대전지방법원 2026타경15. 세종특별자치시 종촌동 메가시티 1층 128호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물이며, 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 허재원입니다. 2016년 1월 13일 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 실행하기 위한 임의경매가 2026년 1월 13일 개시됐습니다.

이 물건의 핵심은 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실보다 실제 점유 관계를 얼마나 명확하게 확인할 수 있느냐에 있습니다. 등기상 말소기준 이후 가압류와 압류는 낙찰자가 직접 인수하는 구조가 아니지만, 김동혁의 배당요구와 별도로 주거 점유가 기재되어 있어 명도와 임차관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2016.01.13 설정된 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이전 신탁등기는 이미 말소됐으며, 말소기준 이후의 가압류 3건과 세종세무서장의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 소유권은 홍문자에서 허재원으로 상속 이전됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상이 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실명 임차인은 김동혁 1명입니다. 이와 별도로 명세서에는 점포의 주거 점유가 기재되어 있으나 점유자의 신원과 권리관계가 특정되지 않았습니다. 두 기재가 동일 점유관계를 가리키는지, 별도 점유자인지도 확인이 필요합니다.

매각 전 임대차계약서, 전입세대 관련 자료, 상가건물 임대차 현황, 점유자 진술 및 배당요구 서류를 교차 확인해야 합니다. 특히 감정평가상 판매시설임에도 주거 점유가 기재된 사유와 실제 사용 형태를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 615,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 430,500,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

* 인수 0원은 확인된 후순위 권리를 기준으로 한 배당 시나리오상의 산정값입니다. 미상 점유자의 선순위 권리나 보증금이 확인되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 각 회차는 제공된 조건에 따른 가정이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 430,500,000원 가정)

예상 채권총액은 667,141,504원, 채권자 예상배당액은 423,795,000원입니다. 현재 최저가로 매각되면 예상 미배당은 243,346,504원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자 세종중앙농업협동조합의 청구금액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.

배당액은 채권최고액 및 추정 집행비용에 기초한 단순 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미상 임차관계가 확인되면 인수액 및 배당구조를 재산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 종촌동 종촌중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 상가 지대입니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 메가시티 1층 128호로 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 건물에는 시스템 냉난방, 승강기, 소방·공조설비, 에스컬레이터 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 상대보호구역 등에 해당합니다. 남측으로 중로에 접하며 토지의 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 2015.12.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 상업용 판매시설이므로 아파트처럼 단순 평균가격만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 실제 영업·점유 상태, 전면 노출, 보행 동선, 임대수익 및 공실 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 점포의 주거 점유가 김동혁과 동일한 점유관계인지, 별도 점유자인지 확인하고 전입일·임대차계약·보증금을 대조하세요.
• 김동혁 임대차 확인. 2021.02.17 전입 및 2026.03.03 배당요구 내역을 확인하고, 보증금·확정일자·실제 점유 상태를 검토하세요.
• 실제 인수액 재산정. 현재 배당모형은 인수 0원이지만 미상 임차관계가 남아 있습니다. 대항력과 배당 결과를 확인한 뒤 최종 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 위치 점포의 최근 실거래와 임대수익을 확인하세요.
• 사용 현황 확인. 감정평가상 판매시설과 주거 점유 기재 사이의 차이를 확인하고, 실제 용도 및 점유 형태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도. 상가 관리비 체납, 공용부분 미납액, 실제 점유자와의 인도 협의 및 추가 비용 가능성을 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 인수위험”

세종 메가시티 128호는 감정가 615,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 430,500,000원으로 내려왔습니다. 말소기준인 세종중앙농업협동조합 근저당과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 이 점에서 등기상 권리 정리 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 보증금 미상의 실명 임차인과 별도의 주거 점유 기재가 남아 있습니다. 김동혁은 말소기준 이후 전입이지만, 신원과 계약조건이 특정되지 않은 주거 점유에 대해서는 대항력 자체를 확정할 수 없습니다. 예상배당상 인수액 0원을 매수인의 최종 부담액으로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인과 실제 투자 매력은 서로 다른 문제입니다. 등기권리 소멸은 확인되지만, 임차·점유 및 가격 검증은 아직 필요한 물건입니다. 미상 점유자의 권리관계를 정리하고 실제 취득비용과 상업용 부동산의 시장가격을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.