광주지방법원 2025타경32169. 광주 서구 치평동 세정아울렛 2층 207호와 207-1호를 함께 매각하는 근린시설입니다. 감정평가상 두 호실은 경계벽이 제거돼 1개 호 상태의 판매 및 영업시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사비엔씨스포츠로, 2012년 5월 4일 거래가액 1,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 2020년 4월 9일 설정된 주월새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 같은 접수일과 접수번호로 동명새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 광주광역시 서구의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.

다만 권리가 소멸한다고 해서 물건 자체의 가격과 사용성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만, 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰가입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준은 2020년 4월 9일 주월새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 동명새마을금고 근저당권과 이후의 임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권과 압류 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 사용관계 확인 필요

심지혜의 신고일은 2024년 4월 5일로, 말소기준권리인 2020년 4월 9일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리되며 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자· 배당요구 여부와 실제 사용 부분은 확인되지 않아, 인도와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만 보지 말 것

감정가는 2,631,000,000원, 현재 최저매각가는 1,178,688,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 세 차례 유찰돼 가격이 크게 낮아졌지만, 판매·영업시설은 호실의 위치, 동선, 가시성, 실제 영업 가능성, 임대수익과 공실 위험에 따라 가격 편차가 큽니다.

이 사건에서는 실거래 평균이나 최신 거래가와 직접 비교할 수 있는 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 시장가격보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 세 차례 유찰된 사실 역시 감정가 수준에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 점을 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,178,688,000원 가정)

채권최고액 합계 2,160,000,000원 중 1,164,501,120원이 채권자에게 배당되고, 995,498,880원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전남고등학교 남동측 인근의 세정아울렛 2층으로, 주변에는 상가·아파트단지·업무용 시설이 소재한 중심상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
• 도로. 건물 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하는 진·출입로가 있습니다.
• 이용상태. 207호와 207-1호가 경계벽 없이 1개 호 상태의 판매 및 영업시설로 이용되고 있습니다.
• 건물설비. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전과 주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지 상업용 건부지이며, 토지면적은 13,791.7㎡, 공시지가는 4,344,000원/㎡입니다.
• 제한사항. 일반상업지역·방화지구·비행안전제6구역 등에 포함되고 시가지경관지구와 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건축사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 207호·207-1호 경계 확인. 일괄매각 범위와 집합건축물대장상 전유부분, 현장 경계, 출입구와 설비 연결 상태를 원본 도면과 대조하세요.
• 점유 관계 확인. 심지혜의 실제 점유 부분, 사용 목적, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
• 영업 가능성 검토. 판매·영업시설의 가시성, 고객 동선, 공실 상태, 기존 시설물과 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 44.8%만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 건물·인근 상가의 매매가와 임대료를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세·교부청구 내역을 관리주체와 집행법원에서 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 995,498,880원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 명도비용과 내부 정리비용은 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”

이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020년 4월 9일 주월새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 심지혜의 신고일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 사용성입니다. 감정가 2,631,000,000원에서 세 차례 유찰돼 1,178,688,000원까지 낮아졌지만, 실거래 가격과 임대수익 검증 없이 “감정가의 44.8%니까 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 두 호실이 하나로 연결된 판매·영업시설이고 임대관계도 미상인 만큼, 현장 영업성·점유·관리 상태를 확인해야 합니다.

권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 3회 유찰과 상업용 집합건물의 특성을 반영해 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.