대전지방법원 2025타경503719. 대전 대덕구 덕암동 대양빌라 비동 1층 101호, 전용 50.4㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 허도범으로, 2017년 3월 31일 거래가 49,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 28일 하나카드의 가압류입니다. 이후 설정된 현대캐피탈의 가압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 권리분석의 핵심은 가압류가 아닙니다. 임차인 김명진은 2018년 2월 2일 전입·점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고, 2025년 7월 30일에는 보증금 4,000만원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
이번 예상배당에서는 김명진에게 돌아가는 배당액이 0원입니다. 임차권등기의 접수일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것이 아닙니다. 임차인의 선행 전입·점유와 매각물건명세서상 인수 문구를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 71-1 제비동 제1층 제101호 도로명주소: 대전광역시 대덕구 덕암로167번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.4㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 |
| 공부상 / 현황 명칭 | 공부상 대양빌라 비동 101호 · 현황상 대양타운 7동 101호 |
| 소유자 | 허도범 (2017.03.31 소유권이전 · 거래가 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명진 / 40,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2021.12.28 · 갑구 13번 하나카드 가압류 16,927,273원 |
| 임차보증금 | 김명진 · 40,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 40,000,000원 (예상배당상 전액 미배당) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
말소기준권리는 2021년 하나카드 가압류입니다. 이후 현대캐피탈 가압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 설정되었던 근저당권들도 등기부상 이미 말소되었습니다. 그러나 김명진의 전입·점유는 2018년으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라고 해서 보증금 인수 위험까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가와 별개로 남는 보증금
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김명진 건물 전부 · 주거 을구 9번 주택임차권 |
전입 2018.02.02 점유개시 2018.02.02 확정일자 2018.01.12 |
40,000,000원 |
대항력 有
인수 위험 우선변제 배당 0원 가정 임차권등기 2025.07.30 |
|
등기사항 표기 점유자 주거 · 신원 미확인 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 별도 확인 필요 |
확인된 실명 임차인은 김명진 1명입니다. 별도로 기재된 신원 미상의 점유 정보가 김명진과 동일인을 가리키는지, 독립된 점유자인지는 확정되지 않았습니다. 보증금도 확인되지 않아 40,000,000원에 추가 합산하지 않았습니다. 김명진의 확정일자는 임차권등기 기재사항 기준이며, 예상배당은 해당 임차인에 대한 우선변제 배당이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 실제 배당순위는 원본 서류와 배당절차를 통해 확인해야 합니다.
최근 실거래 45,000,000원보다 35,600,000원 높습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮다는 사실은 보증금 인수를 반영하는 순간 가격상 의미가 달라집니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세보다 훨씬 높다
비교 단지는 대양타운(7,8동), 비교 전용면적은 50.4㎡입니다. 확인되는 실거래는 총 4건으로 전체 평균은 55,750,000원이지만, 과거 거래와 최근 거래의 가격 차이가 큽니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 실거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.4㎡ | 3층 | 45,000,000원 |
| 2024.08 | 50.4㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 50.4㎡ | 2층 | 58,000,000원 |
| 2023.03 | 50.4㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.4㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.4㎡ | 4건 | 55,750,000원 |
최신 거래인 2026년 2월 거래가는 45,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -24.2%입니다. 이전 거래가 5,800만~6,000만원 수준이었던 것과 비교하면 최근 거래 가격이 내려온 흐름이 확인됩니다.
명목 최저매각가 40,600,000원은 최근 시세의 90.2%입니다. 하지만 임차보증금 전액 인수를 반영한 실질취득 부담은 80,600,000원으로, 최근 평균 및 최신 거래가의 약 179.1%입니다. 감정가 58,000,000원조차 최신 거래가 45,000,000원을 웃돌고 있어, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
이번 예상배당에서는 집행비용 1,130,800원을 제외한 39,469,200원이 가압류 채권자들에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 임차인 김명진은 배당액 0원으로 처리되며, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 남습니다. 아래 금액은 배당 시뮬레이션으로 실제 법원 배당표를 확정하는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,130,800원 |
| 인수 · 김명진 임차보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 13번 · 하나카드 | 16,927,273원 | 16,927,273원 |
| 2. 갑구 15번 · 현대캐피탈 | 14,545,452원 | 14,545,452원 |
| 3. 갑구 16번 · 현대캐피탈 | 18,499,764원 | 7,996,475원 |
| 4. 갑구 20번 · 김명진 경매신청채권 | 40,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 대상 채권 합계 90,122,489원 · 채권자 예상배당 합계 39,469,200원 · 미배당 50,653,289원. 김명진의 임차보증금 40,000,000원은 위 배당 대상 채권 합계와 별도로 인수액에 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며, 실제 배당 결과와 인수액은 원본 서류 및 배당절차로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 보증금은 남는다
현재 배당 시뮬레이션의 보증금 전액 미배당·매수인 전액 인수 가정을 각 회차에 동일하게 적용한 비교입니다. 낙찰대금이 낮아지더라도 매수인에게 승계되는 보증금 부담을 제외하고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 40,600,000원 | 40,000,000원 | 80,600,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 28,420,000원 | 40,000,000원 | 68,420,000원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 19,894,000원 | 40,000,000원 | 59,894,000원 |
위 실질취득액은 각 회차 예상 매각가에 시뮬레이션상 매수인 인수액 40,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 인수액은 임차보증금의 배당·변제 여부에 따라 달라질 수 있으며, 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 덕암동우체국 북서측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 641,000원/㎡이고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대양타운(7,8동)의 확인된 세대수는 15세대, 준공일은 1991.12.18입니다. 동일 면적 거래 표본이 4건이고 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 최근 거래 가격이 과거 대비 24.2% 낮아졌다는 점과 구축 다세대주택의 제한적인 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수를 최우선 확인. 을구 9번 김명진 주택임차권에 대한 매각물건명세서 인수 문구를 확인하고, 보증금 전액을 매수인이 부담하는 배당 가정이 실제로 유지되는지 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 가격 비교. 현재 최저가 40,600,000원만을 시세와 비교하지 말고, 인수 예상액을 반영한 80,600,000원을 최근 거래가 45,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 김명진의 임대차계약서·보증금 지급 내역·임차권등기·경매신청채권을 대조하여 권리관계와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 정보 확인. 별도 기재된 점유 정보가 김명진과 동일인을 가리키는지, 다른 점유자가 존재하는지 확인하고, 독립된 점유자라면 전입일·보증금·점유 경위를 추가 조사해야 합니다.
- 공부상 비동과 현황상 7동 대조. 현장 표기와 등기부 명칭이 다르므로 대상 건물·호수를 정확하게 확인해야 합니다.
- 하락한 실거래 시세 점검. 2026년 2월 거래가 45,000,000원을 우선 참고하고, 거래 표본이 적은 만큼 추가 거래 여부와 개별 물건 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 및 원본 확인. 미납 관리비, 현재 점유 상태, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,060만원짜리 물건이 아니라, 인수까지 계산해야 하는 물건”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리보다 빠르게 전입한 임차인 김명진의 보증금 4,000만원이 매수인 인수 대상으로 명시되어 있다는 점입니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 없기 때문에, 최저가 4,060만원에 낙찰되더라도 실질취득 부담은 8,060만원으로 계산됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래가는 모두 4,500만원입니다. 과거 거래 대비 최근 가격도 24.2% 하락한 상태입니다. 현재 실질취득 부담은 최근 시세의 약 179.1%이며, 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 보증금 전액 인수를 반영하면 최근 시세를 웃돕니다. 확인되지 않은 별도 점유 정보와 임차인·경매신청채권자 동일인 문제 역시 추가 검토가 필요합니다.
따라서 이 물건은 명목 최저가의 할인율이 아니라 실제 인수할 보증금과 최종 취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 가격 하락 추세와 선순위 대항력, 임차보증금 인수, 점유관계 확인 필요성이 함께 존재하므로 단순히 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 위험이 해소되지는 않습니다. 입찰 판단에 앞서 임차권의 실질적인 인수 범위와 실제 배당 가능성을 원본 자료로 검증하는 것이 핵심입니다.
