대전지방법원 2025타경504097. 대전 유성구 도룡동 도룡하우스디 4층 에이429호 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 허혜선 명의의 물건으로, 주택도시보증공사가 청구액 201,446,286원을 근거로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 등기부상 근저당권보다 선순위 주택임차권과 그 승계인의 권리 포기 조건을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
실제 임차인은 황의진 1명입니다. 2022.07.18 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.07.09 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자이므로, 별도의 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
특히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 및 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 룰상 발생하는 보증금 부족분과 매수인이 최종적으로 부담할 실질 인수액을 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 4층 에이429호 도로명주소: 대전광역시 유성구 엑스포로151번길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하 3층~지상 10층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 허혜선 (2019.11.29 소유권이전, 거래가액 168,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 기록 | 1회 · 현재 최저가는 감정가와 동일 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 201,446,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 | 황의진 · 190,000,000원 (주택임차권등기) |
| 등기 확인일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약이 핵심
2019년 서대전새마을금고 근저당권(채권최고액 109,200,000원)은 2021.05.28 말소됐고, 2022년 연무농업협동조합 근저당권(채권최고액 168,000,000원)도 2022.07.18 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 떠안을 유효한 담보권으로 계산하면 안 됩니다.
현재 권리분석에서 중요한 것은 2022.07.18 전입·점유·확정일자를 갖춘 황의진의 주택임차권입니다. 2025.12.17 강제경매개시결정보다 먼저 형성된 대항력으로, 별도의 권리 포기 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약 조건으로 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 황의진 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
190,000,000원 | 2022.07.18 2022.07.18 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 있음 |
HUG 승계
포기·말소 조건 룰상 부족분 24,166,000원 조건 이행 시 실질 인수 0원 |
이 조건이 유효하게 이행되는 경우, 황의진 임차권과 관련된 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 판단합니다.
주택도시보증공사는 별도의 임대차계약을 체결한 임차인이 아니라 황의진의 주택임차권 승계인입니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이고, 황의진 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 황의진 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,446,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 룰상 미배당 | — | 24,166,000원 |
| 매수인 실질 인수(확약 조건 이행 시) | — | 0원 |
집행비용 3,166,000원과 임차보증금 우선배당 165,834,000원으로 매각대금 169,000,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 201,446,286원이며, 해당 순위의 별도 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 동일 보증금에 관한 중복배당으로 해석하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 및 대항력 포기·임차권등기 말소 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 이행된다면 매수인이 이 금액을 추가 지급하는 구조가 아닙니다. 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 분석 — 최저가 하락과 보증금 부족분
현재 회차는 1회 유찰 기록에도 불구하고 최저매각가가 감정가와 동일한 169,000,000원입니다. 현재 공고된 최저가를 기준으로 판단해야 하며, 유찰 횟수만 보고 가격이 할인됐다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 감정가 100% |
169,000,000원 | 24,166,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 80% |
135,200,000원 | 57,492,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 64% |
108,160,000원 | 84,154,240원 | 0원 |
대항력 포기가 없는 일반적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 특성이 있습니다. 다만 위 회차별 부족분은 집행비용 등을 반영한 배당 시뮬레이션이므로 실제 최종 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
이 사건은 주택도시보증공사의 권리 포기·말소 조건이 정상적으로 이행되는 경우에 한해, 각 회차의 룰상 부족분과 관계없이 실질 인수액 0원으로 분석합니다. 최저가 하락 자체가 곧바로 가격 경쟁력을 의미하는 것은 아니며, 별도의 실거래 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 도룡동 소재 대전문화방송 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 업무용빌딩 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 간선도로와 버스정류장이 위치합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 폭 15~20m 내외의 포장도로가 소재합니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 관광특구, 국가산업단지, 연구개발특구 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 2,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 확인되지 않았으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로서 매매수요와 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 아파트 시세를 그대로 적용하지 말고 동일 건물 내 유사 호실의 최근 실거래와 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 권리 포기 조건 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 승계 관계. 실제 임차인은 황의진 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권 승계인입니다. 보증금을 중복 산입하지 마세요.
- 룰상 인수액 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 부족분은 24,166,000원이지만, 확약 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 단순 계산액과 실제 부담액을 혼동하지 마세요.
- 임차권등기 말소. 권리 포기 조건의 적용 범위와 등기 말소 이행 절차를 확인하세요. 확약만을 근거로 이미 말소가 완료됐다고 간주해서는 안 됩니다.
- 점유·인도. 임차권등기 사실과 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 현재 최저가 확인. 1회 유찰 기록이 있으나 현재 최저가는 감정가와 같은 169,000,000원입니다. 실제 입찰 공고와 매각조건을 재확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래, 유사 면적, 층별 가격 차이를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득 관련 비용, 세금 및 기타 추가 부담을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.90억보다 중요한 것은 권리 포기 조건”
대전 도룡하우스디 에이429호는 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 오피스텔입니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 169,000,000원에서 임차보증금 부족분 24,166,000원이 발생합니다. 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 실질취득액이 약 1.93억으로 올라가는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 과거 근저당권 역시 이미 말소돼 있으므로, 이 사건의 핵심은 조건의 최종 확인과 이행 여부입니다.
다만 인수 부담 해소와 가격 경쟁력은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1.69억이며, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다. 입찰 판단은 HUG 권리 포기·말소 조건을 원본으로 재확인하고, 동일 용도 오피스텔의 최신 거래가격을 검증한 뒤 내려야 합니다.
