대전지방법원 2025타경503965. 대전 유성구 원내동 85-5의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 139.6㎡, 지목은 대이며, 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 지상 1층의 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김아란이고, 2024.02.15 김지영에게서 증여로 소유권을 이전받았습니다.
등기만 보면 현재 경매의 말소기준은 2024.11.26 설정된 주식회사에이아이금융그룹대부의 채권최고액 165,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 진잠새마을금고 근저당, 김명숙 근저당, 한상진 근저당 및 전세권, 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김지영은 2009.12.29 전입한 것으로 조사됐고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 얼마를 추가 부담할지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503965 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 원내동 85-5 · 대전광역시 유성구 진잠로150번길 15-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 139.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 기타지붕(판넬) · 지상 1층 |
| 소유자 | 김아란 · 2024.02.15 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 359,348,350원 / 359,348,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이아이금융그룹대부 / 119,170,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 온 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.11.26 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당권입니다. 이후의 근저당권부채권 질권과 경매개시결정은 매각에 따라 정리되는 구조입니다. 다만 김지영의 2009.12.29 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지영 | -- | 2009.12.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복 아님 |
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로는 결론을 낼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 359,348,350원입니다. 0회 유찰의 신건이므로 경매 자체의 가격 할인은 아직 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았기 때문에, 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지 단정할 근거도 없습니다.
더 중요한 점은 임차보증금입니다. 김지영의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 임차인의 대항력이 최종 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는 금액이 존재한다면 그 미배당액은 낙찰가에 더해지는 비용이 됩니다. 따라서 이 사건은 “신건 359,348,350원”이 곧 최종 매입원가라고 볼 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,348,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,830,877원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이아이금융그룹대부 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,517,473원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 김지영의 임차보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 별도로 영향을 줄 수 있으므로, 소유자 잔여액 188,517,473원이 실제로 그대로 남는다고 단정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 등기채권은 충족, 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 359,348,350원 | 0원 | 188,517,473원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 287,478,680원 | 0원 | 117,653,978원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 229,982,944원 | 0원 | 60,963,183원 |
제공된 시뮬레이션에서는 1회·2회 유찰 시에도 근저당권 채권최고액 165,000,000원이 전액 배당되고 등기채권 미배당은 0원입니다. 그러나 이것은 등기채권 기준입니다. 김지영의 실제 임차보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지에 따라 매수인 실질취득원가는 별도로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 진잠도서관 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 소규모 창고시설이 혼재하는 미성숙 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 139.6㎡의 대지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지 특성. 평지·세로장방 형태이고 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 844,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 지상 1층으로, 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지영 보증금 확인. 보증금 액수와 실제 지급자료, 임대차계약서 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·대항요건 확인. 2009.12.29 전입만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 현재 점유와 임대차의 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김지영은 종전 소유자이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하되, 정황만으로 권리를 배제하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건이므로 현황상 경계와 이용범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 수치가 없는 상태이므로 359,348,350원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 시세조사를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “등기상 미배당 0원 ≠ 실제 인수 0원”
이 사건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2024.11.26 근저당권이고, 기존 압류·근저당·전세권은 이미 말소됐으며 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 그러나 2009.12.29 전입한 김지영이라는 변수가 등기보다 먼저 존재합니다. 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않은 상태에서 “배당 시뮬레이션상 인수 0원”만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 권리의 핵심은 선행 전입의 실체와 보증금 확인이고, 가격 판단은 그 확인 뒤에 해야 합니다. 현 단계 평가는 권리확인이 선행되어야 하는 보수적 접근형입니다.
