대전지방법원 2025타경503980. 세종 다정동 가온마을2단지 204동 11층 1101호, 전용 84.9687㎡ 아파트입니다. 소유자는 전정희이며, 등기상 매매 거래가액은 391,540,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 668,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 계산상 말소기준은 2024.02.16. 합동 새마을금고 가압류 34,458,396원이며, 이 가압류와 2025.12.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 잡혀 있습니다.
다만 권리 흐름은 단순히 “가압류 하나”로 끝내기보다 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다. 2018년 농협은행주식회사 근저당, 2018·2020·2021년 주식회사오케이저축은행 근저당 설정 뒤 2024년과 2025년에 오케이에프앤아이대부주식회사·농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기가 이어집니다. 원 설정 권리의 말소 표시와 후속 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서에서 연결해 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503980 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 204동 11층 1101호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 다정북로 110 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9687㎡ · 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 전정희 · 거래가액 391,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 668,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 72,634,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 이전등기 연결 확인
현재 계산에서는 매수인 인수액 0원입니다. 2024.02.16. 합동 새마을금고 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 해당 가압류와 2025.12.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 과정에서도 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현 단계에서 “임차인이 없다”고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유관계를 최종 확인하는 편이 맞습니다.
② 시세 비교 — 신건 6.68억은 최근 평균의 105.6%
가온마을2단지 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 632,583,333원, 최신 거래는 2026.07. 660,000,000원입니다. 현재 최저매각가 668,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.6%로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없는 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 7 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 18 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 17 | 668,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 5 | 648,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.9~84.97㎡ | 12건 | 632,583,333원 |
최근 실거래 범위는 600,000,000원~668,000,000원입니다. 현재 최저가 668,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같은 수준이고, 최신 거래 660,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 회차별 가격 — 유찰되면 가격 구조가 달라진다
| 회차 | 매각기준가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 668,000,000원 | 34,458,396원 | 624,461,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 534,400,000원 | 34,458,396원 | 492,197,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 427,520,000원 | 34,458,396원 | 386,386,404원 | 0원 |
현재 신건은 최근 시세보다 높은 구간이지만, 1회 유찰 시 기준가는 534,400,000원, 2회 유찰 시에는 427,520,000원으로 내려갑니다. 회차가 내려가도 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 668,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,080,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 합동 새마을금고 | 34,458,396원 | 34,458,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 624,461,604원 |
현재 배당 추정은 집행비용 9,080,000원과 합동 새마을금고 가압류 34,458,396원을 반영한 뒤 소유자에게 624,461,604원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 다정동 다정고등학교 북측 인근. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 가온마을2단지는 855세대, 사용승인일은 2018.01.31입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 18층 건물 내 11층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측 왕복 2차선 포장도로, 북측 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 평지의 사다리형 아파트 부지입니다.
- 공시지가. 1,492,000원/㎡.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 668,000,000원은 최근 12개월 평균 632,583,333원의 105.6%입니다. 현재 가격을 “싼 가격”으로 전제하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.07. 660,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영하세요.
- 점유 확인. 수차례 방문에도 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 점유자와 전입관계를 최종 확인하세요.
- 근저당 이전등기 연결. 2018·2020·2021년 근저당 설정과 2024·2025년 권리이전 등기를 원본 등기에서 순번별로 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 72,634,378원인데 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원입니다. 실제 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 534,400,000원, 2회 유찰 427,520,000원으로 현재 신건과 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 가격과 권리 연결
이 물건은 현재 자동 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2024.02.16. 합동 새마을금고 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 최저가 668,000,000원은 최근 12개월 평균 632,583,333원의 105.6%이고, 최신 거래 660,000,000원보다도 높습니다. 즉 현재 가격에는 시세 할인 효과가 없습니다.
또한 현장에서는 임대관계가 확인되지 않았고, 과거 근저당 설정 뒤 권리이전 등기가 이어지는 만큼 원본 등기에서 말소·이전 관계를 맞춰보는 절차가 필요합니다. 신청채권자의 청구액 72,634,378원과 현재 배당 시나리오의 신청채권자 배당 0원도 함께 확인할 부분입니다. 결론은 “현재 계산상 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상이고 권리 연결관계는 원본 확인 필요”입니다.
