대전지방법원 2025타경504145. 둔산쇼핑전자타운 5층 501호로, 감정평가상 공부상 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 주식회사우리와미래이며 2011.05.16 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 25,000,000원입니다. 현재 경매에서 말소기준권리는 2024.04.05 설정된 대전신용보증재단의 채권최고액 31,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.12.24 사단법인 둔산전자타운의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에 임상규가 확인되며 전입일은 2023.10.23입니다. 이는 말소기준일인 2024.04.05보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없는 현재 단계에서는 최종 인수액과 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층 501호 |
| 용도 | 대지 · 감정평가상 공부상 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사우리와미래 (2011.05.16 매매 · 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,300,000원 / 38,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 둔산전자타운 / 11,315,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
현재 소유권은 2011년 주식회사우리와미래로 이전됐고, 2024.04.05 대전신용보증재단 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.12.24의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·가압류·압류·경매기입은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임상규 | 2023.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
임상규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 얼마나 인수하게 되는지, 배당으로 전액 정리되는지 여부도 현재로서는 확정할 수 없습니다.
③ 배당 시나리오 (매각가 38,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,089,400원 |
| 1. 근저당 · 대전신용보증재단 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 사단법인 둔산전자타운 | 11,315,346원 | 6,210,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 채권 총액 42,315,346원 중 37,210,600원이 배당되고 5,104,746원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임상규의 임차관계가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 38,300,000원 | 5,104,746원 | 6,210,600원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 30,640,000원 | 12,626,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 24,512,000원 | 18,644,562원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 30,640,000원, 24,512,000원으로 내려갑니다. 그러나 임상규의 보증금이 얼마인지 모르는 이상 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 선순위 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 임차보증금 확인 전에는 계산을 완료할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 용문동 소재 대전도시철도 용문역 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성을 감안한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 판매시설이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제5층 제501호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가각정리된 장방형 평지로 상업용 둔산쇼핑전자타운 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,743.6㎡, 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 도로·용도지역. 북서측·북동측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로와 접하며, 제3종일반주거지역·시장에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임상규 보증금 확인이 최우선. 전입일이 2023.10.23로 말소기준권리보다 빠르므로 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 항목이므로 우선변제권과 미배당 보증금 규모를 확정하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 최저가만 보고 저가 판단 금지. 비교 실거래가가 없고 임차인 인수액도 미상이므로 38,300,000원 자체만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 내부 이용상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 사용상태와 시설 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 재검산. 현재 계산은 집행비용·등기채권 기준이며 임차관계가 확정되면 배당순위와 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,830만원보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2024.04.05 대전신용보증재단 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 현황조사상 임상규가 말소기준보다 앞선 2023.10.23 전입으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 지금 단계의 결론은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
따라서 신건 최저가 38,300,000원이나 향후 30,640,000원·24,512,000원만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 비교 실거래도 없는 만큼 가격 메리트 역시 확인되지 않았습니다. 입찰 여부를 가르는 첫 번째 자료는 임차보증금과 임대차 원본 확인입니다. 그 금액이 확정돼야 이 물건의 실질취득가와 위험등급도 비로소 정확히 계산할 수 있습니다.
