대전지방법원 2025타경503900. 등기상 물건은 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워주건축물 제1동 615호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 소유자는 한해란입니다. 한해란은 2022.05.03. 매매를 원인으로 2022.07.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2024.03.05. 세종세무서장 압류 자체보다, 그보다 앞선 2022.10.18. 전입과 2022.10.04. 확정일자를 가진 임차인 박해리의 대항력 있는 보증금 110,000,000원입니다.
박해리는 건물 전부를 임차했고, 임대차계약일자는 2022.10.04., 주민등록일자는 2022.10.18., 점유개시일자는 2022.10.25., 확정일자는 2022.10.04.입니다. 2024.11.07.에는 주택임차권등기명령에 따라 을구 순위 1번 주택임차권까지 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503900 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워주건축물 1동 6층 615호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 아파트(도시형생활주택) |
| 대상면적 | 28.007㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상8층 · 6층 615호 · 사용승인일 2013.12.06. |
| 소유자 | 한해란 · 2022.05.03. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
계산상 말소기준권리는 2024.03.05. 갑구 4번 압류입니다. 압류와 이후 2024.11.07. 주택임차권등기, 2025.12.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 박해리의 전입은 2022.10.18.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 소멸하는 것과 별개로, 배당되지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박해리 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.10.18. | 2022.10.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세보다 높다
세종퍼스트타워의 유사면적 최근 거래 12건 평균은 96,433,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 91,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 90,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.45㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 28.45㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2024.01 | 28.01㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 28.45㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 26.49㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2023.10 | 28.45㎡ | 7 | 103,200,000원 |
| 2023.09 | 28.45㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2023.09 | 28.45㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2023.06 | 28.01㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 28.01㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 26.49㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 28.45㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 91,000,000원 |
최저가 자체도 최근 12개월 평균의 118.7%입니다. 하지만 이 사건에서는 그보다 더 중요한 숫자가 실질취득입니다. 신건 기준 실질취득 112,312,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 123.4%, 최신 거래 90,000,000원의 124.8%입니다. 최근 시세가 -6.7% 하락한 상황에서 최근 거래보다 높은 실질취득 구조이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 박해리 보증금 | 110,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박해리 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박해리 임차보증금 부족분 4,312,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 4,312,000원 | 112,312,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 25,555,200원 | 111,955,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 42,524,160원 | 111,644,160원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 소방청 서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설과 관공서 등 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상8층입니다.
- 도로. 광대로 등에 3면이 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,230,000원/㎡입니다.
- 단지. 세종퍼스트타워 138세대, 사용승인일 2013.12.06.이며 대상면적은 28.007㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 91,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 기준. 신건에서는 108,000,000원이 아니라 인수 4,312,000원을 더한 112,312,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 매수인 인수액이 각각 25,555,200원·42,524,160원으로 커집니다.
- 박해리 임차권 원본 확인. 전입 2022.10.18., 확정일자 2022.10.04., 보증금 110,000,000원과 임차권등기 내용을 등기부·명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 주거 항목 확인. “등기사항”으로 표시된 항목은 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 관계인 구조 확인. 박해리는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 계약관계와 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균 91,000,000원, 최신 거래 90,000,000원, 추세 -6.7%를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다”
이 물건은 일반적인 “한두 번 유찰되면 싸진다”는 접근이 위험합니다. 박해리의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 배당되지 않는 금액이 매수인에게 넘어오는 구조이기 때문입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 112,312,000원으로 최근 12개월 평균 91,000,000원보다 높고, 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰에서도 111,955,200원, 2회 유찰에서도 111,644,160원으로 총부담은 약 1.12억원 수준에 머뭅니다. 최근 시세는 -6.7% 하락했고 추가로 대항력이 미상인 주거 항목도 남아 있습니다. 최저가는 내려가지만 실질취득은 충분히 내려가지 않는 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
