대전지방법원 2025타경503731. 세종특별자치시 조치원읍 신안리 조형아파트 106동 1층 101호, 전용 39.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박주관이며 2011.07.26 매매를 원인으로 2011.09.06 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 34,000,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.02 설정된 에치에스대부주식회사 근저당권으로 채권최고액은 106,500,000원입니다. 같은 날 그 뒤에 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 조성윤이 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2024.03.25로 말소기준 2022.05.02보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1 조형아파트 106동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 조치원읍 운주산로 60 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.97㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박주관 · 2011.07.26 매매 · 거래가액 34,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에치에스대부주식회사 / 78,294,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.05.02입니다. 을구 9번 에치에스대부주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 106,500,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 10번 전세권은 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.03 에치에스대부주식회사가 신청한 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성윤 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
조형아파트는 492세대이며 사용승인일은 1991.09.14입니다. 대상과 동일한 전용 39.97㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 76,125,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 73,944,444원, 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근·과거 비교 추세 -10.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.97㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 39.97㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 39.97㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 39.97㎡ | 4 | 61,500,000원 |
| 2026.03 | 39.97㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 39.97㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 39.97㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 39.97㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 39.97㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 39.97㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 39.97㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2025.05 | 39.97㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.97㎡ | 12건 | 76,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.97㎡ | 9건 | 73,944,444원 |
현재 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 73,944,444원의 117.7%입니다. 최신 2026.07 거래는 같은 1층에서 95,000,000원으로 최저가보다 높지만, 바로 앞 2026.06의 같은 1층 거래는 79,000,000원이고 전체 거래 범위도 60,000,000원부터 95,000,000원까지 넓습니다. 무엇보다 최근 거래 추세가 -10.6%이므로 전체 평균만 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 에치에스대부주식회사 | 106,500,000원 | 85,034,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 에치에스대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·전세금 기준 총 채권액은 111,500,000원, 예상 배당액은 85,034,000원, 미배당은 26,466,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 26,466,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 43,552,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 57,222,240원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 상조천교 남동측 인근이며, 대단위 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 단지. 조형아파트는 492세대이며 사용승인일은 1991.09.14입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 22,228㎡, 공시지가는 648,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 조성윤의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 9번 에치에스대부주식회사 근저당 106,500,000원이 2022.05.02 말소기준권리인지 원본 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 76,125,000원보다 최근 12개월 평균 73,944,444원과 최신 거래 95,000,000원, 추세 -10.6%를 우선해서 보세요.
- 같은 1층 거래 확인. 2026.07 95,000,000원, 2026.06 79,000,000원, 2025.10 75,000,000원의 같은 1층 거래가 함께 존재합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.02 근저당이 말소기준이고, 같은 날 후순위 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자 조성윤의 전입도 2024.03.25라 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격 87,000,000원은 최근 12개월 평균 73,944,444원의 117.7%입니다. 최신 1층 거래 95,000,000원이라는 상단 사례가 있는 동시에 2026.06 같은 1층 거래 79,000,000원과 60,000,000원대 거래도 존재하고, 최근 추세는 -10.6%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 검토입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유가 아니라 최근 시세와 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
