대전지방법원 2025타경503719. 대전 대덕구 덕암동 71-1 비동 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 58,000,000원으로 같지만, 이 숫자만 보고 가격을 판단하면 핵심을 놓칩니다. 임차권자 김명진은 2018.02.02. 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준으로 잡힌 2021.12.28. 하나카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
결국 신건에서 낙찰자가 부담하는 권리상 실질취득은 58,000,000원 + 40,000,000원 = 98,000,000원입니다. 그런데 같은 면적의 가장 최근 실거래는 2026.02. 45,000,000원, 최근 12개월 평균도 45,000,000원입니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래군보다 24.2% 하락한 것으로 집계돼 있습니다. 권리·가격 어느 쪽에서도 신건 가격을 싸다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 71-1 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 50.4㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 허도범 · 2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 40,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황상 표시 | 공부상 비동 101호 · 현황상 7동 101호 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 임차보증금 인수가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2021.12.28. 접수된 하나카드 주식회사 가압류 16,927,273원입니다. 그 뒤의 현대캐피탈 가압류 2건과 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김명진의 전입·점유일은 2018.02.02.로 말소기준보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 대항력 1명 + 별도 미상 기록 확인
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김명진 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.02.02. | 40,000,000원 | 대항력 有 임차권등기 2025.07.30. | 전액 인수 배당요구 2025.07.30. · 보증기관 승계 없음 |
| 등기사항상 별도 주거 기록 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 · 보증기관 승계 없음 |
김명진은 보증금 40,000,000원, 계약일 2018.01.12., 주민등록·점유개시일 2018.02.02.로 확인됩니다. 임차권등기 내용에는 확정일자 2018.01.12.가 기재돼 있으나, 이 사건 예상배당 계산은 우선변제권 없음으로 처리해 보증금 전액을 매수인 인수로 산정하고 있습니다. 별도로 주거 점유에 관한 기록 1건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 4,500만원, 추세는 -24.2%
대양타운(7,8동) 전용 50.4㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 55,750,000원이지만 최근 12개월 거래는 2026.02. 한 건, 45,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 24.2% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.4㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2024.08 | 50.4㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 50.4㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2023.03 | 50.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.4㎡ | 4건 | 55,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.4㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
신건 최저가 58,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 45,000,000원의 128.9%입니다. 여기에 인수보증금 40,000,000원이 더해져 실질취득은 98,000,000원입니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 감정가와 같다”는 사실보다 최근 시세보다 높은 경매가격과 임차보증금 인수가 동시에 존재한다는 점이 훨씬 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 인수 · 김명진 임차보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 16,927,273원 | 16,927,273원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 14,545,452원 | 14,545,452원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,499,764원 | 18,499,764원 |
| 5. 경매개시결정 · 김명진 | 40,150,000원 | 6,583,511원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 90,122,489원 중 예상배당은 56,556,000원, 미배당은 33,566,489원입니다. 김명진 임차보증금 40,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 매수인에게 전액 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 4,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 40,000,000원 | 33,566,489원 |
| 1회 유찰 · 80% | 46,400,000원 | 40,000,000원 | 44,957,689원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,120,000원 | 40,000,000원 | 54,070,649원 |
이 사건은 유찰될수록 경매가격은 내려가지만, 제공된 시나리오상 김명진 보증금 인수액 40,000,000원은 모든 회차에서 그대로입니다. 따라서 화면에 표시되는 최저매각가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 특히 최근 12개월 실거래 45,000,000원을 기준으로는 인수액까지 포함한 총부담을 계속 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕암동우체국 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 641,000원/㎡, 토지면적 545.3㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 소로2류 접합 사항이 있습니다.
- 규모. 대양타운(7,8동)은 15세대이며 준공일은 1991.12.18.입니다.
- 표시 차이. 공부상 명칭은 비동이나 현황에서는 대양타운으로 불리고 해당 건물에 7이 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 김명진 보증금 40,000,000원 전액 인수가 전제된 사건입니다. 최저가와 별도로 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 김명진으로 동일하게 표시돼 있으므로 임대차계약·채권 발생관계를 대조해야 합니다.
- 미상 점유기록 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기록은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 현황 표기 확인. 등기상 비동 101호와 현황상 7동 101호의 동일성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 55,750,000원보다 최신 거래 45,000,000원과 최근 추세 -24.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 대조. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,800만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 신건 최저매각가는 58,000,000원이지만, 대항력 있는 김명진의 보증금 40,000,000원이 예상배당에서 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 신건의 권리상 실질취득은 98,000,000원입니다. 반면 가장 최근 동일면적 실거래는 45,000,000원이고 최근 가격 추세는 -24.2%입니다.
후순위 가압류들이 소멸한다는 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없고, 최저가가 내려간다는 사실만 보고 싸진다고 평가할 수도 없습니다. 더구나 별도 주거 기록은 대항력과 보증금이 미상이고, 임차인 김명진과 경매개시결정 채권자 김명진의 관계도 확인 대상입니다. 권리위험 높음, 가격부담 높음. 이 사건은 입찰 전 임대차 실체와 인수범위를 원본으로 재확인해야 하는 유형입니다.
