🏠 1회 유찰 🧾 보증금 290,000,000원 ⚠️ 인수 66,485,000원 📉 최근 추세 -30.5%

대전지방법원 2025타경503843. 대전 중구 문화동 효성상아맨션 2동 605호, 전용 84.1㎡ 아파트입니다. 감정가 325,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 227,500,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 70%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 황동익의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금 290,000,000원이 현재 매각대금에서 전액 배당되지 않기 때문입니다.

등기부상 현재 소유자는 최해수이며, 2019년 4월 27일 매매를 원인으로 2019년 6월 14일 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 설정됐던 교보생명보험주식회사 근저당 154,800,000원은 2021년 5월 21일 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산된 말소기준은 2025년 11월 19일 강제경매개시결정이고, 임차인 황동익의 전입·점유는 2021년 5월 20일로 그보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권

이 사건의 실제 임차인은 황동익 1명입니다. 황동익은 2021년 5월 11일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021년 5월 20일 주민등록·점유를 시작했습니다. 2025년 6월 18일에는 보증금 290,000,000원에 대해 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 11월 19일 강제경매개시결정보다 선행하므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다

효성상아맨션 전용 84.1㎡의 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 326,555,555원이지만, 2021~2022년의 350,000,000원대 이상 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 9월 235,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -30.5% 하락한 것으로 계산돼 있습니다.

현재 최저가 227,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 235,000,000원의 96.8%입니다. 그러나 이 사건에서 그 숫자는 가격 메리트의 기준이 될 수 없습니다. 보증금 미배당액 66,485,000원을 더한 현재 실질취득액은 293,985,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 235,000,000원의 125.1%입니다. 따라서 이 물건을 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)

집행비용 3,985,000원을 제외한 223,515,000원이 황동익의 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 66,485,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 동일인 황동익의 별도 강제경매 신청채권 305,405,752원에는 이 배당표상 별도 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·환경. 아파트로 이용 중이며, 대전글꽃초등학교 서측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물이며 사용승인은 1984년입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 개별난방, 승강기, 주차장 시설이 조사됐습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 15미터, 북동측 약 10미터, 동측 약 7미터 도로와 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 현장 확인 한계. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인은 불가능했고, 외부관찰 및 탐문에 의존한 부분이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 227,500,000원이 아니라 인수액을 포함한 293,985,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰로 매각가가 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 계속 290,000,000원대입니다.
• 임차권 원인관계 확인. 황동익은 대항력·우선변제권을 갖춘 것으로 정리돼 있고 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 동시에 경매 신청채권자와 이름이 같다는 경고사항이 있으므로 관계와 채권 원인을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 326,555,555원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 235,000,000원을 중심으로 판단해야 하며, 최근 추세는 -30.5%입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부의 정확한 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 상태와 호별 위치를 재확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 곧 70% 취득가는 아니다

감정가 325,000,000원에서 한 차례 유찰돼 227,500,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 66,485,000원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 293,985,000원이 됩니다.

더 유찰돼도 구조는 본질적으로 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 인수액은 133,779,500원, 3회 유찰 시 180,885,650원으로 커져 총 부담은 여전히 290,000,000원대입니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 235,000,000원이고 최근 가격 추세는 -30.5%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 “보증금 인수까지 합친 총 취득부담이 최근 시세보다 높다”는 점입니다.