아지지 않는 점까지 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현 회차 예상 인수액 6,480,000원을 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.3%지만, 실질취득 기준은 임차보증금 65,000,000원 부근입니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 인수 18,264,000원, 2회 유찰 시 인수 27,691,200원으로 늘어납니다.
- 임차관계 원본 대조. 노설아는 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급내역·배당요구를 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 을구 순위 5번 주택임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2024.07의 65,000,000원입니다. 입찰가 결정 시 현재 시장과의 차이는 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인도·정산 과정에서 추가되는 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,000만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 숫자 하나만 고르라면 최저가 60,000,000원이 아니라 임차보증금 65,000,000원입니다. 노설아의 대항력 있는 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지는 구조입니다.
가격도 압도적이지 않습니다. 실질취득 기준 약 65,000,000원은 최근 12개월 평균 68,750,000원보다 낮지만, 확인된 최신 거래 65,000,000원과 같습니다. 여기에 단지 평균 유찰 3.7회, 매각률 0.0%, 임차권자와 신청채권자가 동일해 관계인 여부 확인까지 필요한 점을 겹쳐 보면, 이 사건은 “최저가가 낮아서 좋은 물건”이 아니라 “인수구조를 정확히 계산해야 하는 물건”입니다. 권리 인수와 가격 바닥을 모두 반영한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.
