대전지방법원 2024타경21996. 계룡시 엄사면 블루힐스 107동 8층 801호, 전용 84.979㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최덕용이고, 등기상 핵심 말소기준은 2022.06.14 주식회사리드코프 근저당권 110,500,000원입니다. 이 근저당권은 2024.02.15 앤알캐피탈대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정과 계룡시 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 152,600,000원까지 내려왔습니다. 이 가격은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 189,000,000원의 80.7%입니다. 다만 전체 12건 평균 196,333,333원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 추세가 -8.5%이므로 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21996 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 계백로 3051, 107동 8층801호 (블루힐스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.979㎡ · 방3·욕실2·거실·베란다 · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 최덕용 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 99,476,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 블루힐스 · 304세대 · 2012.08.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 말소기준인 2022.06.14 근저당권 이후의 2024.07.15 임의경매개시결정과 2024.07.24 계룡시 압류가 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 최저가는 낮다
블루힐스 동일 면적 84.98㎡ 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.07 190,000,000원, 최근 12개월 평균은 189,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 196,333,333원이지만 최근 시세가 이전보다 -8.5% 하락했으므로 전체 평균은 보조지표로만 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 2 | 196,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 7건 | 189,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 196,333,333원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 152,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 80.7%로, 최근 시세 대비 가격 여유는 분명합니다. 다만 실거래 흐름 자체가 -8.5% 하락 중이기 때문에 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 110,500,000원 | 110,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,163,600원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 110,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 39,163,600원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도초등학교 남측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트단지·학교 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 인근 버스정류장 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 8층이며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 기본 전기·위생설비·도시가스·주차장·엘리베이터를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 576,300원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 환금성. 블루힐스는 304세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 196,333,333원보다 최근 12개월 평균 189,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -8.5%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 인도 가능성을 다시 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2024.02.15 앤알캐피탈대부주식회사로 이전돼 있으므로 입찰 직전 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 106,820,000원, 3회 유찰 시 74,774,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장을 반영한 가격
이 물건은 현재 확인되는 권리 구조만 놓고 보면 매수인 인수 0원인 단순한 유형입니다. 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 189,000,000원의 80.7%여서 가격 여유도 있습니다. 다만 최근 시세가 -8.5% 하락하고 있다는 점이 중요합니다. 전체 평균 196,333,333원보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균을 기준으로 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 부담은 낮고, 가격 메리트는 있으나 하락 추세 확인이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.
