대전지방법원 2025타경503980. 세종 다정동 가온마을2단지 204동 11층 1101호 아파트입니다. 감정가는 668,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 467,600,000원입니다. 등기상 소유자는 전정희이며, 소유권이전은 2018.05.03 접수됐고 매매원인은 2015.07.16, 거래가액은 391,540,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2024.02.16 접수된 합동 새마을금고 가압류 34,458,396원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 2025.12.03 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503980 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 204동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9687㎡ · 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 전정희 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 467,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 72,634,378원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 현황 | 아파트로 이용중 · 폐문부재로 내부 확인 제한 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024년 가압류
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 수차례 방문했으나 폐문부재였고, 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다
가온마을2단지 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 634,250,000원입니다. 현재 최저가 467,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 최신 거래는 2026.09의 620,000,000원이고, 최근 12건 중 최저 거래도 610,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 7 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 18 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 17 | 668,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 5 | 648,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 634,250,000원 |
최근 12건 거래 범위는 610,000,000원~668,000,000원이고, 감정가 668,000,000원은 이 표본의 최고 거래와 같은 수준입니다. 반면 1회 유찰 후 현재 최저가는 467,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 대비 73.7%입니다. 이번 회차에서는 감정가가 아니라 유찰 후 최저가와 실제 점유·권리 확인 결과가 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,076,000원 |
| 1. 가압류 · 합동 새마을금고 | 34,458,396원 | 34,458,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 426,065,604원 |
현재 회차 467,600,000원을 가정한 예상배당입니다. 가압류 청구금액 34,458,396원은 전액 배당되고, 계산상 부족액은 0원·매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 467,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 327,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 229,124,000원 | 0원 | 0원 |
현재 제공된 세 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유·임차관계가 미상인 상태이므로 이 숫자만으로 현장 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다정고등학교 북측 인근이며 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 단지. 가온마을2단지 855세대, 2018.01.31 준공. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 11층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2024.02.16 합동 새마을금고 가압류가 기준권리로 계산돼 있습니다. 등기 원본에서 현재 상태를 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 467,600,000원은 최근 12개월 평균 634,250,000원의 73.7%입니다. 응찰가는 최신 거래 620,000,000원과 최근 거래 범위도 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에서는 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 원본 서류로 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 생겼고, 남은 과제는 점유 확인
이 물건은 감정가 668,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 467,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 634,250,000원의 73.7%이고 최신 거래 620,000,000원보다도 낮습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이라는 점은 별도로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “가격은 내려왔지만 점유·임차관계 확인을 끝내고 들어가야 한다”는 데 있습니다. 현재 가격 수준만 보면 최근 실거래 대비 차이가 분명하지만, 입찰 전에는 그 할인폭이 실제 점유·명도 리스크를 충분히 보상하는지 원본 자료와 현장을 함께 확인해야 합니다.
