대전지방법원 2026타경15. 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 1층 128호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 현 이용상태는 판매시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 8층 건물 중 1층 128호이며 2015년 12월 21일 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 허재원이고, 2024년 11월 17일 상속을 원인으로 2025년 12월 24일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리관계의 기준점은 2016년 1월 13일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김기석 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 국 압류, 세종신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 1층 128호 · 도로명 세종특별자치시 도움1로 106 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 판매시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 8층 건물 중 1층 128호 · 2015.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 허재원 · 2024.11.17 상속, 2025.12.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 615,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 513,596,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 따로 봐야 한다
2016년 1월 13일 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 임차·점유 조사에는 별도 확인이 필요한 내용이 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 판정 미상
| 성명·표시 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동혁 | 128호 / -- | 2021.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김동혁의 전입신고일은 2021년 2월 17일로 말소기준일인 2016년 1월 13일보다 늦습니다. 따라서 이 조사내용만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026년 3월 3일 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 615,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 최저가 6.15억원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 숫자로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트가 있다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
감정평가상 본건은 판매시설로 이용 중이고, 주위는 각종 근린생활시설·대단위 아파트단지·학교·공원 등으로 형성된 상가 지대입니다. 다만 판매시설은 개별 점포의 위치·동선·전면성·실제 임대수익 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 실거래 또는 임대수익 자료 없이 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 615,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,550,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김기석 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 35,517,949원 | 14,450,000원 |
| 4. 가압류 · 세종신용보증재단 | 39,623,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 667,141,504원 중 606,450,000원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당액은 60,691,504원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 종촌동 종촌중학교 동측 인근. 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 상가 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근·주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 있습니다. 차량 운행빈도와 편의시설 접근성 등을 고려한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 공조, 수변전·비상발전, 에스컬레이터, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 남측 중로에 접하고 남측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다. 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 판매시설은 주거용 물건보다 개별 점포의 위치와 실제 영업·임대 여건의 영향을 크게 받습니다. 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 615,000,000원의 시장 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. ‘점포’로 표시된 주거 점유의 전입신고일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 김동혁 배당관계 확인. 2021.02.17 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 2026.03.03 배당요구 내용과 보증금 규모를 대조해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 현재 신건 615,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 판매시설의 최근 거래·임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시 배당구조. 1회 유찰 시 매각가 492,000,000원, 미배당액 182,461,504원이고 2회 유찰 시 매각가 393,600,000원, 미배당액 279,851,904원입니다. 후순위 채권자의 미배당 확대 자체는 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다.
- 점포 현황 확인. 감정평가상 판매시설 이용 중이므로 실제 영업상태·점유자·인도 가능성·관리비 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유가 끝까지 확인돼야 한다
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2016년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차·점유까지 합치면 결론은 달라집니다. 김동혁은 말소기준 후 전입이라 대항력이 없지만, 별도 ‘점포’ 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 615,000,000원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 정리는 명확하지만 점유와 가격 검증이 남은 판매시설”로 보는 것이 정확합니다. 입찰의 첫 번째 조건은 할인율이 아니라 미상 점유의 실체를 확인하는 것입니다.
