대전지방법원 2025타경503900. 세종 나성동 세종퍼스트타워 제1동 6층 615호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 28.007㎡ 구분건물입니다. 현재 소유자는 한해란이며, 2022년 120,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.

이 사건은 신청채권자 박해리가 청구액 110,000,000원으로 진행한 강제경매입니다. 그런데 박해리는 등기부상 주택임차권자이기도 합니다. 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이며, 2024년 압류보다 앞서 대항요건을 확보했습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

이 물건은 말소되는 등기만 확인하고 접근하면 위험합니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 부담은 별도로 남기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 보증금 인수가 핵심

등기상 말소기준은 2024.03.05 접수된 국의 압류입니다. 이후 접수된 박해리의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 하지만 박해리의 주민등록일은 2022.10.18, 점유개시일은 2022.10.25로 모두 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 실명 임차인 1명

박해리는 등기부상 보증금 110,000,000원이 확인되는 실명 임차인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.04이며, 배당요구 및 임차권등기 사실이 확인됩니다. 현재 회차에서는 우선배당을 받아도 보증금 전액이 회수되지 않아 잔액 인수 문제가 발생합니다.

한편 별도로 기재된 주거 관련 등기사항은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 박해리와 중복되는 기재인지, 독립된 점유관계인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 이를 추가 확정 임차인으로 합산하지 않되, 대항력 가능성과 별도 인수 위험이 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래가격을 웃돈다

세종퍼스트타워는 138세대 규모로, 전용 28㎡ 안팎의 실거래가 확인됩니다. 전체 거래 평균은 96,433,333원이지만, 과거의 높은 가격이 섞여 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선 적용합니다.

최근 12개월 거래 평균은 91,000,000원이며, 최신 확인 거래인 2025.09 거래가격은 90,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래군 대비 -6.7%의 하락 추세를 나타냅니다. 다만 최근 표본이 2건에 그치므로 개별 호실 상태와 추가 거래 확인이 필요합니다.

감정가 108,000,000원이나 전체 실거래 평균 96,433,333원을 기준으로만 보면 저렴하다는 착시가 생길 수 있습니다. 그러나 하락 추세와 실제 보증금 인수액을 함께 반영하면 판단은 달라집니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합계로 시세와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)

신청채권자와 임차권자가 모두 박해리이므로 동일한 보증금 청구를 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자 행의 0원은 별도 배당액이며, 임차보증금에 대한 우선배당 73,839,200원과 구분한 표시입니다. 인수보증금은 매각대금의 배당 항목이 아니라 매수인의 별도 부담입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 우선배당만으로 전액 변제되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 추가 유찰이 일어나더라도 매수인이 부담하는 실질취득액은 보증금 110,000,000원 부근에 머무릅니다.

위 시뮬레이션의 인수액은 각 회차별 추정 배당액을 반영한 값입니다. 박해리 외 별도 점유자의 권리, 실제 조세채권 배당순위 및 기타 비용이 확인되면 매수인의 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 나성동 소방청 서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 주를 이루고 관공서 등 공공시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 3층~지상 8층 중 6층 615호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 소형 주거용 구분건물입니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못하고 도면과 표준적인 이용상황을 감안해 평가되었습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역. 광로·대로·중로에 접하며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 세종퍼스트타워 138세대 규모이며, 확인된 최근 거래는 90,000,000원과 92,000,000원입니다. 전체 거래 평균 96,433,333원보다 낮은 수준으로, 최근 거래가격의 하락 추세를 반영한 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 현재 매각가 기준 박해리 보증금 미배당 예상액 36,160,800원을 반드시 입찰가와 합산하세요. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 75,600,000원이 아니라 예상 실질취득액 111,760,800원을 최근 거래가격 90,000,000원 및 최근 평균 91,000,000원과 비교하세요.
• 별도 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 관련 기재는 박해리와의 중복 여부부터 확인하고, 독립된 점유자가 있다면 대항력과 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
• 박해리의 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·집행권원·임차권등기명령·배당요구 자료를 대조하고 중복 계산을 배제하세요.
• 조세채권 및 배당순위 확인. 말소기준이 세종세무서장의 압류이므로 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요. 배당액 변경은 보증금 미배당분에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 및 명도 확인. 감정평가 당시 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 내부 하자, 인도·보증금 반환 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 최근 실거래 표본은 2건이고 거래 추세는 -6.7%입니다. 추가 실거래와 주변 유사 소형 주택 가격을 점검하세요.
• 관리비·원본 대조. 미납 관리비와 매수인 부담 가능 항목을 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “7,560만원에 낙찰받아도 7,560만원짜리 매입이 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 현재 최저가 75,600,000원에서 박해리의 보증금 인수 예상액 36,160,800원을 합치면 실질취득액은 111,760,800원에 달합니다.

최근 실거래 평균은 91,000,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 가격 추세도 -6.7%입니다. 추가 유찰 시에도 입찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 1.1억원 수준에 머무릅니다.

더구나 박해리 외 별도 주거 관련 기재의 점유관계와 보증금이 확정되지 않았습니다. 확인된 선순위 보증금 인수만으로도 최근 시세보다 높은 실질취득 구조이며, 추가 점유 위험까지 원본 확인이 필요합니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 매수인이 최종적으로 부담할 전체 금액을 기준으로 판단해야 합니다.