대전지방법원 2025타경504145. 둔산쇼핑전자타운 5층 501호로, 사건 용도 표시는 대지이고 감정평가상 공부 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 주식회사우리와미래로 2011.05.16 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 25,000,000원입니다. 현 경매의 등기상 말소기준은 2024.04.05 설정된 대전신용보증재단 근저당 채권최고액 31,000,000원이며, 2025.12.24 사단법인 둔산전자타운이 강제경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 임상규가 이 호실을 주거로 사용하고 전입한 날짜가 2023.10.23으로 말소기준보다 약 6개월 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”이라고 확정할 단계는 아닙니다. 선순위 전입이라는 사실 때문에 대항력 및 보증금 승계 가능성을 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층 501호 |
| 사건 용도 / 공부상 용도 | 대지 / 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사우리와미래 (2011.05.16 매매 · 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,300,000원 / 38,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 둔산전자타운 / 11,315,346원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.05 대전신용보증재단 근저당 · 채권최고액 31,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
현재 소유권은 2011.05.16 주식회사우리와미래 앞으로 이전됐습니다. 임차인 임상규의 전입일은 2023.10.23, 말소기준 근저당은 2024.04.05입니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차인 전입이 근저당보다 앞섭니다. 이후 2025.12.24 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상규 | 주거 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 38,300,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로, 낙찰가 38,300,000원 자체를 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다.
소유자가 2011.05.16 취득할 당시 등기 거래가액은 25,000,000원이지만, 현재 매각기일과 15년 이상 차이가 나는 과거 거래이므로 현재 시세 판단 근거로 직접 비교하기에는 한계가 큽니다. 이 사건의 가격 판단은 최근 시장가격 확인과 임차인 보증금 확인이 함께 끝난 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,089,400원 |
| 2. 근저당 · 대전신용보증재단 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 사단법인 둔산전자타운 | 11,315,346원 | 6,210,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 확정 채권 42,315,346원 중 37,210,600원이 배당되고 5,104,746원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 다만 임상규의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전도시철도 용문역 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 종합한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 토지는 현재 둔산쇼핑전자타운의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 기본 급배수·위생설비·소방설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 2,743.6㎡, 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시장·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 공부상 판매시설과 조사상 주거사용의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임상규 보증금 확인. 가장 중요한 숫자입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 재확인. 전입일은 2023.10.23으로 말소기준 2024.04.05보다 빠르지만, 실제 대항력 성립 여부를 점유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위 및 미배당 보증금의 승계 여부에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 실제 내부 이용 확인. 공부상 판매시설인데 조사상 주거사용으로 나타나므로 내부 구조·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 현재 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 38,300,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당표 재계산. 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 현재 예상배당표와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘38,300,000원짜리 물건’이라고 단정할 수 없다
등기상 구조만 보면 2024.04.05 대전신용보증재단 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 2025.12.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임상규의 전입일이 2023.10.23로 말소기준보다 빠른 것이 이 사건의 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 매수인이 떠안을 금액도 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
여기에 공부상 용도는 판매시설인데 조사상 주거사용으로 나타나며, 감정 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 임차인 보증금·대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 최저가가 그대로 실질취득가라는 전제는 두지 않는 것이 핵심입니다.
