대전지방법원 2025타경504015. 대전 유성구 상대동 ‘대전아이파크시티1단지’ 107동 20층 2003호, 전용 104.6659㎡ 아파트입니다. 소유자 이광민은 거래가액 613,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.02.11 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 에스비아이저축은행·아이엠캐피탈 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 한 문장으로 끝내면 안 됩니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도 없고, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504015 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 상대동 571 대전아이파크시티1단지 107동 20층 2003호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 상대복용로29번길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 104.6659㎡ · 철근콘크리트구조 · 26층 건물 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 2021.10.29 |
| 소유자 | 이광민 · 거래가액 613,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 92,129,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.02.11 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 에스비아이저축은행 109,200,000원, 아이엠캐피탈 72,000,000원의 근저당과 김성환 등 가압류, 국세 압류, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현 최저가 1,020,000,000원은 최근 시세 이상
대전아이파크시티1단지 동일 면적 104.67㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 943,166,666원, 최신 거래는 2026.06 940,000,000원이며, 12건의 범위는 915,000,000원~1,000,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 104.67㎡ | 8 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 104.67㎡ | 6 | 943,000,000원 |
| 2026.05 | 104.67㎡ | 33 | 935,000,000원 |
| 2026.03 | 104.67㎡ | 7 | 915,000,000원 |
| 2026.02 | 104.67㎡ | 14 | 945,000,000원 |
| 2026.02 | 104.67㎡ | 18 | 965,000,000원 |
| 2026.01 | 104.67㎡ | 7 | 915,000,000원 |
| 2025.12 | 104.67㎡ | 25 | 950,000,000원 |
| 2025.12 | 104.67㎡ | 5 | 930,000,000원 |
| 2025.11 | 104.67㎡ | 20 | 950,000,000원 |
| 2025.10 | 104.67㎡ | 24 | 1,000,000,000원 |
| 2025.10 | 104.67㎡ | 5 | 930,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.67㎡ | 12건 | 943,166,666원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 943,166,666원의 108.1%입니다. 최신 거래 940,000,000원보다 높을 뿐 아니라 최근 12건의 최고 거래가 1,000,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 674,300,000원 | 674,300,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김성환 | 404,142,043원 | 151,900,000원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 73,222,760원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 51,224,418원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유성새마을금고 | 20,209,913원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,915,479원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 17,259,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,441,473,723원 중 배당액은 1,007,400,000원, 미배당액은 434,073,723원입니다. 후순위 채권자의 미배당이 발생하지만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,020,000,000원 | 1,007,400,000원 | 434,073,723원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 816,000,000원 | 805,440,000원 | 636,033,723원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 652,800,000원 | 643,872,000원 | 797,601,723원 | 0원 |
후순위 채권자의 미배당은 유찰될수록 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 현재 핵심은 “채권자들이 얼마나 배당받느냐”보다 매수인이 현재 가격을 감수할 이유가 있느냐에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 상대동 소재 대전시립박물관 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 26층 건물 중 20층이며 사용승인일은 2021.10.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 대전아이파크시티1단지는 1,254세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격부터 재검토. 최저가 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 943,166,666원의 108.1%이며 최신 거래 940,000,000원과 최근 최고 거래 1,000,000,000원보다 높습니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자·전입·보증금·확정일자 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.11 신한은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 816,000,000원, 2회 유찰 시 652,800,000원으로 현 회차와 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 배당 부족과 인수 위험을 구분. 현 회차 미배당액은 434,073,723원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.02.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 현재 가격입니다.
신건 최저가이자 실질취득 기준액인 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 943,166,666원의 108.1%이고, 최신 거래 940,000,000원은 물론 최근 12건 최고 거래 1,000,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차는 “권리는 통과, 가격은 보류”가 맞습니다. 게다가 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 가격 프리미엄을 감수하면서 서둘러야 할 근거는 더욱 약합니다.
반면 1회 유찰 시 816,000,000원, 2회 유찰 시 652,800,000원으로 내려가면서도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 어느 회차에서 얼마에 접근하느냐, 그리고 입찰 전 실제 점유·임대관계를 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.
