대전지방법원 2025타경504097. 도룡하우스디 4층 에이429호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 소유자는 허혜선이며, 등기상 거래가액은 168,200,000원입니다. 과거 서대전새마을금고 근저당권 109,200,000원과 연무농업협동조합 근저당권 168,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024.07.09 등기된 황의진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.25, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.07.18이고, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.17이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 4층 에이429호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 엑스포로151번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 허혜선 · 등기상 거래가액 168,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,446,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인 인수 문제가 되지 않습니다. 반면 황의진은 2022.07.18 전입·점유와 확정일자를 갖추고 2024.07.09 임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.12.17입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 인수형으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황의진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 2022.07.18 | 190,000,000원 | 2024.07.09 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
황의진은 보증금 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유일이 말소기준인 2025.12.17보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 예상 배당액 165,834,000원으로 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않아 24,166,000원이 현재 회차의 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 황의진 보증금 | 190,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,446,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,166,000원이 먼저 반영되고 나머지 165,834,000원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 24,166,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 201,446,286원은 이 가정에서 전액 미배당입니다.
④ 회차별 부담 구조 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 24,166,000원 | 193,166,000원 |
| 1회 유찰 시 | 135,200,000원 | 57,492,800원 | 192,692,800원 |
| 2회 유찰 시 | 108,160,000원 | 84,154,240원 | 192,314,240원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 매각가는 169,000,000원에서 135,200,000원, 108,160,000원으로 내려가지만 임차인 인수액은 반대로 24,166,000원에서 57,492,800원, 84,154,240원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 판단 기준이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 도룡동 소재 대전문화방송 서측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 업무용빌딩 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중이며, 토지는 6필 일단의 대체로 가로장방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 노폭 15~20미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·관광특구·국가산업단지· 연구개발특구 등에 포함되며, 중로1류 및 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,115,000원/㎡. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 169,000,000원에 낙찰돼도 임차보증금 잔액 24,166,000원을 인수해 실질취득은 193,166,000원입니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 57,492,800원, 2회 유찰 시 인수 84,154,240원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다.
- 임차권등기 확인. 황의진의 임차권등기는 보증금 190,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.07.18로 기재돼 있고 배당 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 임차인에게 165,834,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수액’이 먼저다
이 물건은 과거 근저당권이 이미 말소돼 있어 등기부만 훑으면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 승부처는 190,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 169,000,000원에 낙찰받아도 배당 후 잔액 24,166,000원을 인수해 실질취득은 193,166,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 각각 192,692,800원, 192,314,240원으로 크게 낮아지지 않습니다.
따라서 “유찰돼 최저가가 내려갔다”는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없는 사건입니다. 이 사건에서는 표시된 최저매각가보다 임차보증금 배당·인수 구조를 먼저 계산해야 하며, 응찰 판단 역시 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
