광주지방법원 2025타경32169. 광주 서구 치평동 세정아울렛 2층 207호 사건입니다. 감정평가상 207호와 207-1호는 1개호 상태의 판매 및 영업시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 목록1·2를 일괄매각하며 경계벽이 제거된 튼상가라고 기재되어 있습니다. 감정가는 2,631,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 942,950,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.04.09. 설정된 주월새마을금고 근저당입니다. 같은 접수번호로 동명새마을금고 근저당도 설정되어 있고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 심지혜의 전입일은 2024.04.05.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 산정되지 않았고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32169 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 2층 207호 · 도로명 광주광역시 서구 상무대로 773 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 2층 207호 및 207-1호 1개호 상태 |
| 소유자 | 주식회사비엔씨스포츠 |
| 감정가 / 최저가 | 2,631,000,000원 / 942,950,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 1,241,219,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2 경계벽이 제거된 튼상가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.04.09. 주월새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 같은 접수번호의 동명새마을금고 근저당도 존재하며, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.05.29. 압류, 2026.02.12. 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부상 과거의 다수 근저당·압류는 이미 말소된 상태입니다.
임차인·점유 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심지혜 | 2024.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일이 2020.04.09. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
② 가격 판단 — 감정가보다 ‘유찰 이력’을 봐야 한다
이 사건은 감정가 2,631,000,000원에서 출발해 네 차례 유찰됐고 현재 최저가는 942,950,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 754,360,000원, 그 다음은 603,488,000원으로 제시되어 있습니다.
그러나 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 본건은 아파트가 아니라 중심상가지대의 판매 및 영업시설이고, 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요가 감정가와 상당한 괴리를 보여 왔다는 신호입니다. 따라서 “감정가의 35.84%이니 싸다”가 아니라 현재 942,950,000원에서도 실제 매수·임대 수요가 받쳐주는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 942,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,829,500원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 주월새마을금고 | 1,560,000,000원 | 931,120,500원 |
| 3. 을구 24번 근저당 · 동명새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 2,160,000,000원 중 예상 배당액은 931,120,500원이며, 미배당액은 1,228,879,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남고등학교 남동측 인근 세정아울렛 2층으로, 주위는 상가·아파트단지·업무용시설 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역 등이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 207호와 207-1호를 1개호 상태의 판매 및 영업시설로 이용하고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층이며, 일반적인 급배수·위생설비·승강기·화재탐지 및 경보설비·소화전·주차장 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하는 진·출입로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 4,344,000원/㎡입니다.
- 매각 형태. 목록1·2 일괄매각이며 경계벽이 제거된 튼상가입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유관계 확인. 심지혜는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·구체적인 사용관계는 확인이 필요합니다.
- 튼상가 상태 확인. 목록1·2의 경계벽이 제거되어 1개호처럼 사용되는 구조이므로 현황과 공부상 호수 구분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가 942,950,000원이 감정가의 35.84%까지 내려온 이유를 상권·공실·임대수익·매수수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 1,228,879,500원이지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 조건 확인. 207호와 207-1호 관련 목록1·2가 함께 매각되는 조건을 입찰 전 매각물건명세서와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 환금성이 더 어렵다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 조사된 점유자도 대항력이 없어, 매수인 인수 0원이라는 점에서는 권리분석이 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 다릅니다. 감정가 2,631,000,000원에서 네 차례 유찰되어 942,950,000원까지 내려왔고, 대상은 아파트가 아니라 판매 및 영업시설입니다. 목록1·2를 일괄매각하고 경계벽도 제거된 튼상가인 만큼, 단순히 “감정가의 35.84%”라는 숫자만 보고 저가라고 판단하기보다 현장 영업성·임대 가능성·재매각 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로.
