대전지방법원 2025타경503943. 대전 유성구 전민동 나래아파트 107동 15층 1501호입니다. 말소기준은 2022.03.25 현대해상화재보험주식회사 근저당권 151,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 회사의 88,800,000원 근저당, 주식회사밀리언캐쉬대부의 39,000,000원 근저당, 주식회사우리은행의 129,441,360원 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 중요한 것은 현재 가격 수준입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 365,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 동일 면적 최근 12개월 평균은 340,250,000원이고 최신 거래도 348,000,000원입니다. 더구나 최근 가격이 이전 거래군보다 10.8% 낮아진 하락 추세이므로 전체 실거래 평균 364,900,000원만 보고 현재 최저가를 시세 수준이라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503943 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 462-4 나래아파트 107동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.92㎡ · 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이섬교 지분 7분의 3 · 김민지 지분 7분의 2 · 김지현 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 208,966,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1994.11.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 말소기준은 2022.03.25 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 현대해상 추가 근저당, 밀리언캐쉬대부 근저당, 우리은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 2002년 농업협동조합중앙회 근저당, 2014년 하나은행 근저당, 2021년 케이뱅크 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
나래아파트 동일 면적대 실거래 10건입니다. 전체 평균은 364,900,000원이지만, 2021~2022년의 490,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 340,250,000원과 최신 거래 348,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 99.92㎡ | 17 | 348,000,000원 |
| 2025.05 | 99.92㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2025.04 | 99.92㎡ | 11 | 348,000,000원 |
| 2024.12 | 99.92㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2023.11 | 99.92㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2023.07 | 99.66㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 99.92㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 99.92㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.07 | 99.92㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2021.12 | 99.92㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.92㎡ | 4건 | 340,250,000원 |
현재 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 340,250,000원의 107.3%이고, 최신 거래 348,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 -10.8%입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 129,441,360원 | 80,090,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 408,441,360원 중 예상 배당액은 359,090,000원이고, 미배당은 49,351,360원입니다. 주식회사우리은행 가압류에서 미배당이 발생하지만 해당 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 365,000,000원 | 49,351,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 292,000,000원 | 121,329,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 178,911,760원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인에게 넘어오는 금액은 여전히 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 변동이 아니라 매각가격이 최근 시세 아래로 내려오는지입니다. 신건 365,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 292,000,000원으로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 전민동 전민중학교 서측 인근. 주변은 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설·학교 등 공공시설이 혼재한 기존 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물의 15층이며 사용승인일은 1994.11.28입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로 대로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 나래아파트 894세대이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부상태는 거주자 부재로 도면 및 표준적인 이용상황 등을 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 364,900,000원보다 최근 12개월 평균 340,250,000원과 최신 거래 348,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.8% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 평균의 107.3%인 만큼 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 임차관계 현장 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가 당시 거주자 부재로 임대관계가 미상이었던 만큼 실제 점유 현황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 상속 공유관계 확인. 현재 등기상 소유자는 이섬교·김민지·김지현의 공유이며 2025.03.17 상속을 원인으로 2026.02.02 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당은 현재 회차 49,351,360원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 권리와 가격의 평가가 선명하게 갈리는 물건입니다. 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하고 조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 340,250,000원의 107.3%, 최신 거래 348,000,000원보다 17,000,000원 높은 가격입니다. 최근 시세 추세도 -10.8%입니다. 따라서 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다. 현재 회차에서 ‘싸다’고 접근하기보다 최근 거래 가격과 유찰 이후 매각가의 간격을 중심으로 판단하는 편이 데이터에 맞습니다.
