대전지방법원 2025타경504013. 대전 동구 자양동 동아아파트 105동 206호입니다. 등기상 현재 소유자는 백윤기이고, 2019.05.30. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득한 날 오정신용협동조합의 근저당권 163,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 동진냉동판넬·신용보증기금 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리관계상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 당해세가 있으면 배당순서에서 선차감돼 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 자양동 201 동아아파트 105동 2층 206호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 실거래 비교면적 134.6㎡ |
| 소유자 | 백윤기 (2019.05.30. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 52,790,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 동아아파트(201) · 590세대 · 1990.10.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2019.05.30. 오정신용협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 압류·가압류 및 현재 존속하는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2021년·2022년·2025년 경매개시결정 가운데 일부는 취하되어 등기상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려오는데 신건은 3.13억
동아아파트(201) 동일 면적 134.6㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 295,750,000원이지만, 과거의 높은 거래가가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 5건 평균은 275,800,000원, 최신 2026.01 거래는 254,000,000원이고, 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -11.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 134.6㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2025.11 | 134.6㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2025.09 | 134.6㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.04 | 134.6㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2025.04 | 134.6㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 134.6㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.07 | 134.6㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2024.02 | 134.6㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 134.6㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 134.6㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2023.08 | 134.6㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2023.06 | 134.6㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.6㎡ | 5건 | 275,800,000원 |
| 전체 평균 | 134.6㎡ | 12건 | 295,750,000원 |
현재 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.5%입니다. 전체 실거래 평균 295,750,000원보다도 높고, 최신 거래 254,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높은 위치에 있습니다. 특히 최근 거래 추세가 -11.0%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 오정신용협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 동진냉동판넬 | 45,443,085원 | 45,443,085원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 34,425,000원 | 34,425,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사동진냉동판넬 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 중원렌탈 | 52,790,465원 | 52,790,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,959,450원 |
현재 회차 313,000,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,959,450원입니다. 다만 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 없지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 313,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 250,400,000원 | 52,764,150원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 200,320,000원 | 102,143,030원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 낮아져도 임차인이나 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 1회 유찰 가정에서는 매각가가 250,400,000원, 2회 유찰 가정에서는 200,320,000원으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 공부와 토지이용상황 모두 아파트입니다. 단지는 동아아파트(201), 590세대이며 1990.10.30. 준공입니다.
- 토지. 토지면적 33,958㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 주변 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 해당하며, 정비구역·자연녹지지역·지구단위계획구역·중로2류·소로2류·공공공지·고등학교·대학과 접합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균이 275,800,000원이고 최근 거래 추세가 -11.0%로 내려온 점을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 295,750,000원보다 최근 12개월 평균 275,800,000원과 최신 거래 254,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 대비 이전 거래 추세가 -11.0%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 313,000,000원을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 이는 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 소유자 점유 여부는 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2019.05.30. 오정신용협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 313,000,000원은 최근 12개월 평균 275,800,000원의 113.5%이고, 최신 거래는 254,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -11.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전하다는 이유로 신건 가격을 정당화할 수 없는 물건입니다. 현재 회차에서는 가격을 보수적으로 판단하는 것이 핵심입니다.