대전지방법원 2025타경503843. 효성상아맨션 2동 6층 605호, 전용 84.1㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 현재 소유자 최해수는 2019.06.14. 거래가 220,000,000원으로 소유권을 취득했고, 황동익은 2021.05.11. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021.05.20. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2025.06.18. 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2025.11.19. 황동익의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
따라서 말소기준인 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 11번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 325,000,000원 가정에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수 0원이지만, 유찰로 매각대금이 줄면 미배당 보증금이 그대로 매수인의 부담으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 2동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.1㎡ · 지하1층/지상7층 중 6층 · 사용승인 1984 |
| 소유자 | 최해수 (2019.06.14. 소유권 취득 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황동익 / 305,405,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 한국조폐공사·서대전농업협동조합·한국스탠다드차타드제일은행·국민은행· 교보생명보험의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.11.19. 강제경매개시결정이고, 임차인 황동익의 주민등록·점유 2021.05.20.과 확정일자 2021.05.11.은 이보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황동익 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.20 | 2021.05.11 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
황동익은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구도 2025.06.18. 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 같은 황동익이 강제경매 신청채권자로도 표시돼 있고, 제공된 권리검토에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 붙어 있습니다. 이 부분은 임차권의 실체와 채권관계를 원본 계약서·채권원인 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
효성상아맨션은 296세대, 사용승인 1984년의 아파트입니다. 전용 84.1㎡ 거래 8건의 전체 평균은 338,000,000원이지만, 과거 350,000,000원·375,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 306,666,666원, 최신 확인 거래 301,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -14.1%를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 84.1㎡ | 2 | 301,000,000원 |
| 2024.10 | 84.1㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2024.04 | 84.1㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 84.1㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 84.1㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 84.1㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2021.08 | 84.1㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2021.08 | 84.1㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.1㎡ | 3건 | 306,666,666원 |
현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 최신 확인 거래 301,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 338,000,000원만 놓고 “감정가가 시세보다 낮다”고 평가하면 안 됩니다. 최근 가격은 과거 구간보다 14.1% 하락한 흐름으로 집계되어 있고, 신건 가격에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 임차인 황동익 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 황동익 | 305,405,752원 | 29,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 325,000,000원 가정에서는 임차보증금 290,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구금액 기준 미배당은 275,755,752원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,000,000원 | 0원 | 325,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,000,000원 | 34,440,000원 | 294,440,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,000,000원 | 85,712,000원 | 293,712,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 6층 605호입니다. 사용승인일은 1984년입니다.
- 입지. 대전글꽃초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북동측 약 10미터, 동측 약 7미터의 아스콘 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 외부관찰 및 탐문에 의존했고, 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액. 유찰 시에는 매각가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 판단하세요. 1회·2회 유찰에서도 실질취득은 약 294,440,000원·293,712,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 338,000,000원보다 최근 12개월 평균 306,666,666원, 최신 거래 301,000,000원, 하락 추세 -14.1%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 임차권 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 황동익으로 표시됩니다. 임대차계약, 보증금 지급, 채권원인과 신청채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당변수 확인. 현재 모형에서는 보증금 전액 배당이지만 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등 선순위 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 건물 전부가 임차 목적물로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 정확한 내부확인이 불가능했다고 기재되어 있으므로 수리·노후 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다”
이 사건은 신건 최저가 325,000,000원만 보면 전체 거래 평균 338,000,000원보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 306,666,666원, 최신 거래는 301,000,000원이고 최근 추세도 -14.1%입니다. 따라서 현회차 가격은 최근 시세 이상입니다.
권리 쪽에서는 더 중요한 구조가 있습니다. 황동익의 보증금 290,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서고, 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 인수 34,440,000원, 2회 유찰 시 85,712,000원이 발생합니다. 그 결과 실질취득액은 각각 294,440,000원과 293,712,000원으로 거의 움직이지 않습니다. 신건은 가격이 비싸고, 유찰은 할인폭이 보증금 인수로 상쇄되는 구조입니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 끝까지 실질취득액과 최근 거래가격이어야 합니다.
