대전지방법원 2025타경503881. 대전 서구 관저동 원앙마을2단지 203동 25층 2502호, 전용 49.59㎡ 아파트입니다. 등기상 핵심은 2019.04.11. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025.06.16. 케이비국민카드 가압류 27,163,099원과 2026.03.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 신건 감정가와 최저매각가가 모두 141,000,000원입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 146,375,000원이고, 최신 거래인 2026.08. 거래가는 152,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.3%로, 최소한 최근 실거래 평균을 웃도는 가격은 아닙니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있고 출입문 상태 불량 등도 언급하므로, 권리만 보고 현장 리스크를 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 984 원앙마을2단지 203동 25층 2502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.59㎡ · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 중 25층 |
| 현재 공유자 | 김경순, 김길자, 김순녀, 김우근, 김은영, 김준석, 김칠석, 김형범 · 각 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 66,539,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.11. 을구 6번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 등기된 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 96.3%
원앙마을2 동일 면적 49.59㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 146,375,000원, 최신 2026.08. 거래가는 152,000,000원, 표본 최저는 132,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.59㎡ | 20 | 152,000,000원 |
| 2026.07 | 49.59㎡ | 15 | 149,000,000원 |
| 2026.06 | 49.59㎡ | 20 | 141,000,000원 |
| 2026.05 | 49.59㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 49.59㎡ | 14 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 49.59㎡ | 22 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 49.59㎡ | 7 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 49.59㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.59㎡ | 20 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 49.59㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 49.59㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 49.59㎡ | 22 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.59㎡ | 12건 | 146,375,000원 |
현재 최저매각가 141,000,000원은 최근 12개월 평균 146,375,000원의 96.3%입니다. 최신 거래 152,000,000원보다도 낮지만, 같은 표본 안에서 132,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 “무조건 싸다”기보다는 최근 평균보다 낮게 출발하는 신건 정도로 평가하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,163,099원 | 27,163,099원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,062,901원 |
현재 회차 141,000,000원 가정에서는 배당표상 채권 117,163,099원이 전액 배당되고 소유자 잔여 21,062,901원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관저고등학교 남측 인근으로 원앙초등학교·관저초등학교·관저고등학교 등 교육시설, 건양대학교병원, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정평가서에는 트램건설예정이 기재되어 있습니다. 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트벽식조 25층 건물의 25층으로, 기본위생·급배수·중앙난방 도시가스·소화·엘리베이터·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(관저지구택지개발사업)이며, 공시지가 1,362,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 원앙마을2는 1,734세대, 사용승인일 1997.07.03이며, 동일 49.59㎡ 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균 146,375,000원의 96.3%입니다. 최근 평균 이하라는 점은 긍정적이지만 표본 최저 132,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,800,000원, 2회 유찰 시 90,240,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차 자체가 최근 평균 이하이므로 단순히 유찰 횟수만으로 입찰 여부를 정하기보다 물건 상태와 경쟁 강도를 함께 봐야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 출입문 상태. 현장조사 당시 출입문 상태 불량 등이 기재되어 있으므로 내부 확인 가능 여부와 보수비 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 공유자 관계. 현재 등기상 김경순, 김길자, 김순녀, 김우근, 김은영, 김준석, 김칠석, 김형범이 각 8분의 1 지분을 보유합니다. 실제 점유 주체와 인도 상대를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 평균 이하. 현장 확인이 마지막 변수”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.11. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 141,000,000원이 최근 12개월 평균 146,375,000원의 96.3%라 최근 평균 이상으로 비싸게 출발하는 사건은 아닙니다.
다만 감정평가서에 임대관계 미상과 출입문 상태 불량 등이 함께 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 자체보다 실제 점유와 물리적 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 전 마지막 핵심 변수입니다. 등기 권리는 단순하고 가격은 최근 평균 이하, 현장은 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
