대전지방법원 2025타경504107. 세종 나성동 에스알파크센텀 4층 401호로, 사건의 용도 표시는 대지이고 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 112,000,000원, 신건 최저가도 동일한 112,000,000원입니다. 소유자 장성민은 2021.07.14 소유권이전을 마쳤고, 원인은 2021.07.12 매매이며 거래가액은 105,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 임차권 = 인수”라는 문장만으로 끝내면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사 명의의 100,000,000원 주택임차권은 2025.04.07 등기됐고, 그 기초가 되는 전입일은 2023.01.30, 점유개시일은 2023.01.25, 확정일자는 2023.01.03입니다. 경매개시결정 2026.02.20보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 4층 401호 · 한누리대로 331 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 17.8518㎡ · 지하4층 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 장성민 · 2021.07.14 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | SR파크센텀 · 295세대 · 사용승인일 2019.08.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 붙었다
말소기준은 2026.02.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.04.07 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기상 선순위이며 보증금은 100,000,000원입니다. 다만 매각 조건으로 그 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 등록 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
보증기관 승계 신고는 별도 보증금이 아닙니다. 한국토지주택공사 항목은 주택임 보증금에 대한 대위·승계 신고로 보아 보증금 100,000,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명(주택임)으로 정리되지만, 해당 임차인의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 1건
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주택임 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 승계인: 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 2023.01.30 / 2023.01.03 | 대항력 있음 우선변제 승계 신고 확약 인수 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
SR파크센텀의 비교 거래 12건 전체 평균은 113,566,666원이고, 이 수치만 보면 최저가 112,000,000원은 전체 평균의 98.6%입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 이 전체 평균을 그대로 쓰면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 105,200,000원, 최신 거래는 103,800,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 17.85㎡ | 5 | 103,800,000원 |
| 2024.06 | 17.85㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.09 | 19.58㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 17.85㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2023.01 | 17.85㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 105,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,566,666원 |
가격 메리트 판단에서 중요한 수치는 106.5%입니다. 최저가 112,000,000원이 최근 12개월 평균의 106.5%이므로, 신건을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 최근 추세가 -10.7%인 만큼 과거의 높은 거래가가 섞인 전체 평균 113,566,666원만 근거로 가격 점수를 올리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 101,805,479원 | 9,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 112,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 명의 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 9,632,000원이 배당됩니다. 신청채권의 미배당액은 92,173,479원입니다. 이 채권자 미배당액 자체가 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
유찰 시 임차권 인수 — 확약 전 숫자와 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 112,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 89,600,000원 | 12,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 71,680,000원 | 30,010,240원 | 0원 |
12,412,800원·30,010,240원은 등록 임차권의 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하기 전의 룰상 금액입니다. 확약 대상인 그 임차권의 실질 인수는 각 회차 0원입니다. 단, 실제 임차인 주택임의 보증금·대항력은 미상이라 위 금액에 포함해 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도시통합정보센터 북서측 인근으로 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층 지상8층 건물이며 사용승인일은 2019.08.16입니다.
- 토지·도로. 대체로 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 단지 주변으로 광대로 및 중로 등에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. SR파크센텀은 295세대이며 비교 거래 12건의 가격 범위는 95,000,000원부터 125,000,000원입니다. 최근 구간의 추세는 -10.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차보증금반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 주택임 실체 확인. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 유무를 확정하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 100,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계 성격이므로 실제 임차인의 별도 보증금처럼 다시 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 113,566,666원보다 최근 12개월 평균 105,200,000원과 최신 거래 103,800,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -10.7%이므로 최저가가 전체 평균의 98.6%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
- 유찰 시에도 구조 재확인. 1회·2회 유찰 시 등록 임차권의 룰상 미배당 인수액은 커지지만, 확약 대상 권리는 실질 0원입니다. 대신 미상 임차인 위험은 유찰과 무관하게 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격과 미상 임차인은 보류”
이 사건은 표면적으로 100,000,000원 선순위 임차권이 보여 부담스러워 보이지만, 매각 조건에 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·미배당 임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소가 명시돼 있어 그 등록 권리의 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고도 실제 임차인 보증금과 중복 계산하면 안 됩니다.
다만 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도로 확인되는 실제 임차인 주택임 1명은 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다. 가격도 신건 최저가 112,000,000원이 최근 12개월 평균의 106.5%이고 최근 추세가 -10.7%입니다. 확약 대상 권리는 합격, 미상 임차인과 신건 가격은 보류. 이 두 항목을 원본으로 해소한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
