대전지방법원 2025타경503731. 세종특별자치시 조치원읍 신안리의 조형아파트 106동 1층 101호, 전용 39.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 87,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.05.02 접수된 에치에스대부주식회사 근저당권 106,500,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.11.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 조성윤의 전입일은 2024.03.25입니다. 말소기준권리인 2022.05.02 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이 전입관계 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며 예상배당 자료의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유가 이어지고 있다면 인도·명도 확인은 별도로 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리

현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.02 을구 9번 에치에스대부주식회사 근저당권 106,500,000원입니다. 같은 날 접수번호가 더 늦은 을구 10번 전세권 5,000,000원은 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸하고, 2025.11.03 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 과거 근저당·전세권·가압류 가운데 이미 말소된 권리들은 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래는 6,000만원

조형아파트 동일 면적 39.97㎡의 최근 거래 12건은 60,000,000원부터 95,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 74,458,333원이고, 최근 12개월 10건 평균은 72,550,000원입니다. 현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균의 83.9%입니다.

여기서 평균값만 보고 현재 최저가를 단순히 “싸다”고 판단하면 위험합니다. 가장 최신인 2026.08 거래가가 60,000,000원으로 현재 최저가 60,900,000원보다 오히려 900,000원 낮습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.6% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 가격은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 시세에 비해서는 할인됐다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)

현재 최저가 60,900,000원 기준 채권자 총 청구액 111,500,000원 중 59,403,800원이 배당되고, 미배당액은 52,096,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 여력

낙찰가가 내려가면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 자료상 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 101호입니다.
• 주위환경. 상조천교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소방설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 포함·저촉되며, 소로1류·도로구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 조형아파트는 492세대이고, 동일 39.97㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 최근 가격 범위는 60,000,000원~95,000,000원으로 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 72,550,000원보다 현재 최저가가 낮아도, 가장 최신 거래는 60,000,000원입니다. 현재 최저가 60,900,000원과 직접 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.6% 낮은 흐름이므로 과거 고가 거래까지 포함한 평균값만으로 상한가를 정하지 않는 편이 합리적입니다.
• 점유 확인. 조성윤은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 과정은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 보증금 확인. 조성윤의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구·점유관계 등 원문 서류를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래 기준으로

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.02 에치에스대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 전세권과 경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 조성윤 역시 2024.03.25 전입으로 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다.

가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 감정가 87,000,000원에서 한 번 유찰돼 60,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 72,550,000원보다는 낮습니다. 그러나 가장 최신인 2026.08 실거래가가 60,000,000원이고 최근 추세도 -13.6%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “평균 대비 얼마나 할인됐는가”보다 최신 6,000만원 거래와 비교해 어느 가격까지 응찰할 것인가입니다.