대전지방법원 2025타경504107. 세종 나성동 에스알파크센텀 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 장성민이며 2021.07.12 매매, 2021.07.14 소유권이전으로 거래가액은 105,000,000원입니다. 감정가는 112,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2025.04.07 등기된 한국토지주택공사 명의의 100,000,000원 주택임차권입니다. 전입신고 2023.01.30, 점유개시 2023.01.25, 확정일자 2023.01.03으로 경매개시결정 2026.02.20보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 다만 이 신고는 보증기관의 대위·승계로 표시되어 있으며, 별개의 100,000,000원 보증금을 하나 더 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택 |
| 전용 / 건물 | 17.8518㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 중 4층 · 사용승인 2019.08.16 |
| 소유자 | 장성민 · 2021.07.12 매매 · 거래가액 105,000,000원 · 2021.07.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약 조건이 붙었다
현재 권리분석의 말소기준은 2026.02.20 강제경매개시결정입니다. 2019.09.30 설정됐던 우리은행 근저당권 84,000,000원은 2021.05.07 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2025.04.07 등기돼 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증기관 중복신고와 실제 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 구분 | 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 승계 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 100,000,000원 | 有 전입 2023.01.30 | 有 확정 2023.01.03 · 배당요구 | 확약 미배당 잔액 대항력 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 실제 임차인 | 주택임 | 미상 | 미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 확약 밖 권리 여부 별도 점검 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사 명의 100,000,000원은 ‘주택임’의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 실제 임차인 주택임은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약은 서울보증보험이 승계한 해당 임차권에만 적용되므로, 이 미상 임차인의 독립된 권리가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 최근 거래 흐름은 하락
SR파크센텀 전용 17.85㎡·19.58㎡ 거래 12건 가운데 자료상 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 105,200,000원입니다. 자료상 최신 거래는 2024.10 · 103,800,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -10.7%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 17.85㎡ | 5 | 103,800,000원 |
| 2024.06 | 17.85㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.09 | 19.58㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 17.85㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2023.01 | 17.85㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,200,000원 |
현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%이고, 자료상 최신 거래 103,800,000원보다도 낮습니다. 확약 조건이 정상 이행돼 주된 임차권의 실질 인수가 0원이 된다면 가격 자체는 실거래 자료보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래 흐름이 -10.7%라는 점과 최신 실거래가 2024.10이라는 점은 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 100,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 101,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족액은 23,411,200원입니다. 원칙대로라면 매수인이 인수하는 금액이지만, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부가 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 78,400,000원 | 23,411,200원 | 0원 | 78,400,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 54,880,000원 | 46,507,840원 | 0원 | 54,880,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 38,416,000원 | 62,675,488원 | 0원 | 38,416,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권 승계인의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 주된 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 다만 위 시나리오에는 보증금과 전입일이 미상인 실제 임차인 주택임의 별도 위험은 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 에스알파크센텀 제4층 제401호, 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 17.8518㎡입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 북서측 인근으로 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접하고, 토지는 대체로 가장형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상8층, 사용승인일 2019.08.16이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 주택임 확인. 보증금·전입일·점유관계가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 확약 밖의 독립된 권리가 있는지 확인이 핵심입니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 100,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별개 금액으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -10.7% 낮습니다. 전체 평균 113,566,666원보다 최근 12개월 평균 105,200,000원과 최신 거래 103,800,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 자료상 최신 거래 시점. 최신 실거래가 2024.10이므로 2026.10.13 입찰 시점의 현장 호가와 최근 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 압류. 2026.04.24 세종특별자치시 압류는 2026.02.20 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “확약 0원”과 “임차 리스크 0”을 구분해야 한다
현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균 105,200,000원의 74.5%로, 주된 100,000,000원 임차권에 관한 확약이 그대로 이행된다면 가격 격차가 있습니다. 배당표상 미배당 23,411,200원도 해당 확약 때문에 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
그러나 이 사건은 실제 임차인 1명인 주택임의 보증금과 전입일이 미상입니다. 확약은 승계된 특정 임차권에만 적용되므로 이 미상 임차인의 별도 대항력이 존재하는지 확인하기 전에는 “임차 위험이 완전히 정리됐다”고 단정할 수 없습니다. 또한 자료상 최근 거래 추세가 -10.7%로 하락한 만큼, 낮은 최저가만 볼 것이 아니라 확약 효력과 미상 임차관계 확인을 가격 판단과 함께 묶어 봐야 하는 사건입니다.
